Как купить участок в лесу, в том числе под строительство дома, и возможна ли продажа таких земель?

Добрый день! Хочу приобрести в собственность участок в лесу возле реки для создания базы отдыха, не соседствующий с дачами и другими поселениями. Как это сделать?

Содержание

Ответы юристов (1)

Обратитесь в администрацию и уточните имеются ли такие участки.

Продажу в любом случае будут проводить через торги

Если это именно лес, то участки в данной зоне продаже не подлежат

Землями лесного фонда называются лесные земли, как покрытые лесной растительностью, так и не покрытые ею, но, в таком случае, предназначенные для ее воссоздания и земли нелесные, предопределенные под ведение лесного хозяйства. Земли лесного фонда имеют весьма своеобразный правовой режим, в котором главенствующая роль отведена не непосредственно земле, а расположенному на ней лесу. Порядок и режим использования земель лесного фонда регулируют Земельный кодекс России и лесное законодательство – Лесной кодекс. Лесные участки, входящие в состав земель лесного фонда относятся к федеральной собственности, форма собственности на лесные участки, входящие в состав иных земельных категорий, определяется земельным законодательством.
Касаемо того, что можно сделать с землями лесного фонда, закон дает следующий ответ: лесные участки могут быть предоставлены в постоянное пользование (его еще называют бессрочным), аренду либо в безвозмездное пользование на определенный срок.
Лесные участки, относящиеся к федеральной собственности, продаже не подлежат, но их можно взять в аренду, срок действия которой составляет от года до сорока девяти лет. Купить такие участки можно только после проведения процедуры перевода земель лесного фонда в земли иной категории, однако для этого потребуются веские основания. Перевод земель лесного фонда в другие категории земель регулируется Лесным кодексом, причем практически все причины, на основании которых можно получить разрешение для перевода, в большинстве своем носят настолько глобальный и социально-направленный характер, что для частных лиц иного выхода, как только брать землю в аренду, не остается.
Чтобы получить статус арендатора земель лесного фонда, необходимо принять участие в конкурсе-аукционе и занять в нем первое место. Для участия в аукционе необходимо подать заявку с приложенным к ней пакетом требуемых документов, а также внести задаток. В аукционе побеждает – согласно положениям все того же Лесного кодекса – тот участник, который предложил самую высокую арендную плату за выставленный на торги участок. Победитель аукциона заключает договор аренды, после чего в течение пяти дней должен внести арендную плату за год вперед. Договор аренды автоматически не продлевается, поэтому по истечении срока его действия придется вновь участвовать в аукционе. Именно по этой причине лучше всего заключать договоры долгосрочные, тем более что на сегодняшний день к закону принята поправка, согласно которой каждый добросовестный арендатор имеет шанс оформить право собственности на арендуемую им в течение пятнадцати лет землю.
На землях лесного фонда запрещено возводить капитальные здания и сооружения, которые не соответствуют целевому назначению земли. Поэтому все сооружения должны носить только временный характер. Арендатор должен тщательно следить за землей и не допускать ухудшения ее состояния, в противном случае он может лишиться прав владения землей лесного фонда.
Как правило, арендуется обычно земля лесного фонда в рекреационных целях, однако данный вид деятельности никоим образом не должен наносить ущерб окружающей среде, ландшафту и не препятствовать граждан реализовывать свои права на свободное пребывание в лесу. В остальных же случаях на землях лесного фонда можно осуществлять разнообразные виды лесопользования – организацию пасек, заготовку древесины и сена, ведение сельского или охотничьего хозяйства, проведение туристических и спортивных мероприятий, осуществление научно-исследовательской деятельности и другие. Многие из них считаются предпринимательским видом деятельности, поэтому для ее осуществления потребуются разрешение от соответствующих органов и та же аренда земли лесного фонда.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как купить участок под строительство дома?

Главная » Земля » Как купить участок под строительство дома?

Чтобы возвести частный дом для постоянного проживания, необходимо приобрести участок земли. Основные трудности начинаются именно с оформления участка земли под ИЖС. Проверьте, есть ли обременения в отношении участка, все ли документы у продавца в наличии.

Знайте, что после подписания договора купли-продажи или аренды, намного сложнее доказать свою юридическую правоту, если выяснятся проблемные моменты, связанные с земельным наделом.

Особенности покупки земельного участка под ИЖС

Чтобы понять суть вопроса, запомните, что речь идет о процессе возведения на конкретном участке земли капитального строения для индивидуального проживания. Учтите, если территория, на которой ведется индивидуальное жилое строительство, относится к землям муниципалитета или поселения, располагается в пределах границ поселения, то после строительства и сдачи в эксплуатацию здания ему присваивается адрес.

Далее, если присвоен адрес помещению, то владелец собственности имеет право прописаться в этом помещении. ИЖС осуществляется чаще всего для возведения помещения по индивидуальным планам застройщика, чтобы учесть все пожелания владельца земельного участка или его семьи.

После осуществления строительства помещения, его регистрации в качестве объекта недвижимости и после регистрации гражданина в этом помещении можно получить разрешение муниципалитета на применение в личных целях всех существующих на территории коммунальных объектов. Сюда могут быть включены системы отопления, канализации, подведенное электричество, канализационная инфраструктура, трубопровод и иные.

На основании данных ГрК РФ изучите нормативные документы, регламентирующие нормы и правила осуществления застройки под ИЖС.

Обязательно учтите, что в возведенном доме после его сдачи в эксплуатацию можно прописать только одну семью. Учтите, что при этом высота всех основных конструкций здания не может быть выше трех этажей.

Особенно внимательно изучите вопрос сбора и проверки документации, чтобы не оказалось так, что участок приобретен или взят в долгосрочную аренду, а строить жилое помещение запрещено.

Способы покупки земельного участка под строительство дома

Учтите, что земельный надел всегда кому-то принадлежит, значит, необходимо понимать, что приобрести его можно следующими способами:

  • В случае, когда собственником территории является государство, муниципалитет или поселковая администрация, земельный надел придется покупать через формирование заявки на участки в аукционе с целью приобретения конкретного земельного участка. При этом необходимо соблюсти всю процедуру;
  • В случае, когда владельцем земли является гражданин или организация, не являющаяся государственной структурой или представителем государственных органов, то необходимо составить договор купли-продажи.

Учтите, что выбирать земельный надел для ИЖС нужно, тщательно изучив все варианты, выбрав льготные участки земли, территории, которые имеют преимущественные отличия от аналогичных участков земельного массива. Важно заранее изучить особенности грунта, географического положения участка земли.

Как выбрать земельный участок под строительство дома

Чтобы приобрести земельный надел для возведения капитального жилого строительства для индивидуального размещения семьи на постоянной основе, необходимо принимать во внимание следующие особенности:

  • Изучите окрестности земельного участка на предмет обнаружения источников вреда для здоровья:
    • Расположение технических объектов обрабатывающей промышленности;
    • Наличие заводов поблизости;
    • Наличие сточных или канализационных коллекторов;
    • Определите уровень радиационного фона на участке земли, возьмите грунт на исследование на предмет выявления вредных веществ;
    • Убедитесь, что участок не попадает в поле действия ЛЭП;
  • Старайтесь выбрать участок земли так, чтобы в радиусе 2 – 3 километров от участка располагались леса или водоем;
  • Убедитесь, что участок подведен к коммуникациям, существует вероятность подключения земельного надела к водоснабжению, к газовым линиям и к электричеству:
    • Должен быть хотя бы один электрический столб в радиусе 300 метров;
    • Основная труба водопровода должна располагаться не более чем в 200 метрах от участка;
    • А для подведения газа ГРП должен находиться в 100 метрах от участка, не дальше;
  • Землю выбирайте ближе к объектам городской или поселковой инфраструктуры, убедитесь, что рядом располагаются:
    • Магазин с продуктами первой необходимости;
    • Аптечный пункт;
    • Магазины с бытовыми и повседневными товарами;
    • Хозяйственные магазины;
    • Школа, если планируете жить постоянно в выбранной местности;
  • Изучите род деятельности и особенности проведения досуга соседей, познакомьтесь с ними, чтобы заранее знать, чего ждать от них;
  • Изучите качество и основные характеристики грунта на выбранном участке, заранее определите уровень грунтовых вод, особенности ветров в данной местности;
  • Выберите участок для приобретения полностью пустой, если есть желание воздвигнуть дом с нуля, можете приобрести землю с объектами незавершенного строительства, затем достроить и ввести в эксплуатацию тот объект, строительство которого начали прежние владельцы.

На что обращать внимание при покупке земельного участка под ИЖС

Основным предметом изучения участка для приобретения является возможность подключения его к коммуникациям и объектам жизнеобеспечения. Если характеристики участка устраивают будущего покупателя, но перспектив подключения водоснабжения, газа или электричества нет, то возводить объект ИЖС на таком участке не имеет смысла.

Если возможность подвести коммуникации есть, то изучите следующие моменты на основании кадастрового паспорта на земельный надел:

  • Существуют ли определенные кадастровым инженером границы участка земли;
  • Обязательно убедитесь в том, что в паспорт внесены данные о принадлежности территории к землям поселения;
  • Найдите данные о ВРЗ в отношении участка, допустимо применять под ИЖС территории, отведенные для ведения подсобного хозяйства или дачного строительства.
Это интересно:  Как узнать координаты земельного участка

Чтобы выбрать земельный участок под ИЖС, изучите примерную стоимость квадратного метра на соседних участках земли. Если продавец выставляет участок по заниженной стоимости, есть повод задуматься и более детально изучить данные по участку.

Если земельный надел, выбранный для покупки под ИЖС, имеет вид разрешенного землепользования для осуществления сельскохозяйственной деятельности, то стоит отказаться от сделки.

Как проверить юридическую чистоту земельного участка под ИЖС

Приобретая земельный надел, можно оказаться в ситуации, когда земля находится в залоге, арестована за долги прежнего владельца, обременена другими обязательствами. Чтобы избежать этого, соберите данные о владельцах земельного надела, посмотрите, как часто проводилась смена владельцев участка земли. Убедитесь, что правоустанавливающие документы на землю у собственника соответствуют законным требованиям.

Чтобы получить ответ на перечисленные выше вопросы, необходимо получить кадастровую выписку. В этом документе с первой страницы внесены данные в отношении участка земли, которые могут стать основными для отказа от сделки.

Например, если есть данные о том, что границы участка фактические не совпадают с границами участка по документам межевания, то это может стать поводом пересмотреть решение о приобретении такого участка.

В таких случаях рекомендовано выбрать участок для покупки с проведенными межевыми работами. Если потенциальный покупатель выбрал участок земли без межевания, но очень хочет его приобрести, то стоит внести сумму залога с условием, что за определенное время будет осуществлен процесс межевания.

Обратите внимание на следующие данные, которые присутствуют в кадастровом паспорте:

  • Обременения по проведению газа;
  • Расположение участка в природоохранных и водоохранных зонах;
  • Сравните путем накладывания изображения формы участка со снимка на графические данные из выписки. Необходимо, чтобы совпадение было максимальное по форме границ.

Приобретая земельный надел у семейной пары, обязательно требуйте с продавца нотариально заверенную копию разрешения второго супруга на продажу земельного участка. Этот документ необходимо хранить всегда.

Учтите, если владелец собственности продает землю, которую приобрел путем наследования или в дар от другого собственника, то разрешение супруга на продажу не требуется.

Еще одним источником информации для потенциального покупателя может стать общедоступная интерактивная кадастровая карта в интернете. Благодаря разнообразным инструментам и удобному интерфейсу каждый может найти интересующие его данные относительно участка земли в любом районе России.

Как получить землю за третьего ребенка?

Как получить земельный участок под строительство дома бесплатно, читайте тут.

Процедура оформления покупки земельного участка под ИЖС

Земельный надел, как уже упоминалось выше, возможно приобрести путем составления договора купли-продажи с частным владельцем или через проведение аукциона на землю, если владельцем является государство.

Учтите, что в любом случае необходимо соблюдать основные правила осуществления сделки по приобретению земельного участка:

  • Потенциальный покупатель должен определиться с конкретным участком, который желает приобрести в собственность;
  • При выборе земельного надела для осуществления ИЖС обратите внимание на категорию земельного участка. Чтобы не получить отказ в продаже земли под индивидуальное жилье, необходимо приобретать землю, относящуюся к категории земель поселения;
  • Осуществить подготовку и сбор всех необходимых бумаг и документов относительно участка земли: если покупка осуществляется у муниципалитета и у земельного надела еще нет кадастрового паспорта, необходимо его оформить, если нет межевания, то необходимо его осуществить;
  • При осуществлении приобретения земли у государства, необходимо подать заявку в администрацию поселения на приобретение конкретного участка земли, затем получить информацию о дате проведения торгов;
  • Согласовать все условия договора купли-продажи, определить размер стоимости земельного участка и форму оплаты, установить сроки и порядок оплаты;
  • После получения на руки дубликатов проекта договора купли-продажи обе стороны сделки имеют право осуществлять проверку документов в течение тридцати суток, затем договор должен быть подписан или аннулирован;
  • После осуществления сделки и передачи денег новый собственник должен зарегистрировать свое право собственности на землю в Росреестре, получить на руки свидетельство на право собственности.

Знайте, что при составлении конкретного договора на приобретение земли могут понадобиться различные документы и выписки из государственных служб, поэтому заранее планируйте время на их получение.

Документы для покупки земли под ИЖС у частного лица

Собственник участка должен представить следующие документы:

  • Правоустанавливающую документацию относительно законности приобретения участка земли;
  • Документ с официальной оценкой участка экспертом;
  • Письменное согласие всех сособственников на продажу доли продавца из состава земель общего пользования, если земля в коллективной собственности;
  • Если продавцом выступает несовершеннолетний гражданин, недееспособный или ограниченно дееспособный человек, то необходимо разрешение органов опеки на отчуждение земельного участка;
  • При наличии посредники, необходимо предоставить нотариально заверенную доверенность;
  • Удостоверение личности гражданина России;
  • Код идентификации.

Потенциальный покупатель должен предоставить паспорт и код идентификации.

Для ускорения процесса оформления сделки и подготовки бумаг, заранее подготовьте следующие данные:

  • Справку из реестра запретов отчуждения недвижимости;
  • Согласие второго супруга на продажу земли, которое должно быть оформлено в письменном виде и иметь подпись нотариуса;
  • Справку из реестра отягощений недвижимого имущества для того чтобы подтвердить отсутствие налогового залога или иных обременений. Учтите, что такая справка должна быть у каждого участника сделки со стороны продавца и покупателя земельного участка;
  • Выписка из земельного кадастра;
  • Оформленный и проверенный договор купли-продажи земельного объекта.

Учтите, что после осуществления сделки на руках у покупателя должны быть следующие бумаги:

  • Договор купли-продажи земельного надела;
  • Оригинал акта о продаже земли с пометкой об осуществлении отчуждения участка земли;
  • Копия выписки из земельного кадастра об отягощениях в отношении участка;
  • Проследите, чтобы после завершения сделки нотариус внес изменения в реестр вещных прав.

Документы для покупки земли под ИЖС у государства

Для приобретения земельного надела у представителей государства необходимо подготовить определенный перечень документов:

  • Заявление о предварительном согласовании приобретения земли в собственность или в длительную аренду с правом последующего выкупа в собственность;
  • Кадастровый паспорт. Представляется этот документ в случае, когда такого типа документы в отношении указанного участка не запрашивались ранее. Если паспорта на участок нет, то его формируют в установленный законом срок после одобрения заявления;
  • Заявление на участие в торгах в отношении интересующего участка земли.

К заявке на участие в торгах должны прикладываться следующие бумаги:

  • Копия паспорта;
  • Копия кадастрового паспорта;
  • Если земля приобретается в кредит, то необходимы данные о платежеспособности гражданина.

Также рекомендуют сделать дубликаты договора купли-продажи для каждого участника сделки и еще один дополнительный для предоставления его в Росреестр.

Приведены лишь основные документы, которые требуются в таких случаях, более детально разбираться с бумагами придется в каждом конкретном случае индивидуально.

Договор купли-продажи земельного участка под ИЖС

Знайте, что количество пунктов и их содержание в договорах покупателя с частным лицом или с представителем муниципалитета одинаково.

Проверьте наличие следующих сведений в тексте договора:

  • Вступительная часть договора, в которой указаны реквизиты сторон, контактные данные, данные о документах, являющихся основанием для совершения законной сделки. В этот пункт включены записи о месте и дате составления договора;
  • Предмет договора купли-продажи включает сведения о характеристиках участка, об адресе участка, о документах, которые присутствуют у продавца на данный участок. В этом пункте вносится информация о кадастровом номере участка, о его рельефе, особенностях расположения географически;
  • Определение стоимости сделки:
    • Определить валюту расчетов;
    • Сформировать цену участка земли на основании рыночной оценки или кадастровой стоимости участка;
    • Определить сумму залога, аванса иного взноса;
    • Установить порядок и сроки осуществления полной выплаты стоимости земельного участка;
    • Установить конечную дату расчетов и передачи полноты прав собственника покупателю;
  • Права сторон и их обязанности. В этом пункте обязательно нужно вписать все ограничения, обременения или иные условия использования земли, если такие присутствуют. В этом пункте должны быть вписаны все права сторон, указаны обстоятельства наступления ответственности каждой стороны за ненадлежащее исполнение обязательств;
  • Форс-мажорные обстоятельства могут включать события непреодолимой силы, которые явились причиной нарушения пунктов договора не по воле сторон. Обязательно проверьте, чтобы присутствовал подробный порядок разрешения таких ситуаций на случай их возникновения;
  • Платежные реквизиты сторон и их данные, включая сведения, переписанные из документов, удостоверяющих личности сторон;
  • Приложения и дополнительные изменения к договору. При необходимости можете копировать все документы, включая кадастровый паспорт, документ о межевании, план участка и иные документы и приложить их к основному документу договора. При внесении изменений необходимо указать пункт договора и страницу, где в текст вносятся поправки, дополнения, затем внести измененный текст, изменения должны быть зафиксированы нотариально. Если существуют приложения, то в основном документе необходимо применять ссылки на эти приложения в обязательном порядке.

Регистрация прав собственности на земельный участок после покупки

После приобретения участка земли необходимо поставить его на регистрационный учет в Росреестр. Все документы, требующиеся для проведения регистрации, необходимо нотариально заверить. Предоставлять нужно вместе с заявлением на получение свидетельства о регистрации собственности копии бумаг, а не оригиналы. Договор купли-продажи со всеми заверенными документами передается сотруднику Росреестра или МФЦ.

После подачи и проверки документов сотрудник Росреестра называет дату, когда необходимо приехать и забрать готовое свидетельство о регистрации собственности на земельный участок.

После получения на руки этого документа покупатель официально признается собственником приобретенного земельного надела.

Документы для регистрации прав собственности на земельный участок

Для регистрации своих прав собственника, покупатель должен составить заявление.

Учтите, что с собой необходимо взять следующие бумаги:

  • Паспорт каждого участника сделки;
  • Договор купли-продажи;
  • Свидетельство владельца участка на право распоряжаться этим участком;
  • Технический и кадастровый план, кадастровый паспорт, если такой есть в наличии;
  • Подтверждение уплаты пошлины;
  • Составленный акт приема-передачи объекта недвижимости.

Часто к основным бумагам требуется представить еще несколько типов документов, с которыми ознакомьтесь ниже:

  • При наличии у собственника супруга в официальном браке, надо получить от супруга письменное разрешение на сделку;
  • Если применяются услуги представителя, то нужно представить его документы, удостоверяющие личность в виде копии, и доверенность с нотариальным заверением;
  • Если приобретается участок земли с незавершенными объектами строительства, то нужно получить документы на каждый недостроенный объект. Если на участке размещены готовые строения или иные капитальные объекты, то необходимо получить документы на каждое строение;
  • В случае продажи участка в долевой собственности, необходимо получить разрешения всех собственников.
Это интересно:  Знак Осторожно дети 1.23: картинка, ПДД в 2019 году

Можно ли получить налоговый вычет при покупке земельного участка под ИЖС

Чтобы разобраться в вопросах получения налогового вычета при приобретении земельного участка, необходимо понимать, что такую выплату может получить официально работающий гражданин, выплачивающий НДФЛ.

Чтобы получить налоговый вычет, необходимо приобрести землю исключительно для возведения объектов ИЖС, при этом сами объекты должны быть построены, введены в эксплуатацию и зарегистрированы в реестре недвижимости. Допускается оформить вычет по налогам, если строительство дома на участке начато, но не завершено.

В любых других случаях рассчитывать на получение налогового вычета не стоит. Все заявления на получение компенсации внимательно проверяются на соответствие фактическим данным, и принимается решение на выплаты только при полном соответствии с условиями, указанными в НК РФ.

Купить землю в лесу: это возможно?

Редакция проекта « Загородное Обозрение »

Связь с разработчиком сайта: it@zagorod.spb.ru

Загородное обозрение

Разумеется, купить участок на землях лесного фонда нельзя, это запрещено законом. Однако лесной массив может располагаться и в границах населенного пункта, в садоводстве. В этом случае покупатель получает участок с растительностью.

Где продают участки с лесом?

К сожалению, купить землю с лесом на рынке загородной недвижимости непросто. «Лесными участками могут похвастать не больше 5% от всех предлагаемых на рынке поселков. В основном, конечно, девелоперы реализуют поля – и хорошо, если хотя бы по границе пятна идет нормальный лес. Часто и этого нет. Как правило, эти участки принадлежат к землям поселений и, соответственно, имеют статус ИЖС. Сельхозземли с лесом встречаются в исключительных случаях. Неудивительно, что дешевых лесных участков, особенно вблизи Петербурга, вы не встретите», – говорит Дмитрий Сперанский, руководитель собственного Экспертного бюро.

Многое зависит от конкретного района. Купить землю с лесом, как правило, проще во Всеволожском районе (преимущественно в северной его части), Выборгском районе Ленинградской области, реже – в Ломоносовском, Тосненском районах. И уж совсем редко можно найти участок с деревьями на юге, например в Гатчинском районе.

Купить землю с лесом также возможно в некоторых удаленных от города районах, например Лужском. Однако это уже территория дальних дач, ездить туда не слишком удобно.

В самом Петербурге участки с лесом, конечно, тоже редкость. Некоторое количество такого предложения присутствует в престижном Курортном районе, на берегу Финского залива. Однако там стоимость сотки земли составляет порядка 1 млн руб.

За деревья нужно платить

В самом деле, участок с лесом всегда дороже, чем просто земля. «Хороших лесных участков по низкой цене рядом с городом не бывает. К примеру, сейчас цены в нашем проекте «Резиденция у озера» начинаются от 400 тыс. руб. за сотку. И по мере готовности проекта и его востребованности у покупателей они будут расти. Наличие леса на участке поднимает его стоимость, по моим оценкам, в среднем процентов на 20», – говорит Даниил Ветринский, генеральный директор CleverGrad.

Эксперт подчеркивает, что лес хоть и украшает участок, но при этом требует и повышенных вложений: перед строительством необходимо провести расчистку от подлеска, убрать старые деревья, грамотно расположить все постройки на участке, сохранив ландшафт и растительность.

Далеко не каждый проект коттеджа впишется в лесной участок, зачастую покупателю приходится заказывать индивидуальный проект, с учетом рельефа местности, количества деревьев и т.д.

Именно поэтому в коттеджных поселках эконом-класса купить землю с лесом практически невозможно – такого предложения нет (на участке могут быть несколько деревьев, но отнюдь не полноценный лес). Искать такие варианты следует прежде всего в коттеджных поселках комфорт- и бизнес-класса.

Купить землю с лесом в садоводстве

Иногда купить землю с лесом можно в старых садоводствах – такие товарищества создавались на территориях самого разного характера, в том числе и лесистых.

Но найти подобный участок без помощи риэлтора практически нереально, у садоводств редко бывают «живые» сайты, тем более с подробным описанием и фотографиями участков. А своими ногами много товариществ не обойдешь.

С коттеджными поселками проще. Предложение участков с лесом обычно можно найти прямо на главной странице, а позвонив по телефону девелопера, запросить дополнительные фото, описание и т.д.

Самый главный совет тем, кто собирается купить землю с лесом, – тщательно проверять документы на участок, а заодно проверить статус земель на генеральном плане поселения. Земельный надел, действительно относящийся к лесному фонду, покупать ни в коем случае не следует.

Жизнь среди деревьев: покупаем лесные участки

Кто из нас не любит гулять по лесу — собирать грибы, ягоды, наслаждаться единением с природой? При выборе загородной недвижимости многие покупатели хотят, чтобы лес находился в непосредственной близости от будущего дома, некоторые ищут участки уже с взрослыми деревьями. Портал Cottage.ru выяснил, сколько стоят лесные участки, где их следует искать, а также узнал подробности оформления сделок с этим видом недвижимости.

В поисках леса

На сегодняшний день в Подмосковье не так много именно лесных участков. По оценке руководителя аналитического центра ОАО «ОПИН» Екатерины Лобановой, в Московской области не более 5% от общего количества существующих поселков находится непосредственно в лесу. При этом на границе с лесом или частично в зоне зеленых насаждений находится около 85% поселков. Наибольшее количество таких проектов расположено по Новорижскому шоссе.

«Согласно последней инвентаризации, 36% составляет лесфонд, где застройка запрещена, 46% — уже существующие дачные поселки, 18% приходится на долю неосвоенных земельных участков», — комментирует вице-президент девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. Таким образом, число поселков в лесу достаточно ограничено, большинство из них расположены до 30-го км от Москвы.

При этом стоит помнить, что лесом можно назвать что угодно — довольно часто застройщики поселков выдают желаемое за действительное. К примеру, некоторые недобросовестные продавцы преподносят стихийные заросли пятилетней березы как «отличный лес по границе поселка». Однако есть и настоящие лесные поселки, где можно приобрести участки с вековыми соснами без подряда на строительство.

Как отмечает Валерий Лукинов, руководитель офиса «Парк Культуры» департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость», цена одной сотки земли на участке на границе с лесом в среднем на 20-25% выше, чем на участке напротив. По сравнению с полевым стоимость «лесного» участка выше в среднем на 50%.

«В зависимости от породы, возраста и качества деревьев, к лесным участкам применяется повышающий коэффициент от 1,5 до 3. Но в большинстве случаев настоящие лесные участки можно найти только в небольших элитных поселках, полностью находящихся в лесу. В остальных же случаях, когда поселок граничит с лесом и приграничные участки продаются как лесные (и таких случаев большинство), покупатель имеет дело с древесно-кустарниковой растительностью. Зато этот вариант идеален с точки зрения соблюдения норм застройки и землепользования — поселок, граничащий с лесом, как правило, не относится к землям лесного фонда», — комментирует Екатерина Лобанова.

В некоторых случаях разница в цене между лесными и «обычными» участками в пределах одного поселка обусловлена не только наличием непосредственно деревьев, но и другими факторами, например, большей приватностью лесной зоны — часто ее даже выделяют в отдельный кластер. Лесные участки, как правило, располагаются в глубине поселков или с краю, подальше от въезда и объектов инфраструктуры; иногда к этому добавляется еще и близость воды. Если застройщик поселка изначально объявляет адекватный ценник на такое предложение, то граничащие с лесом участки покупают в первую очередь.

По словам Дмитрия Котровского, наличие леса поблизости чаще всего корректирует стоимость и класс не всего проекта в целом, а только примыкающих к лесу участков. Чем он ближе к лесному поясу, тем, соответственно, будет дороже. Роль «перволинейности», дающая преимущества по видовым характеристикам, играет в этом случае важную роль. При этом данное правило распространяется не только на лесные участки, но и на другие природные объекты.

Проверка документов

Вопрос сохранения леса в России на сегодняшний день является актуальным и тщательно контролируется государством. Чтобы избежать проблем, следует проверить законность оформления всех сопутствующих документов.

Согласно Лесному Кодексу РФ, регулирующему все возможные сделки с лесными массивами, участки леса запрещается продавать и покупать. Если участок относиться к землям Лесфонда, получить его в собственность покупатель не сможет. Собственники землевладений на границе с лесом имеют возможность взять их в аренду сроком до 49 лет. Договор аренды может заключить как застройщик, у которого приобретался участок, так и сам владелец.

«На землях лесного фонда запрещается размещение садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, а также предоставление лесных участков гражданам для ведения дачного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства», — подчеркивают юристы компании «Миэль».

По словам Валерия Лукинова, на арендованном участке запрещено массовое строительство. Реализация крупных проектов, например, возведение организованного поселка, будет возможна только после изъятия участка из Лесного фонда. Однако процедура это сложная, требующая разрешения лесничества и положительной оценки экологической экспертизы. Примеров изъятия участков из лесного фонда и перевод их в категорию под ИЖС очень мало.

Если у собственника участка нет разрешения под строительство, то вырубка даже одного дерева будет запрещена. «С хозяина участка как собственника земли, причем неважно, на основании какого права собственности тот владеет землей — будет ли это аренда или покупка, потребуют подтверждение разрешения на вырубку — порубный билет», — рассказывает Дмитрий Котровский.

Как отмечает директор по развитию ГУД ВУД Александр Дубовенко, на рынке встречаются незаконные коттеджные поселки, к которым профессиональные девелоперы не имеют отношения. Схема оформления в таких объектах нелегальна и идет в обход законодательству. Дома строятся как временные, на самом деле же они продаются как постоянные.

Еще один случай строительства поселка в лесу — это когда по ошибке лесные участки попали по всем кадастровым документам в категорию земель поселения либо сельхозземель. Это может быть связано с тем, что лес достаточно молодой и вырос недавно, Гослесфонд не успел его зарегистрировать. Также популярным вариантом в последнее время является организация поселков на бывших воинских частях кольца ПВО Москвы, которые расположены в лесах и переведены в категорию ИЖС.

Это интересно:  Доверенность на выезд ребенка

Отметим, что сейчас лесной кодекс позволяет строительство на лесных участках временных построек и разрешает осуществлять их благоустройство. Так, к примеру, можно приобрести участок, который именно примыкает к лесу, а непосредственно в лесу возвести беседку или обустроить небольшую зону отдыха, оформив лес в аренду.

Строим грамотно

При покупке лесного участка очень важно продумать проект дома и рассчитать его габариты. Довольно тяжело найти такое решение, при котором дом будет красивым, просторным, а деревья были бы сохранены и в дальнейшем не мешали хозяевам. Отметим, что лишние деревья на участке требуется выкорчевывать, что требует достаточно высоких затрат.

Кроме того, при возведении дома важно учитывать, какие именно деревья растут на участке, их особенности, насколько они могут разрастаться. Например, наличие крупномерных или старых деревьев, растущих в непосредственной близости от жилых построек, является потенциальной опасностью — при сильных порывах ветра такое дерево может завалиться на дом. Тополь также входит в группу риска: его цветение в летние месяцы может стать угрозой не только для интерьера, но и возможным очагом возгорания. Еще один пример касается елей: их корни идут по поверхности, и зачастую кажется, что дерево в пятно застройки не попадает, однако корневая система будет повреждаться при строительстве фундамента.

Безусловно, лес — это наше богатство, наши легкие. Однако при покупке участка в лесу следует помнить о возможных юридических проблемах. Покупателю рекомендуется внимательно изучать все документы. Кратко резюмируя — здесь важен юридический статус земли, категория которой по Земельному кодексу предполагала бы возможность планируемого строительства. Если на проверку данного факта не хватает времени и компетенции, лучше обратиться за помощью к юристам, которые помогут разобраться профессионально.

8 критических ошибок, которые совершают 90% людей при покупке участка.

1. Доверие к рекламе с чересчур низкой ценой.

Кто из вас не встречал рекламу вроде этой: «Земля с действующими коммуникациями (электричество, магистральный газ, водопровод) на берегу озера — 15 т.р. за сотку»? Нужно скорее звонить, договариваться о просмотре! Но у каждого ли при этом возникает вопрос: «С чего бы это, при наличии стабильно высокого спроса на землю с коммуникациями в живописных местах, собственник решил расстаться с нею за символическую цену — в 10 раз ниже рыночной»? В лучшем случае, приехав на просмотр, вы увидите голое поле, заросшее бурьяном, от которого до ближайшего озера минимум 5 км. Обещанный участок вы сможете посмотреть только на схеме, потому что подъехать к нему невозможно — дорог нет. Из коммуникаций вам покажут только технические условия, и то, если повезет. В худшем случае, вам доведется столкнуться с юридически проблемной землей: плохая юридическая история, суды, залог земли в банке — также могут стать причиной демпинговой цены.

Следствие: минимум — потерянное зря время и разочарование; максимум — покупка обещаний, которым не суждено сбыться, т.к. выпонить эти обещания за такие деньги не возможно. Да их никто и не собирался выполнять.

2. «Главное купить землю, а остальное приложится».

Весьма распространенный способ «обкэшивания» земельных активов крупными землевладельцами — продажа размежеванных по несколько соток земельных наделов без дорог и коммуникаций. Они не хотят этим заниматься, т.к. это очень сложно, дорого и долго, а земли у них слишком много. От первого случая их отличает то, что они не обманывают покупателя и ничего ему не обещают. Взамен низкой цены на «пустые» участки, они рисуют покупателям следующую перспективу: когда все участки будут распроданы, собственники объединятся в ДНТ или СНТ, выберут активного председателя, сложатся средствами, проведут коммуникации и построят дороги. Но, как показывает обширная практика, «потом» уже ничего не происходит. Заставить всех собственников проучаствовать в благоустройстве поселка практически не реально. Либо все работы финансирует только часть жителей, — которым больше надо, либо процесс и вовсе замирает.

Следствие: вы рискуете купить участок в чистом поле, которое так никогда и не станет поселком. Альтернатива — вам придется финансировать благоустройство поселка за себя и еще за несколько нерадивых соседей.

3. «ИЖС — хорошо, «дачка» — плохо».

Следствие: покупая ИЖС — участок, вы усложняете и удорожаете процесс строительства, и платите более высокие налоги, при полном отсутствии явных преимуществ перед «дачной» землей.

4. Пренебрежение правовым статусом земли.

В зависимости от того, какую юридическую модель продажи участков выбрал застройщик (он же собственник земельного массива), существуют два основных вида собственности на дачные участки: общедолевая и индивидуальная. Если застройщик до начала реализации проекта создал ДНП, и внес весь массив в уставный капитал этого ДНП, то каждый покупатель вынужден войти в ДНП и приобрести долю в праве на общедолевую собственность. Другой вариант предполагает индивидуальное право собственности на каждый отдельный участок, т.к. все участки отмежеваны и на каждое оформлено свидетельство. ДНП в таких поселках тоже создается, но лишь для решения совместных коммунальных вопросов. Фактически, такие поселки — это конгломерат независимых собственников, где членство в ДНП является добровольным, а право собственности бесспорным. Первый же вариант более рискованный, т.к. каждый собственник в значительной мере зависит от воли сообщества и его лидеров, в т.ч. в плане распоряжения своим участком. Иногда покупатели не уделяют должного внимания этим тонкостям при выборе участка.

Следствие: приобретая участок в виде доли в праве на общедолевую собственность, вы рискуете попасть в зависимость от неких решений и правил, принятых еще до вас, и без вашего участия, а все ваши действия с участком должны получить одобрение общего собрания.

5. «В поселке должна быть собственная инфраструктура».

Следствие: выбирая участок в поселке с собственной инфраструктурой, вы вынуждены нести расходы по ее содержанию, даже если вы ею не пользуетесь, а ваш поселок со сременем рискует превратиться в территорию, доступную для всех желающих.

6. «Только «большая вода».

Вы мечтаете выйти из дома рано по утру, и спуститься с удочкой к реке, или в жаркий летний день отдохнуть с семьей на берегу озера? Не вы один. Отдых у воды очень популярен среди москвичей. Поэтому, покупая участок в непосредственной близости от природного водоема (река, озеро), будьте готовы к шумному соседству с компаниями отдыхающих, и горами мусора, которые остаются после них. Преградить гражданам доступ к берегам водоемов никто не имеет право. А если к берегу нет другого прохода и проезда, кроме как через ваш поселок, то вам придется и вовсе отказаться от контроля доступа не вашу территорию. Разумеется, что продавцы поселков у воды будут убеждать вас, что вопрос с доступом посторонних лиц на «вашу» беговую территорию урегулирован. Однако следует помнить, что нет законных способов преградить доступ к воде всех желающих. А расчистка береговой линии от мусора неизбежно ляжет на плечи жителей поселка. Конечно, водоем нужен, желательно большой, и не один. Но лучше, чтобы он находился на удалении от 1 до 5 км. от вашего поселка.

Следствие: выбирая поселок в непосредственной близости от природного водоема, вы рискуете получить нежелательное соседство в виде шумных компаний отдыхающих, антисанитарии в береговой зоне, а то и вовсе поток посторонних людей, добирающихся к «большой воде» по территории вашего поселка.

7. «Большой поселок — это плохо».

Следствие: покупая участок в маленьком поселке, будьте готовы к значительным коммунальным платежам, и дальнейшему развитию незастроенных территорий поблизости.

8. «Водопровод и канализация должны быть центральными».

Уезжая за город в погоне за чистым воздухом и приятными глазу пейзажами, большинство из нас не готово расставаться с привычными городскими удобствами, главным образом, инженерными коммуникациями. Поэтому многие покупатели рассматривают только те поселки, где «все коммуникации — центральные», избегая вариантов с локальными очистными сооружениями и индивидуальными скважинами. Однако, следует знать, что «центральные» водопровод и канализация в загородном поселке — это абсолютно не аналог городским системам жизнееобеспечения. По сути, это те же локальные септики и скважины, только большего масштаба. Данные системы крайне дороги в оформлении и строительстве, поэтому застройщики поселков идут на это лишь по причине необходимости, а именно:

1. слишком глубокое залегание питьевого водоносного горизонта;

2. нахождение поблизости свалки, кладбища, скотомогильника, животноводческой фермы;

3. нахождение поблизости природного водоема, обеспечивающего водой населенные пункты.

Бесперебойная работа этих стистем зависит от ряда факторов: от погодных и природных условий, до добросовестной работы УК и сознательности соседей. У поселков с централизованной подачей воды и водоотведением есть и еще ряд существенных недостатков, например:

1. непрозрачность тарифов и платежей на обслуживание и техниченскую поддержку этих систем;

2. зависимость от УК, которая может использовать полное или частичное отключение этих систем как аргумент в конфликтах с жителями поселка.

Следствие: приобретая участок или дом в поселке с «центральным» водоснабжением и канализацией, узнайте, нет ли поблизости свалок, скотомогильников, или кладбищь, а также, будьте готовы к:

1. перебоям в работе системы, особенно в экстремальных погодных условиях;

2. ослаблении напора воды, особенно в период полива огородов;

3. к никем не регулируемым тарифам на водоснабжение и водоотведение, устанавливаемым вашей УК;

4. высоким коммунальным платежам, значительная часть которых идет на техническое содержание и ремонт этих систем;

5. в случае конфликта с УК быть отключенным от централизованной подачи воды.

Статья написана по материалам сайтов: pravoved.ru, uropora.ru, zagorod.spb.ru, news.ners.ru, www.dacha4u.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий