Какую квартиру лучше купить вторичку или новостройку — в Москве, в ипотеку, выгодней, для сдачи

Один из главных вопросов, который возникает у многих покупателей жилья, касается выбора между новостройкой и «вторичкой». Выбор серьезно усложняется, если цены обоих типов квартир особо не отличаются. Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы, поэтому к покупке жилья нужно подходить очень ответственно. Это ведь квартира, и цена некоторых из них может достигать сотен тысяч долларов.

Содержание

Новостройка или «вторичка» – что лучше?

Первичное жилье – это квартира, которая ранее не была ни на кого оформлена. Фактически в качестве первичного жилья часто пытаются продавать квартиры, которые даже не построены.

Отметим, что продажа квартир в домах, которые только строятся или планируются к застройке, регулируется законом №214-ФЗ. Этот закон обязывает застройщика построить дом и ввести его в эксплуатацию, передав участникам программы (покупателям) зафиксированные в договоре квартиры (объекты строительства).

После введения дома в эксплуатацию под актом приема-передачи объекта ставится подпись. Покупатели при этом должны будут зарегистрировать право собственности на квартиру в новострое. После того как будет получено свидетельство о государственной регистрации, статус жилья автоматически сменится с первичного на вторичное.

Что такое «вторичка»?

Вторичное жилье – это квартира, которая кому-нибудь принадлежит, то есть является собственностью физического или юридического лица. При этом квартира может быть частной, муниципальной или государственной. Но она все равно является вторичным жильем. Поэтому даже новые квартиры, которые были построены полгода-год тому назад, уже считаются вторичным жильем, хотя на деле они новые. Поэтому изначально нельзя сказать что лучше – новостройка или «вторичка», ведь обе квартиры могут быть новыми.

Что касается муниципальных квартир, то там могут проживать люди посредством договора социального найма. Они не имеют свидетельства о государственной регистрации, но жилье, где они проживают, все равно считается вторичным, так как у них собственник все равно есть – муниципалитет.

Критерии для сравнения обоих типов квартир

Нельзя точно определить, что лучше купить – «вторичку» или новостройку, ведь очевидных преимуществ у первичного жилья над вторичным нет. Все будет зависеть от ситуации и условий. Если вы хотите сделать правильный выбор и окончательно решить для себя, что выгоднее — «вторичка» или новостройка, то учитывайте следующие критерии:

  1. Стоимость. Если говорить про «первичку», то здесь есть закономерность: стоимость за квадратный метр жилья зависит от стадии строительства объекта. На самом раннем этапе стоимость квадратного метра будет низкой, и это основной плюс первичного жилья. Цена «вторички» всегда выше, и эту фиксированную цену никак не сбить.
  2. Сроки. При приобретении вторичного жилья въехать в него можно сразу после заключения сделки. Но с «первичкой» так нельзя. Если покупатель заключает сделку и покупает жилье на этапе рытья котлована, то придется ждать еще около двух лет. Если заключить сделку на этапе завершения строительства, то цена за квадратный метр будет выше, но зато ждать придется всего около трех-четырех месяцев.
  3. Инвестиции. При приобретении жилья в новострое оно предлагается покупателю под черновую отделку. Это значит, что придется вкладывать много денег в ремонт, приобретение строительных материалов, покупку техники и мебели. Покупая квартиру на рынке вторичного жилья, часто можно встретить квартиры с ремонтом. И хотя ремонт чаще всего является дешевым или старым, такая квартира вполне пригодна для жизни. Так что вопрос дальнейших инвестиций является актуальным при выборе жилья.
  4. Ассортимент. Рынок вторичного жилья намного шире, и предложений здесь больше. Обычно самые удачные квартиры в новостроях скупают еще на стадии котлована. К концу застройки на продаже остаются наиболее неблагоприятные варианты.
  5. Прописка. В новостройку прописаться невозможно, ведь для получения прописки нужно либо обладать свидетельством о регистрации права собственности, либо иметь родственника, который уже прописан в муниципальном жилье.
  6. Возможный доход. Выше уже написано, что цена за квадратный метр растет прямо пропорционально стадии строительства. Поэтому при инвестировании средств на стадии котлована владелец будущего жилья может получить прибыль в размере до 30 % годовых. Это в том случае, если строительство пройдет без отсрочек. Стоимость вторичного жилья гарантированно расти не может, но она изменяется в силу рыночных факторов. Впрочем, заработать можно и на вторичной квартире, сдавая ее в аренду. Рассчитать при этом объем прибыли сложно. Все зависит от стоимости, района и многих других факторов.
  7. Ипотека. «Вторичка» или новостройка может быть взята в ипотеку. Однако в случае с ипотечным кредитованием квартиры в новостройке есть много разных сложностей. Банки стараются не выдавать кредиты на покупку квартир, которые еще не достроены, так как есть риск, что они вообще никогда не будут достроены. Один или несколько банков максимум могут выдать такой кредит, и условия при этом могут быть невыгодными. Обычно ставка на первичное жилье на 2-3 % выше по сравнению со ставкой на вторичное.
  8. Юридическая чистота. Приобретая новое жилье, можно быть на 100 % уверенным, что оно чисто с точки зрения юридической. В нем никто раньше не жил, и покупатель здесь является новым хозяином. Квартиры на вторичном рынке имели хозяев, иногда нескольких. И часто неизвестно, что это были за люди и чем они занимались в квартире.

К тому же в новостройках всегда свежие коммуникации и инженерные системы. На вторичном рынке коммуникации могут быть изношенными и требовать замены, поэтому в данном случае это преимущество в пользу новостройки. Также при приобретении «первички» очень низкий шанс, что рядом будет жить наркоман или алкоголик.

Приобретая квартиру в новостройке на стадии строительства, есть риск того, что строительная компания обанкротится и стройка не будет завершена. В этом случае нельзя забрать свои деньги обратно. Предвидеть это нереально. Практика показывает, что довольно часто строительные компания затягивают сроки сдачи жилья, и покупатели с этим ничего не могут поделать. Конечно, этот риск правительство пытается свести на нет, рассматривая законы об обязательном страховании застройщиков от банкротства. Но риск все равно есть, и даже штрафы за задержку не останавливает застройщика затягивать сроки. Выбирая между новостройкой или «вторичкой», нужно помнить об этих рисках. Но если застройщик пользуется доверием и имеет авторитет, то риск приобретения у него жилья резко снижается.

Однако на рынке вторичного жилья тоже имеют место риски. Они связаны с оформлением договора купли-продажи. Этот договор может быть расторгнут в судебном порядке после того, как покупатель заплатил все деньги. Также бывают случаи, когда появляются третьи лица с законным правом собственности на недвижимость. В таком случае договор купли-продажи вновь может быть расторгнут, а сделка будет признана недействительной. В таком случае вы потеряете свои деньги и останетесь без квартиры. К счастью, все эти риски можно нивелировать с помощью грамотного юриста, но его услуги могут быть недешевыми.

Плюсы новостройки

Квартиры в новостройках обладают такими достоинствами:

  1. Они выполнены из современных материалов. Это косвенно означает, что они более долговечны и надежны.
  2. Они хорошо спроектированы и почти всегда просторные.
  3. Планировка удобная и выполненная в соответствии с современными нормами.
  4. Лестничные площадки чистые и большие. То же самое касается подъездов.
  5. Во всех квартирах установлены стеклопакеты.
  6. Счетчики на воду и газ есть везде.
  7. Есть рабочие лифты, в некоторых домах предусмотрены даже грузовые лифты.
  8. Есть парковка под землей и во дворе.

Цена новостройки как главное преимущество

Все эти преимущества невелики по сравнению с самым главным достоинством – стоимостью. Самую высокую популярность первичному жилью обеспечивает цена. Если покупать такую квартиру на стадии котлована, то квартира в новостройке может обойтись на 30 % дешевле, чем точно такая же квартира на вторичном рынке жилья. То есть если условно хорошая «вторичка» стоит 100 тысяч рублей (цена взята для примера), то такая же «первичка» обойдется всего в 70 тысяч. Правда, ее придется ждать около года, а то и двух.

Жилая площадь и повышенный уровень безопасности

Все еще не знаете, что лучше — «вторичка» или новостройка? Тогда вот вам еще аргумент: в новостройках соблюдаются новые требования обеспечения безопасности, используются новые технологии и материалы. Также есть гарантия на некоторые элементы: потолок, инженерное оборудование, стены и окна. Если в течение пяти лет жилец сталкивается с проблемами, не связанными с неправильной эксплуатацией жилья, то он может обратиться к застройщику и потребовать устранить недоработку и выплатить компенсацию за причиненный ущерб.

Юридическая чистота жилья

Выбирая, какую квартиру купить – новостройку или «вторичку», нужно еще помнить о том, что вторичное жилье может иметь “темное прошлое” в истории. А вот новостройки юридически всегда чистые, и можно не беспокоиться о том, что объявится какой-нибудь родственник продавца с правами на вашу квартиру. Единственный риск связан с возможной потерей денег при строительстве жилья на стадии котлована. Но в случае возникновения проблем у застройщика, связанных с проведением инженерных сетей или документацией, это просто отодвинет срок сдачи объекта. Вероятность, что застройщик станет банкротом, мала. Скорее всего, он вообще будет застрахован от банкротства. Впрочем, бывают вообще печальные случаи, когда по какой-либо причине застройщик замораживает объект, и тогда люди, купившие в недостроенном доме квартиры, не получают их и не могут вернуть деньги обратно.

Инфраструктура и благоустройство

Также при покупке квартиры в новостройке есть шанс попасть в часть города с плохо развитой инфраструктурой. Обычно застройщик сдает в эксплуатацию изначально жилой дом, и только спустя годы вокруг него появляются магазины, школы, детские сады и другие объекты. Поэтому, покупая такое жилье, необходимо понимать, что первое время придется ездить за продуктами. Хотя если новострой возводится в центре города, то там стоимость квартиры будет очень высокой.

Еще один минус – отсутствие благоустройства. Квартира в новом доме – это бетонная коробка даже без инженерных коммуникаций. Здесь нет ничего, поэтому придется вкладывать деньги и силы в благоустройство.

Плюсы «вторички»

Выбирая между новостройкой или «вторичкой», нужно также помнить о недостатках и преимуществах последнего типа жилья. Начнем с плюсов:

  1. Возможность сразу въехать в квартиру, которую только что купили.
  2. В такой квартире будут инженерные коммуникации и какой-нибудь ремонт, что уже позволяет здесь жить.
  3. Большой ассортимент. Рынок вторичного жилья огромен, и часто можно выбирать между разными вариантами. Причем можно подыскать квартиру, которая располагается близко к метро и имеет отличный вид из окна.

Минусы квартир на рынке вторичного жилья

Конечно, все эти преимущества часто толкают покупателей рассматривать рынок вторичного жилья. Но, рассуждая о том, какая квартира лучше – новостройка или «вторичка», обязательно нужно указывать на минусы:

  1. Высокая цена за квадратный метр.
  2. Длинная история, за которой могут быть скрыты неприятные факты. Чтобы точно купить хорошее жилье без юридических проблем в дальнейшем, придется потратиться на профессионального юриста, который сможет проверить историю и «чистоту» квартиры.
  3. Несущие стены за период своей жизни могли стать слабыми.
  4. Инженерные коммуникации старые и в скором времени могут потребовать замены, а могут и проработать еще десятилетие.

Ветхость дома как возможный недостаток

Важны ли отзывы?

Последний критерий, который поможет выбрать вторичку или новостройку, – отзывы жильцов и покупателей! Например, если строительство нового дома производит какой-нибудь застройщик, обязательно прочитайте о нем отзывы. Покупатели могут негативно о нем отзываться, так как в прошлом он сильно затягивал процесс строительства. Если же застройщик новый, то доверять ему особо тоже не стоит, но в случае его безупречной репутации и хороших отзывов ему можно доверять.

Это интересно:  Как возвращается налоговый вычет при покупке квартиры: кому положен и сколько вернут

Новостройка или «вторичка» – плюсы и минусы

Разобраться в актуальной для большинства людей теме выбора между новостройкой и «вторичкой» сложно – и у того, и у другого варианта есть свои преимущества и недостатки.

Сделок на первичном рынке год за годом становится всё больше, однако квартиры, уже имеющие зарегистрированных ранее собственников, всё равно пользуются большим спросом. Почему покупатели предпочитают вторичное жилье? И как не прогадать с приобретением?

Разница в цене: от чего она зависит?

От чего зависит стоимость нового жилья:

Месторасположение

Престижность района, близость к метро, основным объектам инфраструктуры. Одни из наиболее дорогих районов: Воробьевы горы, Патриаршие, Арбат, набережная Москвы реки.

Многие новостройки, расположенные в отдаленных районах, не привлекают покупателей потому, что окружение не соответствует ожиданиям – детский сад на другом конце района , отсутствие поблизости хороших школ, поликлиник и т.д. Так что недвижимость на окраине мало кому нужна, даже если отдают ее по сниженной цене.

Состояние постройки и ее окружение

Как правило, стоимость за квадратный метр квартиры на первом этаже на 10% меньше, чем у той, что расположена на других этажах. Наиболее дорогой вариант – пентхаусы с выходом на крышу.

Вид из окна

За него тоже идет наценка. Одно дело – трубы заводов и крыши многоэтажек. Совсем другое – панорамный вид на Москву-реку. В последнем случае стоимость квартиры будет выше.

Квартиры в блочных панельных домах стоят дешевле, чем в зданиях из кирпича.

На готовую квартиру он выше, потому что человек может сразу же заселиться в нее.

Мнимое отсутствие рисков

Большинство покупателей, выбирающих предложения на первичном рынке, покупают недвижимость на начальных этапах, подвергая себя риску затягивания сроков строительства, приобретения некачественного жилища, сотрудничества с недобросовестным застройщиком. При покупке вторичной квартиры риски связаны с юридической чистотой документов.

Минимум затрат при заселении

Покупка новой квартиры практически всегда связана с дополнительными расходами на ремонт (за исключением варианта «под ключ», но он и стоит дороже, чем недвижимость с черновой отделкой).

Отсутствие внимания к рынку недвижимости

Продавцы на первичном рынке анализируют его состояние – отсюда и выгодные предложения, акции, снижение стоимости. «Вторичка» может продаваться долго без каких-либо скидок, что делает ее дороже квартиры в новостройке.

Необъективная оценка

Многие собственники не учитывают все параметры, влияющие на цену и завышают ее.

На выставке «Недвижимость от лидеров» застройщики и риэлторы расскажут о ценах, скидках, дополнительных затратах.

В дни выставки цена билета – 350 руб.

Риски при покупке «первички» и «вторички»

Чем рискует покупатель, приобретая жилье в новостройке?

Строительство так и не завершится

Если вы приобретаете квартиру в долгострое, будьте готовы к тому, что стройка может прекратиться, как только компанию объявят банкротом. Чтобы не попасть впросак, изучайте историю фирмы внимательно, читайте отзывы других покупателей, ищите всю доступную в сети информацию и проверяйте документы.

На момент начала работ у застройщика должны быть разрешение на строительство, договор, подтверждающий приобретение земельного участка или его аренду. Найдите кредитные организации, в которых аккредитован ЖК. Крупный и известный банк – аргумент в пользу застройщика.

Спорный статус

Участок, чей статус сомнителен – еще один повод для беспокойства. Земля должна либо принадлежать застройщику, либо быть арендованной им. Третьего допустимого варианта не существует. При аренде на короткий срок возможны сложности с оформлением недвижимости в собственность – в большинстве случаев приходится добиваться справедливости в суде. Нельзя соглашаться на приобретение жилья в природоохранной зоне – такие постройки незаконны и могут пойти под снос.

Низкое качество

Квартиры в новостройках – не всегда чистые и светлые. В некоторых случаях после переезда могут возникнуть проблемы с отделкой, канализацией, проводкой и другими коммуникациями. Не забудьте отразить свои претензии в акте передачи. Не забывайте, что закон на вашей стороне – застройщик обязан устранить все недочеты.

Риск двойной продажи

Чтобы обезопасить себя, необходимо заключить с компанией ДДУ (договор долевого участия) – соглашение подтверждает ваше право на жилье. Этот документ – единственное, что имеет юридическую силу при покупке квартиры в строящемся ЖК. Если договор был зарегистрирован, значит недвижимость была проверена и даже после дальнейшей двойной продажи суд будет на вашей стороне.

Но риски возникают и при покупке на вторичном рынке. Это:

Появление лиц, не участвовавших в сделке

Ими могут быть родственники, которых не успели выписать, претендующие на квадратные метры заключенные, военнослужащие. Не стоит забывать о наследниках, у которых есть своя доля.

Продажа недвижимости по паспорту, являющемуся недействительным

Это мошенничество. Документ может быть украден или же утерян. И в том, и в другом случае сделка будет признана недействительной. Вывод – необходимо проверять удостоверение личности собственника при приобретении – не только на его наличие, но и на предмет исправлений в нем и недействительности.

Плохое качество

Износившиеся инженерные коммуникации, неудачная планировка, протекающие трубы – все эти проблемы необходимо выявлять при первом же осмотре недвижимости – его желательно проводить в «голом» помещении.

На выставке недвижимости покупатели обсуждают условия с риэлторами и застройщиками, выбирая лучшие предложения.

В дни выставки цена билета – 350 руб.

Окружение: зоны отдыха и парковка

Для жителя мегаполиса большое значение имеет наличие благоустроенной придомовой зоны и организация парковочных мест. Ответственные застройщики уделяют обустройству близлежащей территории особое внимание. Если вы хотите, чтобы жизнь в новом доме была максимально комфортной, обращайте внимание на наличие:

  • площадок для детей (огороженных в целях безопасности);
  • пешеходных переходов;
  • систем видеонаблюдения.

Немаловажно и наличие мест для стоянки автомобилей. При выборе необходимо уточнить особенности паркинга:

  • над- или подземный;
  • заглубленный или полузаглубленный;
  • есть ли гостевые места.

При приобретении «вторички» необходимо проверить качество подъездных дорог, благоустройство территории, примыкающей к дому, наличие парковки, состояние подъезда, лифтов. Если внешний вид здания вас не устраивает – обшарпанный фасад, пришедший в негодность мусоропровод, исписанные стены на лестничной клетке – это повод для того, чтобы попросить у продавца снизить цену.

Узнайте больше о современном благоустройстве новостроек на выставке недвижимости.

В дни выставки цена билета – 350 руб.

Сроки сдачи квартиры

При приобретении квартиры в новостройке необходимо помнить о том, что в договоре. подписываемом покупателем, чаще всего стоит дата, отличающаяся от обозначенной в проектной декларации. Как правило, между сдачей ЖК и моментом приглашения на акт приема-передачи недвижимости законному владельцу проходит определенное время – от пары недель до месяцев ожидания.

Приобретая квартиру на вторичном рынке, вы не будете ждать – сможете заселиться сразу же после заключения соглашения.

Качество отделки

Мало кому хочется тратиться на евроремонт в купленной однушке или двушке. В новостройках возможно несколько вариантов – чем больше работ было проделано при строительстве – тем выше цена.

  • Черновая отделка – это минимум проведенных работ (основные коммуникации, установленные стеклопакеты, трассировка), по сути голая «коробка» из бетона.
  • Чистовая отделка (под ключ) – в эту квартиру можно заселяться сразу же после получения ключей. В этом случае проводится стяжка пола, монтаж межкомнатных перегородок, оштукатуривание стен и покраска потолка, поклейка обоев и т.д. Качество проведенных работ и входящие услуги зависят от застройщика.

Во «вторичке» ремонт не потребуется только в том случае, если все коммуникации в порядке. Именно поэтому при приобретении «старого» жилья необходимо проверить все возможные слабые места – канализацию, проводку, отопление, шумоизоляцию.

Узнайте какие документы, сроки и уровень качества отделки покупатель вправе требовать с застройщика.

В дни выставки цена билета – 350 руб.

Что выгоднее сдавать в аренду: новостройку или «вторичку»?

Прибыль от новостройки, расположенной на окраине невелика – сумма общих затрат зачастую превышает доходы от ее сдачи арендаторам. Куда выгоднее сдавать однушку или двушку в престижном ЖК на Воробьевых горах или Арбате. Соседство с метро, магазинами, больницами, образовательными учреждениями повышает ликвидность недвижимости.

Чистая и уютная «вторичка» с ремонтом, расположенная в центре столицы – предпочтительный вариант для тех, кто хочет приобретает жилье, чтобы сдать его в аренду. Близость к центру и наличие всех необходимых коммуникаций и инфраструктур – плюс для сдающих.

✓ Высокая ликвидность при расположении недвижимости рядом с метрополитеном, ТРЦ, школами, больницами и ж/д станциями.

✓ Больше вариантов планировки.

✓ Благоустройство территории, прилегающей к дому.

✓ Возможность получения скидки от застройщика.

✓ Можно заселиться сразу же после заключения сделки.

✓ Не потребуется проводить ремонт (при достойном состоянии всех коммуникаций).

✓ Риск незаконного строительства при приобретении на начальных этапах возведения ЖК.

✓ Нельзя заселиться сразу.

✓ Необходимость проведения ремонта в квартирах с черновой отделкой.

✓ В большинстве случаев низкая доходность.

✓ Изношенность построек, проблемы с канализацией, проводкой, тепло– и шумоизоляцией.

✓ Частые случаи мошенничества со стороны продавцов.

✓ Цены зачастую выше, чем на жилье в новостройках.

Эксперты считают, что приобретение квартиры в новом комплексе – наиболее приемлемый вариант (и по цене, и по качеству). Причина – скидки и акции, работающие на покупателя, принятое направление в сторону доступности недвижимости, удобное расположение для жителей столицы. Однако перестраховаться все же стоит: из-за возможных рисков лучше не торопиться, а заключать договор с застройщиком уже на стадии завершения работ.

Какое жилье лучше брать через ипотеку — новостройку или вторичку?

Рассматривая возможность приобретения жилья в ипотеку, стоит определиться с выбором: будет это квартира в строящемся доме или уже готовая квартира, в которой уже кто-то жил. Есть и вариант, когда дом уже сдан, квартира оформлена в собственность застройщика.

В этом случае жилье обойдется дороже новостройки (что важно, если оно покупается с целью инвестирования), но будет иметь все другие плюсы обладания совершенно новой квартирой. Плюсы и минусы видов жилья для покупки в ипотеку стоит рассмотреть подробнее.

Плюсы вторичного жилья

  • Одним из главных преимуществ старого жилого фонда перед строящимся домом является то, что в квартиру можно будет въехать сразу после приобретения. Ремонт по своему вкусу будет нужен, но он не будет носить срочного характера. При оформлении ипотеки, для получения более выгодных условий (снижения ставки, уменьшения платежа) имеет смысл вложиться в первоначальный взнос.
  • Если средства потребуются для ремонта, то размер свободных денежных средств, за счет которых сумма кредита могла бы быть меньше, снижается. Получается, что вторичное жилье можно оформить в ипотеку на более выгодных условиях из-за менее острой необходимости в обязательных расходах, связанных с вселением.
  • Кроме того, если дом только строится, то многие банки до момента оформления квартиры в собственность заемщика, повышают ставку по ипотеке еще на 1-2%, после вступления в права собственности график платежей по ипотеке пересчитают.
  • Возможность воспользоваться жильем сразу после приобретения дает еще одно существенное преимущество – квартиру можно будет сдать и за счет арендных платежей гасить долг по ипотеке.
  • Если жилье единственное, то плюсом будет экономия на аренде квартиры, так как при покупке новостройки, нужно будет ждать сдачи дома и ремонта, а до тех пор платить сразу и за аренду жилья, и за ипотечный кредит.
  • Местоположение можно отнести так же скорее к плюсам вторичного жилья, которое часто находится в центре города, имеет хорошую транспортную развязку, всю необходимую инфраструктуру: больницы, школы, сады.
  • Покупать готовое жилье – менее рискованно, несмотря на то, что последнее время замораживают стройку не часто, никто не может быть от этого застрахован.
  • При покупке готового жилья заемщика сразу видит соседей, магазины, находящиеся на первых этажах дома, людей, отдыхающих во дворе. Для покупателя новостройки все это будет сюрпризом. Нарваться на неприятных соседей можно как в новостройке, так и при покупке вторичной квартиры, но в последнем случае есть возможность заранее изучить все факторы.
Это интересно:  Как застраховать покупку квартиры в строящемся доме

Плюсы первичного жилья

  • Значимый плюс при покупке новостройки – цена, жилье можно купить на 20-30% дешевле на ранних стадиях строительства, кроме того, есть возможность выбора квартиры с нужной планировкой, так как пока до сдачи дома еще далеко, риски высоки, просто есть из чего выбирать. В случае со вторичкой, выбор обычно ограничен традиционной планировкой старых построек, за редким исключением.
  • Вторым по значимости плюсом можно считать больший комфорт для проживания: современные материалы, новый водопровод, методы утепления, лифт, окна, электропроводка.
  • Третьим очевидным плюсом можно считать то, что когда строится новый дом или новый район, то, как правило, въезжают в него люди, способные приобрести квартиру (а не только унаследовать) за собственные средства или в ипотеку, поэтому в среднем все жильцы относительно добропорядочные, как минимум занятые работой люди. Неблагополучных семей и любителей создать проблемы другим среди них практически не бывает.
  • Риски утраты права собственности из-за того, что права предыдущих собственников нарушены (титульные), отсутствуют по умолчанию, а риски недостроя (про которые писали выше) отпадают, как только дом сдается. Поэтому покупать квартиру в только что сданной новостройке наиболее безопасно. Минимальны риски и при сделке с надежным застройщиком на последних стадиях строительства.

Минусы вторичного жилья

Минусы вторичек вытекают из плюсов новостроек, так как старых жилой фонд не имеет свойственных новому преимуществ, это:

  1. Не современная планировка
  2. Стоимость
  3. Старые лифты, электрика, окна
  • Планировка будет существенным минусом, только если покупатель хочет иметь нестандартное для старых построек жилье – с гардеробной, просторной лоджией и так далее. При более умеренных вкусах, можно сделать ремонт по своему вкусу в рамках традиционных планировок.
  • Стоимостью в лучшую сторону отличаются лишь новостройки на ранних стадиях строительства. В дальнейшем, с учетом преимуществ нового жилья, цены выравниваются. Стоит учитывать, что цена квартиры может быть низкой не только за счет того, что покупается именно новостройка, а за счет удаленности от города и неразвитой инфраструктуры.
  • При сравнении стоимости первичного и вторичного жилья стоит прибавлять к цене сумму арендных плат, которые придется потратить, до момента въезда в новую квартиру. Или сумму арендных плат, которые могут быть получены, если приобретать вторичное жилье, которое готово к использованию. После таких расчетов не всегда покупка вторичного жилья оказывается дороже покупки первичного.
  • По поводу лифта, электрики, окон – здесь преимущество явно на стороне новостроек. Ремонт вторичного жилья может решить многие проблемы, но далеко не все. Стоит помнить, что многое зависит и от добросовестности заемщика, если он на всем вышеперечисленном экономил, то можно получить новое жилье со всеми минусами старого. Но это бывает не так часто, к тому же можно предъявить претензии к качеству выполненных работ. В старом доме, где новая проводка тянется поверх замурованной старой (особенно касается общедомовой), решать вопрос придется совместно с соседями.

Оценивая плюсы и минусы видов жилья важно объективно оценивать конкретную ситуацию. Для кого-то удачное расположение квартиры перекроет все минусы старого фонда, для кого-то решающей окажется стоимость, а кому-то не подойдет вариант квартиры в строящемся доме из-за его особенностей.

Минусы первичного жилья

  • Основным минусом является необходимость ждать, когда жилье будет построено. Для тех, чей бюджет не позволяет одновременно оплачивать ипотеку за новостройку и арендную плату за проживание, это весьма существенно. Нужно учитывать и необходимость трат на ремонт в приобретенной квартире.
  • В случае если дом уже сдан, а квартиру в новостройке продает застройщик, преимущества в цене не будет. К тому же, все самые удачные варианты уже будут выкуплены, останутся первые и последние этажи, и квартиры, соседствующие с магазинами, банками или кафе на первом этаже, а это дополнительный шум, риски и неудобства.
  • При покупке первичного жилья первые 2-3 года заемщику стоит быть готовым к постоянному ремонту у соседей, строительному мусору и пыли на площадке.
  • Если сдается дом в новом районе, то, как правило, школы и детские сады находятся еще только в планах на бумаге, соответственно, при наличии детей, это будет вызывать неудобства.

Так какой вариант выбрать: вторичное или первичное жилье?

Из рассмотренных выше плюсов и минусов можно сделать только один вывод – взвешивать все «за» и «против» нужно в каждой конкретной ситуации отдельно. Решающими будут цели и возможности заемщика. Если клиент имеет все возможности, то выбор перед ним огромен.

Даже в этой ситуации стоит выбирать цель для инвестирования с учетом всех факторов, вплоть до развитости инфраструктуры в районе покупки до состояния общедомовой проводки. Когда потенциальный покупатель ограничен в средствах, права на ошибку практически нет.

Распространенной ошибкой является рассмотрение только самых дешевых квартир без учета стоимости ремонта и платы за аренду, пока дом не будет сдан. Эта ошибка приводит к тому, что заемщик упускает более выгодный вариант просто потому, что не рассматривает его. И в результате – страдает и без того ограниченный бюджет. Торопиться при изучении и сравнении вариантов не стоит.

Какую квартиру лучше купить – вторичку или новостройку?

Стать первыми обладателями ключей от новенькой квартиры, не торопясь выбрать этаж и вид из окна, планировать и воплощать в жизнь новое вместо того, чтобы переделывать старое – мало кто откажется от этих преимуществ при выборе жилья. Новостройка или вторичка — что лучше? Непосвященным такой вопрос кажется несложным, а ответ на него очевидным – новое всегда лучше, красивее и комфортабельнее старого. Но покупатели часто оказываются перед выбором в условиях сжатых сроков и финансовых ограничений.

И тогда на первый план выходят другие отличия: стоимость квадратного метра; условия ипотечного кредитования; сроки и нюансы оформления квартиры в собственность; юридический статус и возможные риски. Только при детальном рассмотрении и трезвом взвешивании всех факторов решение окажется правильным. Чтобы помочь читателям принять его быстро, рассмотрим ключевые различия и особенности новостроек и вторичного жилья.

Что дешевле: вторичка или новостройка?

Считается, что строящееся жилье априори стоит дешевле готового. Покупатели выступают соинвесторами – вложившись на этапе котлована, они получают существенную скидку. И это справедливо – ведь расплатой за низкую стоимость становятся долгие месяцы, а чаще – годы ожидания. Однако в каждом регионе – свои правила, которые диктует рынок. Если изучить статистику, то можно заметить, что более низкая стоимость новостроя вовсе не является аксиомой.

На сегодняшний день Москва, Ленинградская область и Нижний Новгород играют против правил, продавая стены дороже готовых квартир. Челябинск, Ростов-на-Дону и Самара честно демонстрируют ощутимое различие в пользу новостроек. В среднем же по стране стоимость квадратного метра в обоих сегментах постепенно сравнивается, хотя вторичка все еще стоит дороже.

Такое нарушение правил легко объяснить. Как только застройщик оформляет свеже-сданные квартиры в собственность, новое жилье становится вторичным. Хотя от момента приемки Госкомиссией проходит совсем короткий срок, оформление сделки будет иным. Вместо долевого участия или переуступки права требования продавец и покупатель смогут подписать обычный договор купли-продажи недвижимости. Высокая стоимость таких востребованных объектов и влияет на рынок, уравнивая статистику в обоих сегментах.

Дешевле всего обойдутся квадратные метры, которые существуют пока только на бумаге – здесь ждать придется не только оформления собственности, но и возведения стен, при этом получить твердые гарантии, что стройка будет идти строго по графику и не замрет на любом из этапов – невозможно. Можно лишь полагаться на собственную интуицию, и на положительную историю выбранного застройщика.

Чем ближе к приемке здания Госкомиссией, тем активнее растут цены. К моменту заселения они окажутся сопоставимы со вторичным рынком, при том, что от вручения ключей до получения свидетельства о праве собственности может пройти от 6 месяцев до 2 лет.

Ипотека: что выбрать при одобренном кредите?

Предпочтения кредитных организаций очевидны и могут легко склонить чашу весов в сторону новостроек. Прежде всего, выгодно отличается процентная ставка – в данном случае разница составит от 0,5 до 1%. Учитывая долгосрочность выплат по ипотеке, разница всего в 1 процент в итоге выливается в крупную сумму.

Проще пройдет сбор и рассмотрение документов – от покупателей потребуется предоставить только договор долевого участия с застройщиком. Сама процедура одобрения окажется быстрее – ведь таких сделок у аккредитованного застройщика в выбранном банке будет немало. Избавлен покупатель и от рисков срыва сделки при одобренной ипотеке – здесь не будет ни нескольких собственников, один из которых внезапно решить переиграть, ни отрицательных решений органов опеки. При большом количестве предложений продавец не выберет другого покупателя, а терпеливо дождется всех согласований и одобрений.

При ипотечной покупке на вторичном рынке заемщику придется тщательно изучать предыдущую историю покупки, помня о том, как не любят банки сделки с несовершеннолетними владельцами долей и с имевшимся привлечением материнского капитала. Хотя тщательная проверка банком всей цепочки предыдущих собственников страхует и самого покупателя, не все добросовестные продавцы согласятся ждать финального решения и одобрения, и предоставлять запрашиваемые дополнительные документы. Действительно выгодные варианты вполне могут уйти к покупателю со свободными деньгами.

В отличие от обычного продавца, представители застройщика смогут грамотно и точно проконсультировать по вопросам ипотечной покупки при первом же обращении, опираясь на фактический опыт сотрудничества с банком. Чаще всего покупателям предложат и бесплатные услуги специалистов, которые будут сопровождать и направлять клиента при оформлении ипотеки.

Юридические риски

За последние годы предпринято немало усилий, чтобы юридически обезопасить покупателей. Годы дикого рынка остались позади, а сама процедура государственной регистрации сделки исключает большую часть возможных мошеннических схем. Но полностью гарантировать безопасность все еще невозможно.

Существенным минусом вторичных квартир является долгая история владения. Здесь действует обязательное правило – если на одном из этапов сделка признается нелегитимной, то и все последующие передачи от владельца к владельцу также оказываются недействительными. В итоге всегда страдает конечный собственник.

Наибольший риск несет переход права по завещанию – доказать, что других претендентов на недвижимое имущество не существует, невозможно. Больше всего покупатели не любят свежее наследство по завещанию, с подозрением относятся к дарственным, избегают вариантов, где фигурировал договор ренты – ведь все вышеперечисленное можно оспорить в суде.

Подобные риски в случае с новостройками сведены к нулю, однако здесь скрываются свои подводные камни. В основном, покупатели страдают от двух бед – замороженного строительства при недостатке финансирования и от незамеченных проблем с документацией. Если во внезапных финансовых затруднениях инвесторов вины покупателя нет, а печальный опыт говорит о возможном разорении даже крупных и прежде успешных застройщиков, то во втором случае причиной становится лень или юридическая безграмотность.

Вся документация должна быть предоставлена клиентам по первому требованию, а добросовестный продавец охотно и подробно расскажет обо всех полученных разрешениях – от договора аренды или покупки земли до последних согласований с государственными инстанциями. Такие документы должны быть выложены и на официальном сайте объекта.

Больше всего страдают легковерные соинвесторы и дольщики, поддавшись убеждениям, что разрешения будут оформлены задним числом. На сегодняшний день нормы и требования очень высоки, и любые нарушения в строительной и разрешительной документации легко могут стать поводом для замораживания объекта.

Государственный контроль в этой области настолько силен, что и успешное завершение строительства не станет гарантией счастливого новоселья. Уже готовые и заселенные здания при грубых нарушениях и фальсификациях с бумагами могут быть признаны самостроем и снесены.

Что нужно знать о новостройках

Высокие потолки, просторные холлы, современные отделочные материалы и прочные монолитные конструкции – всем этим привлекают покупателей новые дома. Но это далеко не единственное, что следует знать о них. От прелестей рекламного проспекта новоселов иогкт отделять суровые и малокомфортные реалии.

1. Строительная площадка вместо двора. При возведении нескольких очередей или корпусов вместо обещанных газончиков и детских городков под окнами в течении нескольких лет могут продолжаться строительные работы. Это следует учитывать покупателям первой очереди крупных жилых комплексов.

2. Многие предпочитают новые дома, чтобы воплощать самые смелые дизайнерские идеи. Однако приходится помнить, что фантазия без границ возможна только в монолитных сооружениях, кирпичные и панельные здания потребуют обязательного согласования планируемых перепланировок, а некоторые их варианты окажутся невозможными.

Это интересно:  Договор безвозмездной аренды квартиры между физическими лицами

3. С отделкой или без? Размышляя, какую квартиру лучше купить, вторичку или новостройку, не забывайте, что значительная часть сдается без отделки, и речь идет вовсе не о плитке или обоях. Покупателя в прямом смысле встретят голые бетонные стены, полы и потоки. Вложения в доведение такой «коробки» до жилого вида потребуются значительные, ведь все отделочные работы от проводки до штукатурки лягут на плечи новоселов.

В каком случае можно купить новостройку, а в каком отдать предпочтение вторичного жилью

Существуют обстоятельства, идущие наперекор нашим планам и мечтам. При выборе многое будет зависеть не столько от объективных плюсов и минусов новостроек и вторичек, но и от имеющихся условий и возможностей покупателя.

Необходимо срочно вселиться в квартиру

Какое жилье лучше купить, вторичку или новостройку если квартира нужно уже сегодня? Ведь в этом случае время поджимает, финансовые возможностью ограничены, а люди и вещи остро нуждаются в новой крыше над головой. Если покупка станет единственным жильем, от новостройки придется отказаться. Очень редкий объект может похвастаться полным совпадением указанных сроков сдачи и заселения с реальными, а планируемый переезд и новоселье даже при удачных обстоятельствах может отложиться на год.

Инвестиции в жильё

Квартира для сдачи в аренду

Мнения риелторов относительно выбора квартиры под сдачу в аренду не едины. Большинство специалистов считает, что лучше вкладываться в старый фонд в районах со сложившейся инфраструктурой – ведь такое жилье максимально быстро находит своего арендатора. Здесь не слишком важен метраж и высота потолков. Но некоторые уверены, что времена низкого качества отходят в прошлое, и современный съемщик предпочтет удаленность и отсутствие сложившейся инфраструктуры качественному и современному строительству. Здесь важно не перегибать палку, выбирая золотую середину – в противном случае можно вложиться в настоящее гетто, где под аренду будут выставлены целые подъезды и корпуса.

Нет нужды в немедленном вселении

Если квартира приобретается для себя, но нужды в немедленном заселении нет, то идеальным решением станет новостройка со свободной планировкой. Здесь вы сможете планировать расположение спален, продумать дополнительные технические помещения, выбрать этаж. Отделочные работы будут проходить одновременно во всем доме, и к моменту переезда новоселов уже не будут беспокоить строительные шумы от соседей.

Новостройка или вторичка для сдачи в аренду? Что лучше купить?

Хочу купить квартиру, инвестировать сбережения. Есть следующие варианты на которые хватит денег: 1. хорошая двушка немного за городом в большом ЖК, 2. однокомнатная почти в центре в строящемся доме, сдача через год, но на ремонт еще нужно копить 3. двухкомнатная хрущевка с космет.ремонтом, тоже близко к центру. Какую квартиру лучше выбрать, чтобы выгодно сдать а потом и выгодно продать? Как мне показалось квартиры в новострое сдаются в аренду не намного дороже вторички, хотя стоимость квартиры на порядок выше, стоит ли тогда гнаться за новостроем?
Очень нужны ваши советы!

Эксперты Woman.ru

Узнай мнение эксперта по твоей теме

Нещадим Дмитрий Владимирович

Психолог, Медицинский клинический психолог. Специалист с сайта b17.ru

Муратова Анна Эдуардовна

Психолог, Онлайн- консультант. Специалист с сайта b17.ru

Танкова Оксана Владимировна

Психолог, Онлайн- консультант. Специалист с сайта b17.ru

Наталья Евгеньевна Походилова

Психолог, Кинезиолог Онлайн-консультант. Специалист с сайта b17.ru

Елена Бархатова

Психолог, Консультант. Специалист с сайта b17.ru

Ирина Викторовна Баранова

Психолог. Специалист с сайта b17.ru

Сахарчук Светлана Александровна

Психолог, Психолог — консультант. Специалист с сайта b17.ru

Юлия Бугрова

Психолог, Экзистенциальный подход. Специалист с сайта b17.ru

Никулина Марина

Психолог. Специалист с сайта b17.ru

Виноградова Галина Александровна

Психолог, Гештальт-терапевт. Специалист с сайта b17.ru

В новостроее ближайшие 5 лет будут постоянные ремонты, знакомые купили квартиру, сразу сделали ремонт, а сдать не смогли, люди не хотят жить под постоянный шум дрели и перфоратора.

ключевое «ближе к центру» — если не рухлядь, то нормальный ликвид под сдачу и продажу. Лучше выселок, особенно если пробки есть

Однокомнатная однушка в центре.

главное ближе к центру

Берите хрущевку, если она чистая, в 1 варианте за городом сложно сдать будет, второй вариант — еще год ждать и с отделкой возиться, оно не окупится и измотает вас этот ремонт и не все в новострое любят жить, там долбеж лет на 5, да усадка, ремонт ваш может посыпаться, а если хрущ чистенькая, да в центре — хороший вариант

Берите хрущевку, если она чистая, в 1 варианте за городом сложно сдать будет, второй вариант — еще год ждать и с отделкой возиться, оно не окупится и измотает вас этот ремонт и не все в новострое любят жить, там долбеж лет на 5, да усадка, ремонт ваш может посыпаться, а если хрущ чистенькая, да в центре — хороший вариант

Похожие темы

У нас новостройки уже с отделкой идут хорошей, никто не переделывал ( так по мелочи) и да они с консьержем идут( сейчас всем надо а то страшные подьезды в старье). все равно дорого сдаются хоть и без евроремонта..купила холодилтник, стиралку, шкаф, диван и сдаю

Если это Москва, то: 1-й вариант хорош для себя; 2-й -вашим детям на перспективу; а 3-й -идеальный для вашей цели. Посдаёте, подкопите, потом продадите, добавите накопленное и купите что-то хорошее. Если квартира близко к центру, то какая бы она не была, для сдачи она выгодна -квартиросъёмщикам до работы удобно. Плюс все культурные прелести центра (это к любому городу относится).

У нас новостройки уже с отделкой идут хорошей, никто не переделывал ( так по мелочи) и да они с консьержем идут( сейчас всем надо а то страшные подьезды в старье). все равно дорого сдаются хоть и без евроремонта..купила холодилтник, стиралку, шкаф, диван и сдаю

Задумываемся на будущее об аналогичной покупке, я бы однозначно брала квартиру поменьше в новом доме и пусть ее прийдется подождать и в ремонт вложиться, но маленькие квартиры всегда востребованы для аренды и понятное дело в новострое однушка будет в цене не меньше, чем двушка в старом фонде. К центру бы не привязывалась, главное хорошая транспортная развязка и благоустроенный район. А про хрущ вообще молчу, это точно не инвестиция для будущего.

И новый дом еще очень долго будет новым, помоему капремонт не надо платить какое то время

Хрущевка ближе к центру.

Однушка хрущевка, на оставшиеся деньги делаете перв взнос в другую однушку хрущевку, сдаете 2 однушки и платите ипотеку по второй квартире, в результате у вас будет 2 однушки, двушку хрущевку сдать сложнее хоть и дороже, про другие два варианта ваще такое брать не надо под сдачу.

Однушка хрущевка, на оставшиеся деньги делаете перв взнос в другую однушку хрущевку, сдаете 2 однушки и платите ипотеку по второй квартире, в результате у вас будет 2 однушки, двушку хрущевку сдать сложнее хоть и дороже, про другие два варианта ваще такое брать не надо под сдачу.

По каждому варианту есть минусы-в первом случае, так как это большой Жк много предложений по продаже и аренде, думаю будут сложности со сдачей и продажей в последующем, также есть проблемы с парковкой и водой. Второй вариант — есть опасения, что дом не сдастся или не введется в эксплуатацию, с доками у застройщика все ок, но это еще не гарантия. Плюс нужно ждать а потом еще ремонт. Ну и третий вариант минусы очевидны — старый жилищный фонд и тд. Неизвестно насколько вторичка просядет в цене в будущем.

Понятное дело, что под сдачу лучше вторичка. Жильцы редко хотят переплачивать за новострой. Но у меня есть опасения, что вторичка будет дешеветь с годами, тем более на фоне множества новых домов. И при последующей перепродаже есть риск прогореть.
Хотя куда ей еще дешеветь, не знаю. Может кто-то в курсе?

Желательно только не 4-5 этаж без лифта.

Однушка хрущевка, на оставшиеся деньги делаете перв взнос в другую однушку хрущевку, сдаете 2 однушки и платите ипотеку по второй квартире

стесняюсь спросить — это КАКИМ ТАКИМ ОБРАЗОМ можно взять в ИПОТЕКУ ВТОРИЧНОЕ жилье.

стесняюсь спросить — это КАКИМ ТАКИМ ОБРАЗОМ можно взять в ИПОТЕКУ ВТОРИЧНОЕ жилье.

Посмотрела, действительно банки выдают ипотеку на вторичку под 18% годовых. Плюс залог 25% суммы кредита. Не очень то выгодно получается такая схема.

А в чем проблема получить на вторичку Ипотеку?
Многие получили и живут уже, у меня знакомые сейчас оформляют ипотеку на вторичку. Вы не в курсе что дают?

Посмотрела, действительно банки выдают ипотеку на вторичку под 18% годовых. Плюс залог 25% суммы кредита. Не очень то выгодно получается такая схема.

Посмотрела, действительно банки выдают ипотеку на вторичку под 18% годовых. Плюс залог 25% суммы кредита. Не очень то выгодно получается такая схема.

Если честно, сейчас бы не покупала а купила в 2014 тогда баксы))

центре, если для сдачи то, лучше либо 2 однушки в центре, либо тоже старую и самую дешевую двушку,но с ремонтом в центре. ради нового жилья на окраине никто жить не будет- вложите большие деньги, а сдавать в два раза дешевле.
тоже думаю про аренду, потому что депозиты просто никакие и возможность завтра остаться без средств, а квартира и особенно аренда цены не падают, на аренду в городах цены только растут, похоже в области вообще работы нет,все бегут в обл центры.

Если честно, сейчас бы не покупала а купила в 2014 тогда баксы))

Понятное дело, что под сдачу лучше вторичка. Жильцы редко хотят переплачивать за новострой. Но у меня есть опасения, что вторичка будет дешеветь с годами, тем более на фоне множества новых домов. И при последующей перепродаже есть риск прогореть.
Хотя куда ей еще дешеветь, не знаю. Может кто-то в курсе?

а где вы деньги хранить будете под кроватью? я лично банкам не доверяю.

Если покупать для сдачи в аренду — то квартиру вторичного рынка, быстрее окупиться и выбирать с ремонтом желательно, если же для себя, то лучше новострой, мы здесь выбирали http://xn—-ctbjampbpdmkmlhhf.xn--p1ai/ — чтоб начинать с нового листа — новая квартира с новыми эмоциями))

Ой! Смотрю, как то моя ссылка не корректно отобразилась) вот, я говорила об этой компании — http://инвестпроект-мск.рф !

Форум: психология

Новое за сегодня

Популярное за сегодня

Пользователь сайта Woman.ru понимает и принимает, что он несет полную ответственность за все материалы частично или полностью опубликованные им с помощью сервиса Woman.ru.
Пользователь сайта Woman.ru гарантирует, что размещение представленных им материалов не нарушает права третьих лиц (включая, но не ограничиваясь авторскими правами), не наносит ущерба их чести и достоинству.
Пользователь сайта Woman.ru, отправляя материалы, тем самым заинтересован в их публикации на сайте и выражает свое согласие на их дальнейшее использование редакцией сайта Woman.ru.

Использование и перепечатка печатных материалов сайта woman.ru возможно только с активной ссылкой на ресурс.
Использование фотоматериалов разрешено только с письменного согласия администрации сайта.

Размещение объектов интеллектуальной собственности (фото, видео, литературные произведения, товарные знаки и т.д.)
на сайте woman.ru разрешено только лицам, имеющим все необходимые права для такого размещения.

Сетевое издание «WOMAN.RU» (Женщина.РУ)

Учредитель: Общество с ограниченной ответственностью «Хёрст Шкулёв Паблишинг»

Статья написана по материалам сайтов: fb.ru, exporealty.ru, pravila-deneg.ru, srbu.ru, www.woman.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий