Земельное право: сделки с земельными участками

С переходом к многообразию форм собственности земля стала объектом гражданского оборота.

Оборотоспособность в соответствии с ГК– это возможность свободно распоряжаться объектами гражданских прав и обязанностей. Понятие оборотоспособности применимо и к земле.

Оборотоспособность земельного участка – это способность его собственника свободно определять юридическую судьбу земельного участка в пределах, установленных законом. Правовой формой оборота гражданских прав являются сделки.

Сделки с земельными участками – действия граждан и ЮЛ, направленные на установление, изменение и прекращение земельных прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Общие условия совершения сделок с землей (земельным участком):

· земельный участок не должен быть изъят из оборота;

· он должен пройти кадастровый учет;

· сохраняется целевое назначение (категория земель);

· сохраняется установленный режим использования;

· отсутствие спора по поводу границ и принадлежности земельного участка;

· не допускается нарушение требований санитарных, экологических, противопожарных и иных требований;

· в ряде случаев требуется сохранение минимальных границ земельных участков для данного целевого использования;

· особые требования предъявляются к обороту земель сельскохозяйственного назначения; см. Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

· соблюдение принципа единства земли и объекта недвижимости на ней;

· письменное оформление за исключением некоторых случаев; указание идентифицирующих признаков земельного участка (кадастровый номер, площадь, целевое назначение, цель использования, наличие объектов недвижимости), а также его признаки (например, залог участка, требования залогодержателя по задолженности), прилагаются соответствующие документы (паспорт, подтверждающие права на земельный участок, сводные ведомости оценки строений);

· сделки подлежат обязательной государственной регистрации, а в указанных законом случаях – и обязательному нотариальному удостоверению (завещание, договор ренты или ипотеки земельного участка).

ВИДЫ сделок с земельными участками:

1) сделки, направленные на отчуждение земельных участков:

— Сделка по договору купли-продажи земельного участка;

— Сделка по договору дарения земельного участка;

— Сделка по наследованию земельного участка;

— Сделка по договору мены земельными участками;

2) сделки, не связанные с отчуждением:

— договор аренды земельного участка;

— договор безвозмездного срочного пользования земельным участком;

— договор залога (ипотеки) земельных участков;

— договор ренты земельного участка;

— договор доверительного управления земельным участком.

ГП дает понятие сделки, ее виды, формы, условия их недействительности. Земельное право указывает на условия совершения сделок, условия их ограничения, юридическое оформление. ГЗ выступает как общее законодательство, а ЗЗ нормами специального законодательства. Не все участки участвуют в обороте и могут являться объектами сделок. Не являются объектами сделок участки, изъятые из гражданского оборота (п. 4 ст. 27 ЗК).

16. Купля-продажа земельных участков.

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок (сформированный и не ограниченный в обороте), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму. Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка, являющегося предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

Двумя существенными условиями будут предмет и цена, что следует из ГК (ст. 554, 555). Цена земельных участков не превышает их кадастровую стоимость до установления Правительством РФ, органом гос. власти субъекта РФ или органом МСУ порядка определения рыночной цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Третьим существенным условием будет наличие информации об обременениях земельных участков и ограничение его использования (статья 37 ЗК).

В случае предоставления недостоверной либо заведомо ложной информации для покупателя в части 3 статьи 37 ЗК предусмотрены гарантии защиты его права: уменьшение покупной цены или расторжение договора купли-продажи земельного участка и возмещение убытков.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки прошедшие государственный кадастровый учет, то есть необходимо наличие следующей информации: какой именно земельный участок продается, его площадь, местоположение, присвоение кадастрового номера с выдачей кадастрового паспорта, указание на целевое назначение и конкретную цель использовании земельного участка.

Часть 2 статьи 37 содержит условия, которое будет признаваться недействительными при включении их в текст договора. К примеру, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию.

Статья 556 ГК обязывает стороны заключать и подписывать передаточный акт. Договор составляется в простой письменной форме единым документом, считается заключенным с момента подписания. Здесь регистрации не требуется. Регистрации подлежит переход права собственности.

Купля-продажа земельных участков при отчуждении объектов недвижимости на них расположенных:собственник имеет преимущественное право покупки на земельный участок, на котором расположена его недвижимость.

Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации территориальным органом Министерства юстиции договора купли-продажи. Согласно п. 2 ст. 37 ЗК РФ являются недействительными такие условия договора купли-продажи земельного участка (в прочем, как и других договоров), как:

1 устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

2 ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

3 ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

uristinfo.net

Совершение сделок с земельными участками регулиру­ется гражданским законодательством с учетом правил земель­ного, лесного, водного и иного специального законодательст­ва РФ и субъектов РФ. Следует иметь в виду, что нормы части второй ГК РФ в отношении сделок с земельными участками применяются в той мере, в какой их оборот допускается зе­мельным законодательством.

Сделки являются одним из первых оснований возникно­вения гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юри­дических лиц, направленные на установление, измене­ние или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Существуют различные классификации гражданско-правовых сделок 1 ; 2 .

Так, в зависимости от количества участников (сторон) сделки подразделяются на односторонние, двусторонние и много­сторонние. Односторонней признается сделка, для совершения которой необходимо волеизъявление только одной стороны (например, завещание). В отличие от односторонней, в дву-или многосторонней сделке (договоре) необходимо волеизъ­явление двух или более лиц, причем воля сторон должна сов­падать, в противном случае сделка не будет считаться заклю­ченной. Например, если продавец предлагает приобрести зе­мельный участок за цену, не устраивающую покупателя, воз­никает разногласие и, соответственно, такой договор не будет заключен.

Выделяют возмездные и безвозмездные сделки (договоры). Возмездные договоры порождают правоотношения, в которых каждая из сторон вправе требовать от другой платы или иного встречного предоставления за исполнение своих обязанностей по договору (ст. 423 ГК РФ). Например, по договору аренды зе­мельного участка арендодатель обязан передать земельный уча­сток во владение и пользование арендатору, но и вправе за это требовать уплаты последним соответствующей арендной платы.

В правоотношениях, возникающих из безвозмездных дого­воров, обязанность совершить то или иное имущественное пре­доставление лежит лишь на одной стороне, которой никакого встречного предоставления не причитается. Например, на осно­вании завещания и договора дарения земельный участок переда­ется в собственность безвозмездно.

Статья 129 (п. 1) ГК РФ содержит определение понятия оборотоспособности объектов гражданских прав. Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или перехо­дить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства: наследования, реорганизации юридического лица либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Под оборотоспособностью подра­зумевается возможность отчуждения объекта по договору ку­пли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного лица в порядке универсального правопреемства (в форме на­следования или реорганизации юридического лица) 1 .

Оборот земельных участков — это переход земельных уча­стков от одного лица к другому посредством заключения до­говоров и иных сделок, осуществляемый в соответствии с гра­жданским и земельным законодательством 1 .

Как уже упоминалось в разделе 4.2., земельное законода­тельство выделяет три вида земельных участков как объектов гражданского оборота: изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из обо­рота, не могут предоставляться в частную собственность и, соот­ветственно, быть объектами сделок, предусмотренных граждан­ским законодательством (п. 2 ст. 27 ЗК РФ). Так, изъятыми из обо­рота считаются земельные участки, занятые находящимися в фе­деральной собственности следующими объектами: государствен­ными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом РФ); зданиями, строениями и сооружениями, в которых разме­щены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Россий­ской Федерации, другие войска, воинские формирования и орга­ны; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размеще­ны военные суды и др.

Предметом сделок не могут быть также земельные участки, по которым существуют те или иные споры (например, споры о границах земельного участка, о принадлежности тому или иному лицу и т.д.), а также состоящие под арестом (запрещением). В слу­чаях, когда участок является предметом залога или в отношении него имеют силу права третьих лиц (аренда, сервитут и др.), сдел­ки с такими участками могут совершаться при соблюдении опре­деленных условий. Например, при отчуждении собственником земельного участка, который обременен залогом, требуется полу­чение согласия на это залогодержателя.

Субъектами (участниками) сделок с земельными участ­ками выступают субъекты гражданского права, обладающие право- и дееспособностью.

Гражданин для совершения сделок с земельными участ­ками должен быть полностью дееспособным. В содержание правоспособности граждан входит, наряду с другими права­ми, право совершать любые сделки, не противоречащие зако­нодательству, и нести обязанности, вытекающие из существа совершенных гражданами сделок (ст. ст. 17 и 18 ГК РФ). Граж­данской правоспособностью обладают все граждане без ис­ключения, поскольку она возникает в момент рождения и прекращается смертью гражданина.

ГК РФ определяет дееспособность как способность граж­данина своими действиями приобретать и осуществлять гра­жданские права и нести гражданские обязанности (п. 1 ст. 21 ГК РФ). Дееспособность предполагает способность лица к юридически значимому поведению. В отличие от правоспо­собности, дееспособностью обладают не все граждане, по­скольку по состоянию здоровья или в силу несоответствующе­го возраста не все способны к юридически значимому поведе­нию. По общему правилу, установленному ст. 21 ГК РФ, граж­данская дееспособность возникает в полном объеме с наступ­лением совершеннолетия, т.е. по достижении восемнадцати­летнего возраста.

Это интересно:  Госпошлина за восстановление свидетельства о рождении

Юридические лица вправе совершать сделки с земель­ными участками в соответствии со своей правоспособностью. От имени и в интересах юридических лиц сделки совершают их исполнительные органы, уполномоченные на то учреди­тельными документами. Обычно правомочие по совершению сделок от имени юридического лица реализует его единолич­ный исполнительный орган кроме случаев, предусмотренных законодательством. Например, решения о сделках, которые признаются в силу определенных критериев крупными, при­нимаются общим собранием участников хозяйственного об­щества или советом директоров.

В соответствии с Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Россий­ской Федерации», органы местного самоуправления вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование физическим и юридиче­ским лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном по­рядке, а также совершать с имуществом, находящимся в му­ниципальной собственности, иные сделки, определять в дого­ворах и соглашениях условия использования приватизируе­мых или передаваемых в пользование объектов.

Субъектами сделок с земельными участками могут также быть уполномоченные на то органы государственной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации 1 .

В соответствии с нормами гражданского законодательства все сделки с недвижимостью (в том числе и с земельными участ­ками) совершаются в письменной форме путем составления од­ного документа, выражающего содержание сделки и подписанно­го непосредственно лицом, от имени которого совершена сделка, или тем, кто действует по его полномочию (в частности, на основе доверенности) (ст. 160,550, ч. 2 ст. 434, ч. 2 ст. 339 ГК РФ и др.).

Договор, предметом которого является земельный уча­сток, должен содержать:

  • наименование сторон (если это граждане — фамилия, имя, отчество, место жительства, паспортные данные; ес­ли это юридическое лицо — его наименование, банков­ские реквизиты, юридический адрес и т.п.);
  • предмет сделки (описание земельного участка, его право­вой режим, в т.ч кадастровый номер, место нахождения (адресные ориентиры), площадь, сведения о недвижимом имуществе, размещенном на земельном участке, и т.п.);
  • указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка и расположен­ных на нем объектов недвижимости);
  • указание на отсутствие или наличие обременений зе­мельного участка правами третьих лиц (таких, как залог, аренда, сервитут и др.);
  • основания приобретения стороной прав на отчуждаемый земельный участок и расположенное на нем иное недвижи­мое имущество (покупка, наследование, мена и др.);
  • дату передачи права на земельный участок (если это до­говор, результатом совершения которого является пере­дача земельного участка в собственность, — купля-продажа, мена, дарение);
  • цену сделки (если договор возмездный);
  • срок действия договора (если по этому договору предостав­ляется право пользования земельным участком, — аренда, безвозмездное пользование, временное пользование);
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, сделка с земельным уча­стком считается заключенной с момента государственной регист­рации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижи­мое имущество и сделок с ним». Аналогичная норма содержится в ст. 26 (п. 1) Земельного кодекса РФ.

В то же время, согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ, договоры арен­ды земельного участка, субаренды земельного участка, без­возмездного срочного пользования земельным участком, за­ключенные на срок менее чем один год, не подлежат государ­ственной регистрации, за исключением случаев, установлен­ных федеральными законами.

Государственная регистрация представляет собой осо­бый юридический акт, на основании и с момента совер­шения которого за гражданами и юридическими лицами государство признает и закрепляет возникновение, огра­ничение (обременение), переход или прекращение прав на землю. Регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на землю, ограничения этих прав (сервитут, ипотека), их возникновение, переход и пре­кращение. Сделка считается зарегистрированной и, со­ответственно, имеющей юридическую силу с момента внесения записи о сделке в Единый государственный ре­естр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (бо­лее подробно данный вопрос рассматривается в главе 6. на­стоящего пособия).

В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ, нотариальное удосто­верение сделок обязательно только в случаях, когда нотари­альная форма того или иного договора прямо предусмотрена в законе и в случаях, предусмотренных соглашением сторон договора, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Общие требования к форме гражданско-правовых сде­лок предусмотрены нормами части второй ГК РФ примени­тельно к определенному виду сделок. Необходимо отметить, что если закон не требует придания той или иной сделке с землей нотариальной формы, то это не лишает стороны права по взаимному согласию удостоверить договор у нотариуса, а нотариус не вправе в таком случае отказать им в совершении данного нотариального действия.

Сделки с земельными участками могут быть признаны недействительными.

Недействительность сделки означает, что сделка не приво­дит к наступлению тех юридических последствий, на которые она была рассчитана при ее совершении. Сделки могут быть призна­ны недействительными по основаниям, предусмотренным граж­данским законодательством, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) или независимо от такого признания (ни­чтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ). По общему правилу, сделки являются недействительными в случае их несоответствия закону или иным правовым актам, в частности, если они совершены с нарушением требований земельного законодательства.

Судом могут быть признаны недействительными сделки с земельными участками, если эти сделки приводят к наруше­нию экологических, санитарных, противопожарных, агротех­нических, градостроительных и иных установленных требо­ваний (норм, правил, нормативов) или к невозможности со­блюдения целевого назначения разрешенного использования земельных участков.

Недействительными признаются так называемые сделки с пороками воли, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы, злонамеренного со­глашения одной стороны с другой (например, о занижении цены сделки с целью снижения базы налогообложения) (ст. 179 ГК РФ). В сделках с пороками содержания существуют расхождения их условий с требованиями закона (например, в договоре купли-продажи земельного участка отсутствует ука­зание на цену договора, в договоре аренды отсутствуют дан­ные, позволяющие определить земельный участок, подлежа­щий передаче, и т.п.). Сделки с пороками формы также при­знаются недействительными (например, несоблюдение пись­менной формы договора, требований государственной реги­страции). Кроме того, недействительными являются сделки с пороками в субъекте: сделки, совершаемые гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ); сделки, совер­шаемые гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); сделки, совершаемые несовершеннолетним в возрасте до 14 лет (ст. 172 ГК РФ) и др.

Суд может признать недействительной как всю сделку, так и ее часть. Причем в этом случае частью сделки считается одно или несколько ее условий, без которых сделка считается совер­шенной. Признание недействительной части сделки не влечет недействительности всей сделки, если она могла быть совершена без включения недействительной части.

Статья 47. Сделки с земельными участками и правами на них

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом договоров купли-продажи, мены, дарения, аренды, ипотеки и переходить по наследству в соответствии с гражданским законодательством с учетом ограничений, установленных настоящим Кодексом, актами Президента Республики Беларусь и иными зако­нодательными актами.

Сделки с земельными участками, находящимися в частной соб­ственности, сделки по предоставлению арендованных земельных уча­стков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязаннос­тей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог и вне­сению права аренды земельных участков в качестве вклада в устав­ный фонд хозяйственных товариществ и обществ совершаются при сохранении целевого назначения земельных участков, а также при наличии документов, удостоверяющих права на эти участки.

1. Посредством сделок с землей осуществляется граждан­ский оборот земель. Как следует из ст. 262 ГК, возможность совершать сделки с земельными участками вытекает из право­мочия распоряжения, которым обладают собственники земель­ных участков, а также иные лица, если это установлено законо­дательством или договором с собственником.

Правовое регулирование сделок с землей осуществляется как земельным, так и гражданским законодательством1. Согласно комментируемой статье сделки с земельными участками заклю­чаются в соответствии с гражданским законодательством с уче­том ограничений, установленных Кодексом о земле, актами Пре­зидента Республики Беларусь и иными законодательными акта-

ми. При этом ГК содержит общие нормы, касающиеся особен­ностей заключения тех или иных сделок, а земельное законода тельство — специальные, содержание которых, в первую очередь, обусловлено необходимостью учета публичных интересов. По сравнению с ранее действовавшим, Кодекс о земле более четко формулирует принцип соотношения земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений, от­вечающих признакам отношений, регулируемых гражданским законодательством. Однако содержание указанного принципа в целом сохранено: земельное законодательство является специ­альным и имеет приоритет по отношению к гражданскому за­конодательству (см. комментарий к ст. 2).

2. Определение сделок дано в ст. 154 ГК, согласно которой сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение граж­данских прав и обязанностей. Приведенное определение дает возможность выделить отличительные признаки сделок. Сдел­ки — это, во-первых, правомерные действия; во-вторых, волевые действия граждан и юридических лиц; в-третьих, действия, на­правленные на достижение правовых последствий 1 .

Исходя из общего понятия сделок, земельно-правовые сдел­ки можно определить как юридически значимые действия зем­лепользователей, определяющие юридическую судьбу земельно­го участка.

Предусмотренные комментируемой статьей сделки с земель­ными участками и правами на них правомерно классифициро­вать на три основные группы.

1) Сделки, связанные с отчуждением земельных участков (купля-продажа, мена, дарение). Переход земельного участка по наследству также упоминается в комментируемой статье. При этом следует учитывать, что согласно ст. 155, 1040 ГК одно­сторонней сделкой является завещание, а под наследованием в

1 Подгруша В. Сделки: условия действительности и последствия недействи­тельности // КонсультантПлюс-Беларусь [Электрон, ресурс] / ООО «Юр-Спектр». Минск, 2009; Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь с приложением актов законодательства и судебной практики (поста­тейный): в 3 кн. Кн. 1. Разд. I. Общие положения. Разд. II. Право собствен­ности и другие вещные права / отв. ред. и руководитель авторского коллек­тива: д.ю.н., проф., засл. юрист БССР В.Ф. Чигир. Минск, 2005. С. 532.

Это интересно:  Временное отсутствие по месту жительства лица, принятого на учет нуждающихся – не основание для снятия его с учета

ст. 1031 ГК понимается переход имущества умершего (наслед­ство, наследственное имущество) к другим лицам в неизменен­ном виде как единое целое и в один и тот же момент (универ­сальное правопреемство), если из ГК и иных законов не вытека-от иное (ст. 1031 ГК).

2) Сделки с земельными участками, не связанные с их от­чуждением (аренда, концессия, ипотека, земельные сервитуты).

3) Сделки с правами на земельные участки (сделки по пре­доставлению арендованных земельных участков в субаренду, пе­редаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предос­тавлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в устав­ный фонд хозяйственных товариществ и обществ).

3. Кодекс о земле содержит ряд общих условий, которые должны соблюдаться при совершении сделок с земельными уча­стками и правами на них:

1) Предметом сделки является земельный участок, находя­щийся в частной собственности, либо право аренды земельного участка, зарегистрированные в порядке, установленном законо­дательством о государственной регистрации недвижимого иму­щества, прав на него и сделок с ним. При совершении сделки с частью земельного участка такой участок должен быть делимым, и в результате раздела каждая из частей должна образовывать новый земельный участок (см. комментарий к ст. 3, 10, 17).

2) Совершение сделок с земельными участками и правами на них возможно лишь при наличии документов, удостоверяющих права на эти участки, т.е. свидетельства (удостоверения) о госу­дарственной регистрации, выданного организацией по государ­ственной регистрации либо иных документов, удостоверяющих права на земельные участки, выданных по ранее действовавше­му законодательству (см. также комментарий к ст. 21).

3) Запрет на изменение целевого назначения. Стороны при заключении договора не вправе по собственной инициативе из-

1 Шахрай И. Правовое регулирование сделок с земельными участками и правами на них в новом Кодексе Республики Беларусь о земле // Юрист. 2008. № 11. С. 26-29.

менить цель, для которой был предоставлен земельный учас­ток. Согласно ст. 1 комментируемого Кодекса целевое назначе­ние представляет собой порядок, условия и ограничения ис­пользования земельного участка для конкретных целей, опреде­ляемые при его предоставлении. Таким образом, землепользо­ватель может заключать сделки с земельными участками и пра­вами на них только с теми субъектами, которые обеспечат его использование по целевому назначению1.

4) Единство судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений (зданий, сооружений) (см. коммен­тарий к ст. 51).

5) Собственники и арендаторы земельных участков при со­вершении сделок обязаны предоставить заинтересованным ли­цам имеющуюся информацию об установленных ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, в том числе зе­мельных сервитутах. Данное положение направлено на защиту прав сторон сделок с земельными участками и правами на них (см. комментарий к ст. 70).

6) Сделки с земельными участками и правами на них долж­ны быть заключены в письменной форме и подлежат государ­ственной регистрации в порядке, установленном законодатель­ством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (см. также комментарий к ст. 49).

4. Одной из задач, стоящих перед разработчиками Кодекса о земле, являлось расширение сферы применения аренды земель с тем, чтобы вовлечь в гражданский оборот земли, которые со­гласно ч. 6 ст. 13 Конституции Республики Беларусь и нормам земельного законодательства не подлежат передаче в частную собственность. На сегодняшний день в частную собственность могут предоставляться лишь 14 процентов земель, поэтому вве­дение в гражданский оборот права аренды земельных участков является наиболее перспективным способом активизации зе­мельного рынка2.

1 Шахрай И. Права на землю негосударственных юридических лиц в но­ вом Кодексе Республики Беларусь о земле // Юрист. 2008. № 9. С. 29-30.

По сравнению с ранее действовавшим земельным законода­тельством оборотоспособность права аренды земельного участ­ка существенно расширена. В частности, согласно комментируе­мой статье арендаторы смогут произвести отчуждение своих прав следующим образом:

— передать свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков другим лицам;

— предоставить право аренды в залог;

— внести в качестве вклада в уставный фонд хозяйствен­ных товариществ и обществ.

При этом, помимо рассмотренных выше общих условий со­вершения сделок, должно быть получено согласие арендодателя на совершение сделки, а также соблюдаться требование о внесе­нии платы за право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности (см. комментарий к ст. 31, 48).

СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

Сделками являются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей. В отношении сделок с земельными участками действуют общие гражданско-правовые положения о порядке заключения сделок, об условиях действительности сделок и последствиях их недействительности и др.

Одним из принципов земельного законодательства является принцип учета значения земель как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земель осуществляется исходя из представлений о земле как природном объекте и одновременно как о недвижимом имуществе. Реализация такого принципа предопределяет и особенности совершаемых с земельными участками сделок. Поэтому имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, в том числе по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

1. Согласно ч. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Норма ст. 52 ЗК РФ также устанавливает, что отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется с учетом ограничений оборотоспособности земельных участков.

Земельные участки могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому, если они не исключены из оборота или не ограничены в обороте (см. ч. 1 ст. 260 ГК РФ). В частности, изъяты из оборота земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности: зданиями, строениями, сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; воинскими и гражданскими захоронениями. Ограничено оборотоспособные земельные участки — это земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которые могут предоставляться в частную собственность исключительно в случаях, определенных федеральными законами. Ограничено оборотоспособные объекты могут в определенной степени отчуждаться, менять собственника, например, при передаче (продаже) соответствующего земельного участка, находящегося в

федеральной собственности, в собственность субъектов РФ. Так, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки: занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры и др. Ограничено оборотоспособные земельные участки могут быть предметом сделок, заключаемых между частными лицами в случаях, установленных федеральными законами.

2. Одной из особенностей сделок, заключаемых по поводу зе
мельных участков, является возможность их заключения в порядке
проведения торгов (конкурсов, аукционов), причем их проведе
ние в ряде случаев в соответствии с законодательством является
обязательным (например, при продаже земельного участка для
жилищного строительства).

3. При совершении сделок с земельными участками не допускается
самовольное изменение сторонами категории, целевого назначения
земельного участка или установленного особого режима использо
вания участка (например, в охранных зонах). Такое изменение воз
можно только в порядке, предусмотренном земельным законодатель
ством, и осуществляется компетентными органами государственной
власти или местного самоуправления. Например, перевод земель,
находящихся в частной собственности, из одной категории в другую
осуществляется в отношении земель сельскохозяйственного назна
чения — органами исполнительной власти субъектов РФ; а земель
иного назначения — органами местного самоуправления.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном земельным кодексом и законодательством РФ о градостроительной деятельности.

В соответствии с ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» субъекты РФ должны принять законы, определяющие максимальные размеры общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального образования субъекта РФ и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица. Соответственно если в результате совершаемой сделки общая площадь земельного участка превысит предельный размер, то органы, осуществляющие регистрацию, должны будут отказать в государственной регистрации права на этот земельный участок.

4. Распоряжение земельным участком не должно наносить
ущерба участкам земли, окружающей среде и нарушать права и
законные интересы других лиц, градостроительных, строительных,
экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и
иных установленных требований (норм, правил, нормативов).

5. Существуют некоторые особенности в оформлении сделок,
предметом которых являются земельные участки.

Так, обязательна письменная форма (например, договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен письменно путем составления одного документа, подписанного сторонами), для некоторых сделок обязательно и нотариальное удостоверение (договор ренты, завещание земельного участка, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась).

6. В случаях, прямо определенных федеральным законом, тре
буется государственная регистрация сделки, предметом которой
является земельный участок, в органах, осуществляющих государ
ственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлены правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. Из сферы действия этого закона исключены отношения по обороту земельных участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, сооружениями и строениями.

Этот закон определил принципы, на которых должен обосновываться оборот земель сельскохозяйственного назначения. Особое значение имеет закрепление преимущественного права субъектов РФ (а в случаях, установленных законами субъектов РФ, — муниципальные образования) на покупку земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения при его продаже по цене, за которую он продается, за исключением его продажи с торгов, а также установление размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального образования и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица.

Это интересно:  Дополнительный отпуск инвалиду 3 группы по ТК РФ

Земельное право: сделки с земельными участками

Правовое регулирование сделок с земельными участками

Совершение сделок с землей стало регулироваться земельным законодательством сравнительно недавно. Земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота, и советское земельное законодательство не допускало возможности совершения сделок с землей. Права на землю преимущественно возникали из актов органов государственной власти. Совершение сделок с землей было прямо запрещено и квалифицировалось как уголовно наказуемое деяние. В условиях, когда гражданско-правовое регулирование оборота иных объектов недвижимости продолжало развиваться и совершенствоваться, земельные участки стали следовать судьбе иного недвижимого имущества — строений или сооружений: при переходе прав на строение в большинстве случаев к приобретателю права переходило право пользования земельным участком. К сожалению, даже после того, как земельные участки были вновь законодательно признаны объектами недвижимого имущества, в гражданско-правовом регулировании сохранилась тенденция воспринимать земельный участок как зависимый от судьбы основной недвижимости — строения.

Возможность совершения сделок с земельными участками появилась в связи с разгосударствлением собственности на землю, введением аренды земли и признанием права частной собственности на землю. Только один вид сделок с землей — аренда — был закреплен в законодательстве до введения частной собственности на землю.

С принятием Конституции РФ 12 декабря 1993г. и ГК РФ (первой и второй частей) процесс сближения и последующей унификации правового регулирования сделок с землей и иными объектами недвижимости стал стремительно развиваться. [1]

Сторонами сделок с земельными участками являются не только граждане и юридические лица, но также государство и муниципальные образования в лице соответствующим образом уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющих функции распоряжения государственной и муниципальной собственностью. Строго говоря, сторонами сделки выступают участники земельных отношений, определенные ЗК РФ в п. 1 ст. 5. [3]

Статья 36 Конституции РФ 1993г. устанавливает, что собственник свободно владеет, пользуется и распоряжается землей, но свободное распоряжение землей может быть ограничено в публичном интересе. Поэтому в новом ЗК РФ закреплены как нормы, ограничивающие либо запрещающие оборот отдельных видов земельных участков, предусматривающие особые условия договоров, так и нормы, направленные на создание единого объекта недвижимого имущества. Общее понятие оборотоспособности закреплено в ст. 129 ГК РФ, согласно которой объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Вторая часть ГК РФ подробно регулирует порядок совершения сделок с различными объектами недвижимости, в том числе и земельными участками. К сделкам с землей в равной степени предъявляются и требования о регистрации, установленные Федеральным законом от 21 июля 1997. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». [5]

Положение ст. 36 Конституции РФ о том, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, получило дальнейшее развитие в ГК РФ (ч. 3 ст. 209). ГК РФ также закрепил положение о том, что перечисленные правомочия собственник земли и других природных ресурсов осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ). Указанные нормы явились основой для установления земельным законодательством ограниченной оборотоспособности земельных участков. Как подчеркивается в работах специалистов в области земельного права, выработанное гражданским правом общее понятие оборотоспособности применимо и к сфере земельных отношений, но основное отличие оборотоспособности земельных участков от оборотоспособности иных объектов гражданских прав заключается в том, что земельное законодательство устанавливает определенные пределы и ограничения распоряжения земельной собственностью.

Положения земельного законодательства, регулирующие совершение сделок с земельными участками, не ограничиваются только нормами, предусматривающими изъятие из оборота или ограничение в обороте отдельных земельных участков. Статьями 35, 36, 37 ЗК РФ предусмотрены особые правила, касающиеся приобретения и отчуждения земельных участков. Статья 35 предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда земельный участок принадлежит их собственнику, производится вместе с земельным участком. Указанное положение земельного законодательства основано на принципе единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (ст. 1 ЗК РФ).

Ст. 36 ЗК РФ регулирует особенности приобретения прав на застроенные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности: собственники расположенных на этих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию таких участков.

Появление в ЗК РФ статьи, регулирующей особенности купли-продажи земельных участков (ст. 37), стало результатом реализации принципа разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства (п. 1 ст. 1 ЗК РФ) в сфере оборота земельных участков. Сделки с земельными участками совершаются в соответствии с нормами гражданского законодательства и его требованиями в отношении законности их содержания, способности сторон сделки к участию в сделке, соответствия воли и волеизъявления, соблюдения формы сделки.

Статьей 37 ЗК РФ установлен ряд требований, соблюдение которых при совершении сделок с земельными участками, в первую очередь сделок купли-продажи, является обязательным. К их числу относятся следующие требования: к объекту договора купли-продажи — земельному участку, в отношении которого должен быть проведен кадастровый учет, и к продавцу участка — по предоставлению покупателю имеющейся у него информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; к условиям договора купли-продажи земельного участка; к информации, предоставляемой продавцом в отношении земельного участка и о гарантиях покупателю участка.

Одной из особенностей аренды и купли-продажи земель, находящихся в государственной собственности, стало широкое использование торгов. Это относительно новый институт современного земельного законодательства, получивший достаточно широкое развитие в течение последних 10 лет на территориях тех субъектов Российской Федерации, где активно развивались рыночные отношения. Возникновение этого института в первую очередь связано с развитием законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий, и с введением конкурсной и аукционной продажи государственного имущества, и попытками обеспечить соблюдение публичных интересов при приватизации.

В настоящее время проведение торгов регулируется ст. 38 ЗК РФ, где закреплены лишь наиболее общие требования к приобретению земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка, а также утвержденными Правительством РФ 11 ноября 2002 г. новыми Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах своей компетенции, установленной в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ. Указанные органы определяют на основании отчета независимого оценщика начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения (шаг аукциона). Задаток для участия в торгах определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы.

Извещение о проведении торгов публикуется не менее чем за 30 дней до проведения торгов и должно содержать, в том числе следующие сведения о земельном участке: местоположение (адрес), площадь, границы, обременения, кадастровый номер, целевое назначение и разрешенное использование, а также любые иные сведения, позволяющие индивидуализировать земельный участок. Указываются дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности.

Победитель торгов заключает договор купли-продажи земельного участка или его аренды с продавцом в срок не позднее 5 дней с момента подписания протокола о результатах торгов.

ЗК РФ не предусмотрел особенностей регулирования совершения иных сделок с земельными участками. Общим правилом при совершении сделок остается необходимость учета положений о делимом и неделимом земельном участке, об установленных минимальных и максимальных размерах участка при совершении сделок с земельными участками или их частями. Так, например, ограничение наследования участков из земель сельскохозяйственного назначения установлено ст. 11 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Толкование положений указанной статьи позволяет сделать вывод о том, что иностранные граждане, лица без гражданства не смогут получить по наследству земельный участок в собственность или на праве пожизненного наследуемого владения, а иностранные юридические лица и российские юридические лица с более чем 50% доли иностранного капитала в уставном (складочном) капитале не получат участок по наследству в собственность. Также установлены ограничения на деление участка между наследниками, если в результате могут образоваться участки размером менее минимального размера, установленного субъектами Российской Федерации.

Таким образом, правила совершения сделок с землей неодинаковы для земельных участков различных категорий и целей использования. Существенное отличие наблюдается в правовом регулировании сделок с застроенными земельными участками и незастроенными участками.

Статья написана по материалам сайтов: megaobuchalka.ru, uristinfo.net, lawbook.online, sdamzavas.net, studbooks.net.

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий