Купля продажа квартиры — страница 4

Автор документа

Информация к документу

Приобретение недвижимости, обязательно сопровождается заключением договора купли-продажи. На что стоит обратить внимание при его заключении, и какие моменты учесть до подписания документа.

Особенности составления договора

Какие требуются документы для договора

Пакет документов необходимых для заключения договора купли-продажи квартиры зависит от правового статуса самого объекта продажи, то есть квартиры, и сторон заключающих договор, то есть продавца и покупателя.

  1. Правоустанавливающие документы на квартиру – договор дарения, приватизации, купли-продажи и т.д.
  2. Свидетельство о гос.регистрации прав на квартиру.
  3. ЕЖД – единый жилищный документ, срок действия которого составляет 1 месяц.
  4. Справки врачей нарколога и психолога.
  5. Справка о стоимости имущества с БТИ, а также о технических характеристиках жилища.
  6. Нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки, либо его личное участие при ее совершении.
  7. Нотариальную доверенность на представительство, если сам участник сделки не может присутствовать при ее заключении по каким-либо причинам.
  8. Личные документы продавца и покупателя, удостоверяющие их личность.

Документы предоставляются в подлинниках, либо в нотариально заверенных копиях. Разрешение супруга на продажу квартиры является обязательным, так как в противном случае за ним сохраняется право на ее оспаривание в суде, и веской причиной признания договора недействительным.

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребёнок

Если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний ребёнок, то необходимо письменное согласие родителей на его переписку на новое место проживания. В случае если квартира является полной или долевой собственностью несовершеннолетнего ребёнка (наследство, дарение и т.д.), то необходимо разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки.

Обязательные пункты оформления договора купли-продажи квартиры

Сам договор может быть оформлен как риэлтором, так и уполномоченным на совершение таких действий чиновником. Однако доказательную силу в суде имеет нотариальное оформление сделки купли-продажи. Согласно ст. 160 ГК РФ договор составляется в письменном виде.

Обязательными пунктами договора являются:

  • Данные сторон, а именно их ФИО, место жительство и паспортные данные.
  • Стоимость квартиры.
  • Данные покупаемой квартиры – адрес местонахождения, площадь и ее жилое назначение.
  • Обременения либо отсутствие их на квартиру.
  • Если у продавца зарегистрирован брак, то обязательно указывается о разрешение супруга на совершение сделки. При отсутствии супруга, об этом также указывается в договоре.
  • Отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире лиц.

Согласно ст. 317 ГК РФ сделка заключается только в рублях, если сумма указывается в иностранной валюте, то обязательно должна быть указанна сумма ее конвертации в рублях. Стоимость недвижимости устанавливается сторонами по обоюдному соглашению.

Дополнительные пункты могут включать в себя

  • Сроки и порядок передачи квартиры новому владельцу.
  • Сроки и порядок выплат продавцу — рассрочка, отсрочка, предоплата.
  • Форма оплаты – банковский перевод, передача наличных средств и т.д.

Кроме того стороны в договоре указывают на свою право и дееспособность, а также обоюдную выгоду от заключаемой сделки, и заключении ее добровольно без принуждения. А также могут оговорить последствия признания сделки недействительной.

Процесс передачи собственности

Передача собственности может быть оформлена по передаточному акту, согласно требованию ст. 556 ГК РФ либо документу заменяющему его. Согласно ст. 551 и ст. 558 ГК РФ государственному удостоверению сделки подлежит не только договор купли-продажи, но и переход права собственности на неё.

Заполненный образец документа

ДОГОВОР
купли-продажи квартиры

Город Москва. Первое января две тысячи одиннадцатого года .

1. ПРОДАВЕЦ продаёт, а ПОКУПАТЕЛЬ покупает квартиру, находящуюся по адресу: город Москва, улица, дом, корпус, квартира .

2. Указанная квартира состоит из одной жилой комнаты, имеет общую площадь 32,6 (тридцать две целых и шесть десятых) кв. м.

5. Квартира до заключения настоящего договора никому не отчуждена, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что указанная квартира правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана.

6. На момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто не зарегистрирован.

7. ПРОДАВЕЦ обязуется освободить продаваемую квартиру от принадлежащего ему имущества в течение 3 (трёх) дней после регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, и передать ее ПОКУПАТЕЛЮ в пригодном для жилья состоянии, укомплектованную санитарно-техническим, электро — и иным оборудованием и не обременённую задолженностями по коммунальным платежам, оплате электроэнергии, абонентской плате за телефон и междугородные телефонные переговоры по передаточному акту, подписываемому обеими сторонами согласно ст. 556 ГК РФ.

8. ПРОДАВЕЦ на момент приобретения указанной квартиры в зарегистрированном браке не состоит.

9. С момента регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве и государственной регистрации перехода права собственности, ПОКУПАТЕЛЬ приобретает право собственности на указанную квартиру и принимает на себя в соответствии со ст. 26 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» обязанности по уплате налогов на недвижимость, а также согласно ст. 210 ГК РФ несёт расходы по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры и соразмерно с занимаемой жилой площадью участвует в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом, в том числе инженерного оборудования, мест общего пользования дома, содержанием придомовой территории и ремонтом, в том числе капитальным всего дома.

10. До подписания передаточного акта риск случайной гибели или случайного повреждения указанной квартиры и ответственность за ее сохранность несёт ПРОДАВЕЦ.

11. При подписании настоящего договора стороны подтверждают, что действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий и не заблуждаются относительно сделки, не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора, а также у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

12. Настоящий договор считается исполненным при условии произведения полного расчёта ПОКУПАТЕЛЯ с ПРОДАВЦОМ за проданную квартиру, а также передачи ПРОДАВЦОМ ПОКУПАТЕЛЮ указанной квартиры в установленный настоящим договором срок, по передаточному акту, подписанному обеими сторонами.

13. Стороны настоящего договора, руководствуясь статьями 421 (Свобода договора), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего договора недействительным или расторжения настоящего договора по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА или вследствие нарушения прав третьих лиц (со стороны ПРОДАВЦА), которые суд сочтёт подлежащими удовлетворению, и изъятия указанной квартиры у ПОКУПАТЕЛЯ, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести на имя ПОКУПАТЕЛЯ равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе города Москвы, или в противном случае предоставить денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке на момент расторжения договора, а также возместить все понесённые расходы и убытки, связанные с приобретением настоящей квартиры. При этом квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков.

14. Содержание ст.ст. 131 (Государственная регистрация недвижимости), 160 (Письменная форма сделки), 161 (Сделки, совершенные в простой письменной форме), 167 (Общие положения о последствиях недействительности сделки), 209 (Права собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом), 210 (Бремя содержания имущества), 211 (Риск случайной гибели имущества), 218 (Основания приобретения права собственности), 223 (Момент возникновения права собственности), 288 (Собственность на жилое помещение), 289 (Квартира как объект права собственности), 290 (Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме), 292 (Права членов семьи собственников жилого помещения), 401 (Основания ответственности за нарушение обязательств), 433 (Момент заключения договора), 434 (Форма договора), 450 (Основания изменения и расторжения договора), 451 (Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств), 452 (Порядок изменения и расторжения договора), 453 (Последствия изменения и расторжения договора), 454 (Общее определение договора купли-продажи и сфера его применения), 460 (Передача товара свободным от прав третьих лиц), 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя третьими лицами), 462 (Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара), 463 (Последствия неисполнения обязанности передать товар), 475 (Последствия передачи товара ненадлежащего качества), 476 (Ответственность продавца за недостатки товара, возникшие до передачи покупателю), 549 (Договор продажи недвижимости), 550 (Форма договора продажи недвижимости), 551 (Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость), 554 (Цена как обязательное условие в договоре продажи недвижимости), 556 (Порядок передачи недвижимости), 557 (Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества), 558 (Особенности продажи жилых помещений) ГК РФ, ст. ст. 34 (Совместная собственность супругов), 35 (Владение, пользование, и распоряжение общим имуществом супругов), 36 (Собственность каждого из супругов), 37 (Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью) СК РФ, ст. 10 (Основания возникновения жилищных прав и обязанностей), 17 (Назначение жилого помещения и пределы его использования) ЖК РФ сторонам известно.

15. Расходы по заключению настоящего договора несёт ПОКУПАТЕЛЬ.

16. Настоящий договор составлен и подписан в трёх экземплярах, один из которых хранится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, один экземпляр выдается ПРОДАВЦУ и один экземпляр – ПОКУПАТЕЛЮ.

17. В соответствии со ст. 131, 551, 558 ГК РФ настоящий договор и переход права собственности подлежат государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве.

ИВАНОВ ИВАН ИВАНОВИЧ

Алгоритм покупки недвижимости в 2018 году

Алгоритм купли продажи квартиры поможет Вам избежать ошибок при сделках с недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий и необходимые процедуры.

Это интересно:  Заявление на налоговый вычет при покупке квартиры: как заполнить бланк по образцу, что надо для получения имущественного НДФЛ, сроки подачи и рассмотрения возврата

В этой статье описан пошаговый план покупки квартиры. Интеллект карта для покупателей скачайте себе

Если вам прежде необходимо продать квартиру — читайте статью: Алгоритм продажи квартиры

Внимание, изменение в законе! С 02.06.2016 года сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению . Так же нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже недвижимого имущества принадлежащего несовершеннолетним или недееспособным гражданам.

Содержание статьи подробное:

Алгоритм купли продажи квартиры

1 шаг:

Определите юридический статус квартиры:

  • без зарегистрированного права собственности (первичка)
  • с зарегистрированным правом собственности (вторичка)

Если не знаете что такое «первичка» и «вторичка» Читать подробнее

Алгоритм купли продажи квартиры — 2 шаг:

Получите достоверную информацию из Росреестра (ЕГРН) об объекте недвижимости его кадастровом номере, площади, кадастровой стоимости, обременениях и арестах .
Входить в сделку без этой проверки просто нельзя! Официальную выписку можно заказать через интернет. Посмотрите пример:Выписка из ЕГРН
(Имя владельца я изменила)
Эта выписка получена через Сервис электронных выписок из ЕГРН .
Там можно заказать:

  • выписку об объекте недвижимости, которая содержит информацию об отсутствии/наличии арестов и обременений
  • так и специальную выписку о переходе права собственности — это история предыдущих сделок с объектом недвижимости
    Такая выписка нужна для анализа рисков оспоримой и ничтожной сделки.

Алгоритм купли продажи квартиры — 3 шаг:

Изучите правоустанавливающие и право подтверждающие документы на квартиру .

Получите от Продавца оригиналы документов на недвижимость. Внимательно изучите их. Запросите копии документов для более детального изучения дома.

Алгоритм купли продажи квартиры — 4 шаг:

Составьте и подпишите за столом переговоров с продавцом Предварительный договор купли-продажи.

Составьте и подпишите с продавцом Соглашение о задатке.

Алгоритм купли продажи квартиры — 5 шаг:

Передайте денежные средства -задаток или аванс на основании предварительного договора купли-продажи.

Получите от продавца расписку о получении от вас денег.

Алгоритм купли продажи квартиры — 6 шаг:

Передайте продавцу список документов, которые он должен приготовить для РОСРЕЕСТРА .

Неполный пакет документов приведет к приостановке регистрации.

Алгоритм купли продажи квартиры — 7 шаг:

Составьте Договор купли-продажи, согласуйте его с Продавцом.

  • Видео консультации по самостоятельному составлению договора купли-продажи:

Самостоятельное составление договора купли-продажи квартиры за счет кредитных средств Сбербанка

Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца

Подпишите договор за столом переговоров.

Если того требует закон — удостоверьте сделку у нотариуса.

Алгоритм купли продажи квартиры — 8 шаг:

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

Алгоритм купли продажи квартиры — 9 шаг:

Все участники сделки подают в Росреестр заявления о переходе и регистрации права, Договор купли-продажи и Передаточный акт и все подготовленные документы.

Можно подать документы через МФЦ или через отдел приема документов Росреестра

Алгоритм купли продажи квартиры — 10 шаг.

Получите от специалиста отдела приема документов расписку с перечнем принятых документов.Тщательно проверьте:

адрес объекта и кадастровый номер; регистрационное действие, о котором вы заявили;

список документов, количество оригиналов и копий; персональные данные

Уточните место получения зарегистрированных документов.

Алгоритм купли продажи квартиры — 11 шаг:

Получите правоустанавливающие документы, удостоверенные регистрационной надписью

Получите Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН ) о государственной регистрации права и правоустанавливающие документы со штампом о регистрации перехода права. ( С 15.07.2016 года Свидетельство о праве собственности не выдают.

Проверьте на отсутствие ошибок!

Интеллект-карта для оформления покупки квартиры

Всегда рада разъяснить. Автор

Достоверность информации в моих материалах вам подтвердят:

  • ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» , вступил в силу 02.01.2017 года
  • Правила ведения Единого государственного реестра прав
  • Гражданский кодекс РФ
  • Жилищный кодекс РФ
  • Семейный кодекс РФ.

Официальный сайт Росреестра: rosreestr.ru

Алгоритм покупки недвижимости в 2018 году : 22 комментария

Ответ для Сергея.
То есть на момент подписания ДКП, он утаил от покупателя, что возбудил процедуру банкротства и не имел права подписывать договор. Теперь вам нужно найти его финансового управляющего, предъявить требование кредитора. Или уж дождаться, когда он сам на вас выйдет. В любом случае — вы добросовестный приобретатель ( и это была не кабальная сделка ?).
Это мои рассуждения.
На самом деле ни разу не сталкивалась с такой ситуацией. Вам нужен юрист, который «в теме».

Добрый день, еще вопрос:
Если продавец квартиры (физ.лицо) через месяц после подписания ДКП признан банкротом, то ДКП считается недействительным? Если да, то деньги покупателю не возвращаются?

Ответ для Дарьи.
Кадастровый инженер бесплатно не работает, в любом случае вам эти затраты пришлось бы понести.

Добрый вечер, хотим расторгнуть агентский договор, нам готовы вернуть сумму договора, но хотят удержать с нас сумму за постановку на кадастровый учет? В договоре это прописано, но выглядит все как навязанная сделка. Это законно?

Ответ для Сергея. Аванс не является обеспечительным платежом.
Авансовое соглашение — разновидность предварительного договора (сокращенный вариант), включающий условие — передача аванса.
Для целей оформления сделки с недвижимостью малопригодный документ. Прочтите статью: http://exspertrieltor.ru/2017/09/19/zadatok-za-nedvizhimost/

Добрый день! Еще 2 вопроса:
1. «Предварительный договор купли-продажи» и «авансовое соглашение» — это одно и то же?
2. «Аванс» и «обеспечительный платеж (в качестве гарантии оплаты объекта)» — это одно и то же?

Ответ для Галины.
Для сделки и регистрации права собственности не нужен.
Технический план может понадобиться при последующей продаже, если у покупателя будут ипотечные средства. Однако банк попросит свежий документ.

Здравствуйте, подскажите я покупаю квартиру и потерян план квартиры ( схема) нужен ли он мне в дальнейшем. Спасибо

Дополнение к предыдущему вопросу.
Сведения о задолженности надо сравнить с ценой квартиры?
И еще: какая у Вас почта, чтоб если что, спросить подробнее?

Ответ для Сергея
Стоит получить у банка сведения о задолженности на момент подписания отступного.

Безопасно ли покупать квартиру у банка-собственника, которая была отобрана у должника менее трех лет назад по соглашению об отступном? Какие здесь могут быть подводные камни?

Ответ для Сергея.
Вообще передаточный акт может быть включен в Договор купли-продажи.
Формулировка в вашем договоре «корявая» )))
На усмотрение регистратора…

А можно обойтись без передаточного акта? У нас (Екатеринбург) риелторы составили договор с фразой «Стороны пришли к соглашению, что квартира будет передана … без передаточного акта …». И далее: «Обязательства продавца … считаются исполненными после подписания сторонами настоящего договора и государственной регистрации перехода права собственности …»

Ответ для Олега.
Нет.

Добрый день. покупаем квартиру у бывших супругов, долевая собственность, в случае оформления одной сделкой нужны ли уведомления о праве преимущественной покупки? Спасибо

Ответ для Сергея
Сейчас у Сбербанка есть замечательная услуга «Безопасная сделка».
Рекомендую именно ее.
В этой статье прочтите:http://exspertrieltor.ru/2016/04/11/peredacha-deneg-za-kvartiru/

Здравствуйте, как вы считаете какой алгоритм закладывания денег в ячейку и передачи покупателю расписки наиболее правильный для обеих сторон и снимает риск мошенничества ?
1.Нужна ли ячейка с описью вложения(заложенной суммы)
2. В договоре банковской ячейки прописать, что продавец может забрать деньги предъявив:
• Договор с отметкой
• Копию расписки с подписью покупателя
3.Написать заявление, что деньги продавцом пересчитаны(сумма) и заложены в присутствии продавца в полном размере.
4.Взять у продавца копию расписки с гарантийным письмом, что он обязуются в день перехода права собственности передать расписку продавцу.

Ответ для Иры.
Все дело в том, что сделка заключенная недееспособным ничтожна.
Росреестр ведет список таких лиц, но он доступен нам только по решению суда.
Вообще, покупатель вправе запросить такой документ. Вам решать.

Читала, что у собственника надо попросить заключение врачей нарколога и невролога. Это обязательно? Я покупала на авито квартиру и без этого обошлось. Обычная семейная пара, в возрасте. Если их прописано двое, то что же, и у них просить справку? Или это относится только к лицу, с которым подписываю договор? Скорее, меня пошлют проверить голову )))

Ответ для Артема.
Пишите на эл.почту: info@exspertrieltor.ru

Добрый день. Можно вам лично задать вопрос о продаже квартиры?

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры — самый распространенный в России вид сделки на рынке недвижимости. Большая часть людей продает квартиру и взамен покупает другую.

Обычно этот процесс занимает достаточно продолжительное время, но его можно сократить! Приходите на выставку «Недвижимость от лидеров», которая пройдет с 29 марта по 1 апреля в Гостином дворе (Ильинка, 4). Здесь вы сможете как продать, так и купить квартиру. И все это за четыре дня!

Чтобы попасть на выставку необходимо зарегистрироваться на сайте, получить бесплатный билет и распечатать его.

«Цепочка» квартир

«Цепочка» квартир – это вид сделки, когда продается не одна альтернативная квартира, а две и более. Продавцы каждой предыдущей квартиры являются покупателями следующей в «цепочке». Совсем не обязательно, чтобы они выстраивались друг за другом.

Чем длиннее «цепочка квартир», тем больше в ней будет участников и естественно сделка будет сложнее и дольше по времени. Вероятность срыва такой сделки повышается, так как если из «цепочки» выпадет хоть одно звено, она сразу разрушится.

В основном альтернативная сделка встречается при покупке или продаже больших квартир, «однушки» и «двушки» чаще — в прямой продаже.

В альтернативной сделке или в цепочке квартир деньги передаются обычно наличными, но при использовании банковских сейфовых ячеек.

Узнать больше о «цепочках» квартир и альтернативной продаже можно, посетив выставку «Недвижимость от лидеров», которая пройдет с 29 марта по 1 апреля в Гостином дворе (Ильинка, 4).

Это интересно:  Допустимый уровень шума в квартире. Измерение, ответственность. Судебная практика

Чтобы попасть на выставку необходимо зарегистрироваться на сайте, получить бесплатный билет и распечатать его.

Кроме рисков, которые характерны для обычной покупки или продажи квартиры, при альтернативном способе возникают и другие, которые связаны с организационными моментами этого процесса.

Если не согласовать действия, один из участников может выйти, сделка сорвется и пострадают все.

Альтернативные сделки занимают довольно продолжительное время, поэтому нужно следить, чтобы запросы владельцев квартир были адекватными. В противном случае придется проводить новые переговоры, а это займет время.

Так как в альтернативной сделке учувствует большое количество человек, может возникнуть путаница по поводу налогов — кто, какие и когда платит. С точки зрения налогообложения, продажа одной квартиры и приобретение другой – никак не связаны. В одном налоговом периоде это случается или в разных – тоже не имеет значения.

То есть в альтернативной сделке, при продаже квартиры, продавец попадает на налог НДФЛ-13% с суммы продажи, а при покупке другой квартиры, он уже как покупатель, имеет право на налоговый вычет.

Посетите семинары на выставке «Недвижимость от лидеров», которая пройдет с 29 марта по 1 апреля в Гостином дворе (Ильинка, 4), и узнайте все о покупке и продаже жилья.

Чтобы попасть на выставку необходимо зарегистрироваться на сайте, получить бесплатный билет и распечатать его.

Договор купли продажи квартиры образец

Договор купли продажи квартиры всегда уникален

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

Кто бы, что бы не говорил, скачать из интернета Договор купли продажи квартиры образец 2016 вы можете где угодно, например, с этой страницы — ПРИЛОЖЕНИЕ.

Если вам такой договор понадобился, скорее всего, вы готовите сделку купли продажи квартиры. Полагаем, Вам будет интересно узнать, что гражданское законодательство России такого договора не знает.

Дело в том, что в Гражданском кодексе РФ есть понятие купля продажа, из которого с очевидностью следует сфера применения этих норм – от продажи спичек, до поставок товаров для магистральных газопроводов. И есть отдельный раздел кодекса – продажа недвижимости. А купли продажи квартир, домов, машино-мест и т.д. в кодексе нет.

Вместе с тем, не секрет, что в России ежегодно совершаются миллионы продаж квартир. Можем вас удивить: каждый договор купли продажи квартиры всегда уникален.

Согласно тому же Гражданскому кодексу РФ, каждый объект недвижимости – индивидуально определенная вещь, и в договоре должна быть соответственно описана. Кроме того, договор купли продажи, как и любой договор – результат договоренностей сторон о том, какую они совершают сделку, на каких условиях и в каком порядке.

Именно эти условия, которые в конкретных ситуациях всегда индивидуальны, и определяют уникальность каждого договора купли продажи квартиры.

Грамотный и правильный подход — планирование сделки купли продажи квартиры исходя из положения продавца и покупателя. Например, в одних случаях покупатель привлекает ипотечный кредит. Следовательно, в договоре купли продажи квартиры сразу необходимо планировать раздел, формируемый банком-кредитором, и закладывать время на согласование условий договора с банком. Некоторые банки работают только со своими договорами, в которые не всегда можно учесть интересы продавца. Следовательно, это нужно выяснить и изучить договор банка.

Кроме того, ипотечный кредит – всегда ипотека (залог) квартиры в пользу банка, следовательно, в случае спора по оплате возвращать квартиру будет сложнее, чем без ипотеки, следовательно – больше внимания оплате.

Кроме того, ипотечный кредит – всегда ипотека (залог) квартиры и соответствующая регистрация ипотеки.

Или, на стороне продавца – несовершеннолетний, следовательно нужно согласие опеки. В договоре купли продажи целесообразно прописать соответствующую обязанность продавца и его ответственность за достоверность предоставленных из опеки документов. Зачем?

А если продавец предоставит подделку согласия опеки?

По решению суда сделка недействительная, квартиру забирают у покупателя и возвращают продавцу. А деньги – покупатель будет долго возвращать деньги. И обязательность нотариальной формы договора купли продажи квартиры не является здесь гарантией.

Отдельный вопрос – порядок расчетов. Каких только перлов не приходится видеть. И по большей части они связаны с самостоятельным проведением участниками купли продажи квартиры. Как правило, покупатель заинтересован оплатить квартиру после регистрации права собственности на него. Это логично. Но тогда в пользу продавца возникает ипотека (залог) квартиры в силу закона (статья 488 Гражданского кодекса РФ). Само по себе это не страшно, возникло обременение отмеченное в реестре недвижимости. После получения денег продавцом основания для залога отпадают, и его можно снять. Проблема в том, что снять этот залог без продавца у вас не получится. А захочет ли продавец заниматься снятием залога, когда он деньги получил? А вы с этим залогом еще побегаете.

Или, например, в договоре купли продажи вообще не указан порядок расчетов. Хорошо если указана цена квартиры, и обязанность покупателя ее уплатить. Между тем, не менее важно внести в договор как именно должны проходить расчеты: в наличном или безналичном порядке, до гос регистрации перехода права собственности к покупателю или после, где, в каком порядке передаются деньги и т.д.

Каждое из перечисленных обстоятельств имеет значение, например, при оплате наличными, когда их передают? Если этого условия в договоре нет, как продавец будет требовать от покупателя исполнения? Покупатель предложит продавцу открыть банковский счет.

Когда должен быть совершен платеж? Аналогично, в отсутствие этого условия в договоре, как продавец будет требовать исполнения?

Между тем, недавно мы проводили несколько необычную сделку. Покупатель нашел 3-х комнатную квартиру, но вся сумма у него будет только через 3 месяца. Продавцу нужна была сумма на однокомнатную, и с оставшейся он согласился подождать. Как быть?

Мы конечно вышли из положения, был заключен договор купли продажи квартиры на 3-х комнатную и договор на покупку однушки, и одновременно – договор займа на разницу в цене. При этом, поскольку мы были на стороне покупателя 3-х комнатной, мы так оформили все договоры купли продажи, что бы на эту трешку не возникала ипотека в силу закона (залог). Благо закон это позволяет. Все остались довольны. По истечение 3-х месяцев сделку завершили.

Как видите, договор купли продажи квартиры образец 2016 найти не проблема, но договор всегда уникален.

Особенности покупки квартир покупателями из регионов России Сложности при юридическом сопровождении сделок с недвижимостью

Абсолютной системой стали сложности при покупке Московской недвижимости покупателями из регионов России. Продавцам нужно быть готовыми, что при совершении сделки (непосредственно в момент подписания договора купли продажи квартиры или загородного дома) покупатель потребует изменить условия договора, причем текст ранее уже между вами согласованный.

И эти изменения конечно не в пользу продавца. Как правило, это или требования ввести повышенную ответственность продавца, или требования к состоянию квартиры, или начинается торг о цене или о порядке оплаты и т.д.

По нашему опыту, такие ситуации возникают только в случае отсутствия у покупателей юриста или риелтора, или присутствия на стороне покупателя юриста из региона.

Нам в таких ситуациях помогало снять споры наличие письменных обсуждений всех условий договора купли продажи квартиры и порядка совершения сделки.

Рекомендуем: если вашу квартиру или загородный дом покупает «региональный» покупатель, согласовывайте все условия письменно: при личной встрече – оформляйте договоренности протоколом, в остальных – смс сообщениями и сообщениями по электронной почте. Это помогает быстро снимать претензии.

ПРИЛОЖЕНИЕ Договор купли продажи квартиры 2016 образец

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

город Москва 23 января 2017 года

Гражданка Российской Федерации, ……, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

гражданка Российской Федерации, …. именуемая в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор купли-продажи квартиры (далее — Договор) о нижеследующем:

  1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец продал, а Покупатель купил на условиях Договора следующее недвижимое имущество: квартиру общей площадью ….. кв. м, без учета помещений вспомогательного использования (лоджия) ….. кв. м, состоящую из … комнат жилой площадью …. кв. м, расположенную на … этаже многоквартирного дома по адресу: Российская Федерация, ……… (далее по тексту – «Квартира»).

1.2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ….. .

1.3. Продавец гарантирует, что на момент подписания Договора является полноправным и законным собственником Квартиры, Квартира не отчуждена, не заложена, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдана, возмездное или безвозмездное пользование не передана, не обременена правами третьих лиц, свободна от каких-либо притязаний третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается.

1.4. Стороны в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством либо патронажем не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть Договора и обстоятельств его заключения. Стороны заключают Договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или крайней необходимости, не на крайне невыгодных для себя условиях, Договор не является для Сторон кабальной сделкой.

  1. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Стоимость Квартиры составляет ….. рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит (цена Договора).

2.2. Покупатель выплачивает Продавцу …. рублей

2.3. Передача денежных средств в счет оплаты стоимости Квартиры производится с использованием индивидуальной банковской ячейки (индивидуального сейфа) в течение … рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру и государственной регистрации ипотеки Квартиры в силу закона в пользу Кредитора. Продавец получает доступ к индивидуальной банковской ячейке (индивидуальному сейфу) Кредитора в присутствии Покупателя и при предъявлении Кредитору следующих документов: оригинала выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей государственную регистрацию права собственности на Квартиру за Покупателем и с указанием Покупателя в качестве правообладателя. В момент получения денежных средств Продавец обязуется подписать и передать Покупателю расписку, подтверждающую получение им денежных средств.

Это интересно:  Как вернуть 13 процентов от покупки квартиры через работодателя и налоговую: процедура

2.4. Расходы на оплату аренды индивидуальной банковской ячейки (индивидуального сейфа) несет Покупатель.

  1. ИПОТЕКА В СИЛУ ЗАКОНА

3.1. В соответствии со статьей 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости Квартира находится в залоге (ипотеке) у Кредитора (Залогодержателя) в обеспечение исполнения обязательств Покупателя по Кредитному договору.

3.2. В соответствии с пунктом 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Покупатель обязуется представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (далее – регистрирующий орган), заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона одновременно с представлением документов на государственную регистрацию права собственности, а также Закладной. При регистрации права собственности Покупателя на Квартиру одновременно подлежит регистрации право залога (ипотеки) Квартиры в пользу Кредитора. Залогодержателем по данному залогу является Кредитор, а Залогодателем – Покупатель.

3.3. Стороны договорились, что в соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ право залога у Продавца на Квартиру не возникает.

3.4. Покупатель обязуется в течение всего периода действия ипотеки на Квартиру без предварительного письменного согласия Кредитора: не отчуждать Квартиру и не осуществлять ее последующую ипотеку; не сдавать Квартиру в аренду/наем, не передавать в безвозмездное пользование либо иным образом не обременять ее правами третьих лиц; не проводить переустройство и перепланировку Квартиры.

  1. ПЕРЕЧЕНЬ ЛИЦ, СОХРАНЯЮЩИХ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ КВАРТИРОЙ

4.1. На момент заключения Договора в Квартире никто не зарегистрирован и фактически не проживает. Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования Квартирой после государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру, не имеется (статьи 292, 558 Гражданского кодекса РФ).

  1. ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ И ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

НА КВАРТИРУ

5.1. Продавец осмотрел Квартиру и претензий по ее качеству не имеет. Продавец обязуется передать Квартиру в том состоянии, в каком она имеется на день подписания Договора.

5.2. Согласно статье 556 Гражданского кодекса РФ Квартира передается Продавцом Покупателю, не обремененная задолженностями по коммунальным платежам, абонентской платой за телефон, Интернет, кабельное ТВ, иными платежами, связанными с пользованием и владением Квартирой, по Передаточному акту, являющемуся неотъемлемой частью Договора (Приложение № 1), не позднее 2 (двух) календарных дней с даты подписания Договора.

5.3. Покупатель до подписания Передаточного акта обязан произвести детальный осмотр Квартиры. При выявлении недостатков Квартиры Покупатель обязан указать об этом в Передаточном акте

5.4. Право собственности Покупателя на Квартиру подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

5.5. Риск случайной гибели или повреждения Квартиры до государственной регистрации права собственности Покупателя на нее несет Продавец.

5.6. Расходы, связанные с регистрацией права собственности Покупателя на Квартиру, несет Покупатель в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

  1. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

6.1. Продавец обязан:

6.1.1. Оплатить стоимость коммунальных услуг, оказанных Продавцу, налог на имущество и иные обязательные платежи до перехода права собственности на Квартиру к Покупателю.

6.1.2. Предупредить Покупателя обо всех недостатках указанной Квартиры, а также предоставить Покупателю все необходимые сведения, связанные с передаваемой Квартирой.

6.1.3. Передать Покупателю Квартиру по Передаточному акту в порядке и сроки, предусмотренные Договором.

6.1.4. Совершить все необходимые действия для регистрации права собственности Покупателя на Квартиру, в том числе своевременно подписать и представить в регистрирующий орган все необходимые документы.

6.2. Покупатель обязан:

6.2.1. Принять Квартиру по Передаточному акту в порядке, предусмотренном Договором.

6.2.2. Уплатить цену Квартиры в порядке, предусмотренном Договором.

6.2.3. Своевременно подписать и представить в регистрирующий орган все документы, необходимые для государственной регистрации права Покупателя на Квартиру.

6.2.4. Нести расходы, связанные с государственной регистрацией права собственности Покупателя на Квартиру, в порядке, установленном Договором и действующим законодательством Российской Федерации.

6.3. В случае передачи Продавцом Покупателю Квартиры, не соответствующей условиям Договора, если недостатки Квартиры не были оговорены Продавцом, Покупатель, которому передана Квартира ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от Продавца:

— соразмерного уменьшения покупной цены;

— безвозмездного устранения недостатков Квартиры в срок не более 10 (десяти) календарных дней с момента предъявления Продавцу письменного требования;

— возмещения своих расходов на устранение недостатков Квартиры в срок не более 3 (трех) календарных дней с момента предъявления Продавцу письменного требования с приложением документов, подтверждающих понесенные расходы.

6.4. В случае существенного нарушения требований к качеству Квартиры (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения Договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы, а также уплаты штрафа в порядке и в размере, указанном в пункте 7.5. Договора.

  1. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. За нарушение Продавцом срока передачи Квартиры, предусмотренного 5.2. Договора, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей за каждый день просрочки.

7.2. За нарушение Продавцом срока безвозмездного устранения недостатков, предусмотренного п. 6.3. Договора, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1% от цены Договора за каждый день просрочки. За нарушение сроков возмещения расходов Покупателя на устранение недостатков Квартиры, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1% от суммы расходы, подлежащих возмещению, за каждый день просрочки.

7.3. За нарушение Покупателем порядка и срока уплаты цены Квартиры, предусмотренного п. 2.3. Договора, Продавец вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Покупатель не несет ответственности за нарушение срока уплаты цены Договора в случае непредставления или представления не в полном объеме Продавцом документов, указанных в п. 2.3. Договора, а также в случае, если Продавец не является в сроки, указанные в п. 2.3. Договора, по месту нахождения Кредитора лично либо не направляет своих представителей, полномочия которых удостоверены надлежащим образом, для открытия индивидуальной банковской ячейки (индивидуального сейфа) Кредитора.

7.4. За неисполнение или ненадлежащее исполнение Сторонами иных обязанностей по Договору Стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством Российской Федерации.

7.6. В случае если будет выявлена задолженность Продавца по оплате каких-либо платежей, указанных в п. 5.2. Договора, Продавец обязуется погасить такую задолженность в течение 3 (трех) рабочих дней с момента получения уведомления от Покупателя. Если Продавец в указанные сроки не погасит задолженность, Покупатель вправе сделать это самостоятельно от имени и за счет Продавца. В этом случае Продавец обязан возместить расходы Покупателя на оплату задолженности Продавца в течение задолженность в течение 3 (трех) рабочих дней с момента получения уведомления от Покупателя. За нарушение сроков возмещения указанных расходов Покупателя, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере 0,1% от суммы произведенных расходы за каждый день просрочки.

  1. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

8.1. Споры, которые могут возникнуть в связи с Договором, Стороны будут стремиться разрешать в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, уточнением условий Договора, подписанием дополнений и изменений к Договору.

8.2. При недостижении соглашения Стороны вправе передать спор для разрешения в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

  1. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

9.1. Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств. Право собственности Покупателя подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

9.2. Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также по иным основаниям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

9.3. Во всем, что не предусмотрено Договором, Стороны руководствуются положениями действующего законодательства Российской Федерации.

9.5. Договор составлен в 4 (четырех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых находится у Продавца, второй у Покупателя, третий у Кредитора, четвертый — в регистрирующем органе.

9.9. Приложения, являющиеся неотъемлемой частью Договора:

9.9.1. Передаточный акт (Приложение № 1).

  1. АДРЕСА И ПОДПИСИ СТОРОН

ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ

Абсурдность некоторых пунктов данного договора с учетом всех иных условий очевидна.

Например, приложение к договору и его неотъемлемая часть – передаточный акт, при наличии условия передачи квартиры покупателю по акту в момент подписания договора.

Учитывая, что оплата цены квартиры производится после госрегистрации перехода прав на покупателя в присутствие покупателя, и ипотека в пользу банка, отсутствие залога в силу закона из-за неоплаты до госрегистрации права и передача квартиры сразу в день подписания договора купли продажи оставляет продавца абсолютно на усмотрении и в полной зависимости от порядочности покупателя.

То есть, покупатель договор подписал, квартиру передал, документы отдали на регистрацию. Регистрация – по новому закону №218-ФЗ составляет 9 рабочих дней, то есть 2 недели.

Деньги продавец получает в присутствие покупателя. А если покупатель не явится? Заболел, исчез, умер?

Договор подвисает в воздухе. Что делать покупателю? Ведь он не может получить деньги без покупателя.

По этому, договор купли продажи квартиры 2016 это всегда всего лишь образец. Как костюм или платье договор купли продажи квартиры требует индивидуальной подгонки.

Статья написана по материалам сайтов: dogovor-urist.ru, exspertrieltor.ru, exporealty.ru, gordon-adv.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий