Изменение кадастровой стоимости земельного участка: как оспорить и судебная практика по оспариванию

Эдуард Анатольевич Бобунов, директор ООО Оценочная компания «Тереза», сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный по Европейским стандартам специалист по недвижимости, вице-президент саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков» по региональной политике, член Экспертного совета саморегулируемой организации «Российское общество оценщиков» (г. Пермь).

Автором статьи анализируется практика арбитражных судов по оспариванию величины кадастровой стоимости на основании правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (ВАС РФ), отраженной в Постановлении от 28 июня 2011 года N 913/11, значительно изменившем соответствующую судебную практику, в частности предоставившем возможность изменять кадастровую стоимость практически на постоянной основе. Рассмотрены 8 судебных актов в различных регионах России, проанализированы различные интерпретации арбитражными судами правовой позиции, указанной в Постановлении N 913/11.

Ключевые слова: кадастровая стоимость, Постановление N 913/11, оспаривание величины кадастровой стоимости, оспаривание кадастровой стоимости, государственный кадастр недвижимости.

Analysis of judicial practice to challenge the cadastral value

The author examines the practice of arbitration courts to challenge the value of the land value based on the legal position of the Presidium of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation (RF), as reflected in the decision of 28 June 2011 N 913/11, have significantly changed the relevant jurisprudence, in particular, provide an opportunity cadastral value change almost on a constant basis. Examined eight judgments in various regions of Russia, analyzed different interpretations by courts of arbitration legal position specified in the decree N 913/11.

Key words: cadastral value, decision number 913/11, challenging the values of the cadastral value, challenging the cadastral value, state real estate cadastre.

В России ситуация с кадастровой оценкой накалялась на протяжении нескольких лет. Одна из причин — частые случаи существенного отличия ее величины от рыночной стоимости. В некоторых регионах это переходило в открытое противостояние землепользователей с властями. Темой настоящей статьи является не анализ причин такого несоответствия, а судебный аспект этой ситуации. Рассмотрим, как проходило судебное оспаривание ранее и как это происходит сейчас.

Анализ этой проблемы интересен еще и тем, что если до настоящего времени кадастровой оценке подвергались только земельные участки, то в недалеком будущем это будут объекты капитального строительства, то есть квартиры, дома, дачи, гаражи, что коснется уже самых широких слоев населения.

Что же происходило при судебном оспаривании кадастровой стоимости? У землепользователей, узнавших о том, что кадастровая стоимость их земельных участков не соответствует рыночной стоимости этих участков, было два пути судебного оспаривания:

  1. признание кадастровой стоимости недостоверной;
  2. признание недействительным нормативного акта субъекта Российской Федерации об утверждении кадастровой стоимости.

И то и другое крайне затруднительно. И вот почему.

До июня 2011 года, пожалуй, основным и единственным документом, формирующим единообразие судебных решений арбитражных судов, было информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее — письмо ВАС РФ N 92). Этим документом часто пользуются и суды общей юрисдикции.

Согласно этому документу «оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица)».

Стоит отметить, что такая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее также — ВАС РФ) вполне приземленная и здравая. Можно представить, что было бы, если бы в любой момент любая сделка могла быть подвергнута сомнению на основании недостоверной стоимости. Наступил бы коллапс в хозяйственном обороте, о здоровом инвестиционном климате можно было бы забыть. Надо сказать, что совсем недавно мы были на пороге такого коллапса, когда в Уголовный кодекс Российской Федерации чуть не была введена статья «Об уголовной ответственности оценщика». Следствием этого были бы высокие риски оспаривания любой сделки.

Но, к сожалению, в свете кадастровой оценки принятие ВАС РФ этой позиции сослужило землепользователям плохую службу. Совершенно очевидно, что основная масса землепользователей узнают о том, что кадастровая стоимость их земельных участков изменилась уже после принятия акта государственным органом и оспаривание достоверности кадастровой стоимости в соответствии с письмом ВАС РФ N 92 уже невозможно. Не стоит забывать, что в этом случае даже теоретически оспаривать кадастровую стоимость только одного объекта недвижимости затруднительно, так как применяются методы массовой оценки.

Зачастую истцам приходилось подвергать сомнению всю кадастровую оценку, а это десятки и сотни тысяч земельных участков. Это противоречило и государственной политике в области налогового планирования — из-за одного спорщика весь субъект остается без новой налогооблагаемой базы. Часто землепользователи шли по пути оспаривания самого нормативного акта о принятии кадастровой оценки, что, безусловно, сопровождалось новыми трудностями. Как правило, все формальности при принятии кадастровой оценки четко соблюдались, кроме того, включался административный ресурс.

Исходя из сказанного совершенно очевидно, что суды чаще всего отказывали землепользователям в оспаривании кадастровой стоимости. А в тех редких случаях, когда акт государственного органа о принятии кадастровой оценки отменялся, тоже не происходило ничего хорошего — страдала государственная налоговая политика.

Стало очевидным, что надо искать возможность корректировки кадастровой стоимости.

Первой ласточкой стало внесение изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности», когда в него была включена глава 3.1 «Государственная кадастровая оценка». Нормы этого Закона позволили землепользователям инициировать изменения кадастровой стоимости в административном порядке через комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в течение 6 месяцев с момента внесения данных в Государственный кадастр недвижимости (далее — ГКН). Это стало огромным прорывом в процессе оспаривания кадастровой стоимости, но, к сожалению, это возможно только в небольшой промежуток времени после проведения массовой кадастровой оценки.

Землепользователи продолжали бороться за свои права платить экономически обоснованные налоги.

Безусловным шагом вперед стал процесс по иску ООО «Аверс» (Кемеровская область) об оспаривании величины кадастровой стоимости. Этот процесс начался осенью 2008 года. ООО «Аверс» обратилось в арбитражный суд с обширными исковыми требованиями к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр) — признание недостоверными результатов государственной кадастровой оценки (далее также — ГКО), признание недействительными некоторых пунктов акта проверки отчета Федерального кадастрового центра «Земля» (далее — ФКЦ «Земля»), признание незаконными действий Росреестра.

Не буду слишком нагружать настоящую статью цитатами из документов судов и нормативных актов, приведу только мои комментарии со ссылками на документы при необходимости. Те, кто заинтересовался этим вопросом, смогут прочитать это в Постановлении Президиума ВАС РФ N 913/11 (далее — Постановление N 913) и в комментируемых материалах судов (к счастью, сейчас все решения судов имеются в открытом доступе).

Итак, Арбитражный суд Кемеровской области и 7 арбитражный апелляционный суд частично удовлетворили исковые требования, однако Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа отменил эти решения. ООО «Аверс» обжаловал это решение в ВАС РФ в порядке надзора. В результате рассмотрения этого дела 28 июня 2011 года Президиум ВАС РФ издал Постановление N 913, которое в корне пересмотрело существующую судебную практику. Если изменения в Закон об оценочной деятельности предоставили возможность изменять кадастровую стоимость в течение 6 месяцев с момента внесения данных в ГКН, то Постановление N 913 предоставляет такую возможность практически на постоянной основе и только в отношении конкретного объекта недвижимости. Это Постановление решило сразу несколько проблем:

  • землепользователи получили достаточно простую, хотя и судебную, возможность корректировать кадастровую стоимость своих объектов при их несоответствии рыночной стоимости практически в любое время;
  • отпала необходимость оспаривать массовую кадастровую оценку, что значительно снизило напряженность в регионах;
  • для органов власти стало возможным получить более адекватную карту кадастровой стоимости;
  • появилась возможность улучшить инвестиционный климат, так как неадекватная кадастровая стоимость часто отпугивает потенциальных инвесторов.

Проанализируем 8 судебных актов (см. табл. 1), один из которых — Постановления N 913, все остальные основаны на правовой позиции этого Постановления. Ответчиками во всех этих делах были региональные управления Росреестра и кадастровые палаты.

Содержание

Перечень судебных актов и принятых по ним решений

Постановление N 913 достаточно подробно разъяснило судам, как следует принимать решения об изменении величины кадастровой стоимости, однако, безусловно, не все нюансы были полностью прописаны в этом Постановлении, и уже появилась некая вариативность в решениях судов.

По иронии судьбы именно по делу ООО «Аверс», благодаря которому появилось Постановление N 913, при повторном рассмотрении было принято уже два отрицательных решения в Арбитражном суде Кемеровской области и в седьмом арбитражном апелляционном суде. Это произошло потому, что истец (ООО «Аверс») допустил несколько ошибок, а именно:

  1. несмотря на четкие указания Постановления N 913, истцом были неверно сформулированы исковые требования — и признание недостоверными результатов государственной кадастровой оценки, и признание недействительными некоторых пунктов акта проверки отчета ФКЦ «Земля», и признание незаконными действий Росреестра, и т.д. Хотя в Постановлении N 913 ясно указано, что в случае изменения кадастровой стоимости на основании отчета о рыночной стоимости достоверность кадастровой стоимости, законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания не являются;
  2. истец не представил в материалах дела положительное заключение на отчет об оценке, хотя очевидно, что в этом резонансном деле ему будут противодействовать всеми средствами;
  3. отчет об оценке был выполнен оценщиками из двух разных саморегулируемых организаций (далее — СРО), и суд указал, что в этом случае предполагается экспертиза двух СРО;
  4. судя по замечаниям одного из ответчиков, отчет был сделан недостаточно аккуратно, что, безусловно, недопустимо в рассматриваемом случае;
  5. оценщик не представил свой отзыв на замечания по отчету об оценке;
  6. истец неосторожно провел оценку на дату более позднюю, чем была проведена кадастровая оценка. В ситуации, когда этот вопрос Постановлением N 913 не проработан, суд может трактовать ситуацию любым образом. Хотя, как будет сказано далее, другие суды смотрят на вопрос с датами оценки по-другому;
  7. истец внес ходатайство о стоимостной экспертизе, хотя надо было ходатайствовать о нормативно-методической экспертизе (возможно, даже и не своей СРО). Суд снова истолковал Постановление N 913 не в пользу истца, указав на то, что стоимостная экспертиза — это, по сути, новая оценка, что не соответствует принципам допустимости при оспаривании кадастровой стоимости. По этому вопросу также есть иная позиция в других судах, о чем будет сказано далее.
Это интересно:  Как зарегистрироваться в приложении Сбербанк Онлайн

При повторном рассмотрении Арбитражный суд Кемеровской области, на мой взгляд, тоже допустил несколько ошибочных суждений:

  1. привел в решении мнение авторов некоей статьи о том, что кадастровая стоимость должна быть рассчитана на единую дату и зафиксирована на определенный срок, что противоречит духу Постановления N 913;
  2. проигнорировал презумпцию достоверности отчета об оценке в соответствии со статьями 12 и 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности» и, по сути, сам принял решение о его недостоверности на основании отзыва ответчика, что экспертизой отчета явно не является, к тому же требования о признании отчета недостоверным в процессе не предъявлялись;
  3. вынес суждение о необходимости представления заключений двух СРО, что противоречит принципу назначения экспертов в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ). Заключения СРО обязательны и необходимы только в случае обращения в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости (пункт 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом [5]).

Седьмой арбитражный апелляционный суд подтвердил решение суда первой инстанции и отказал ООО «Аверс». Стоит отметить, что апелляция исправила несколько ошибок суда первой инстанции, одновременно указав на некоторые неоднозначные позиции судов:

  1. еще раз было подтверждено, что возможно только изменить кадастровую стоимость своего участка; подвергать сомнению результаты массовой кадастровой оценки и отчет кадастрового оценщика возможно только в рамках дела об оспаривании нормативного правового акта, то есть фактически нельзя;
  2. интересно мнение суда, которое звучит так: «. допускается возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка на основании отчета о рыночной стоимости на основании решения органа исполнительной власти, а при несогласии с их решениями — в судебном порядке». Видимо, суд считает, что сначала недовольный должен обратиться к органам власти с требованием изменить кадастровую стоимость и только потом в суд. Но у органов власти нет иной легитимной возможности изменить кадастровую стоимость, кроме как в комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости. Во всех иных случаях отказ практически гарантирован;
  3. также суд указал на то, что поскольку кадастровая стоимость была определена на 1 января 2007 года, то отчет о рыночной стоимости на 1 января 2010 года не доказывает нарушение прав истца на 1 января 2007 года. То есть фактически указал, что даты должны быть соотносимыми;
  4. суд восстановил презумпцию достоверности отчета, однако указал, что поскольку Постановление N 913 предполагает изменение кадастровой стоимости в размере рыночной с момента вступления в силу судебного акта, учитывая, что решение принимается в 2012 году, то отчет об оценке от 2007 года уже не актуален на текущую дату. Получилось достаточно забавно — отчет о рыночной стоимости на 1 января 2010 года не доказывает нарушение прав истца на 1 января 2007 года и не может быть применен в 2012 году, потому что уже не актуален;
  5. суд дал понять, что если бы ходатайство о назначении стоимостной экспертизы было подано в апелляции, то оно, возможно, было бы удовлетворено, то есть ошибка суда первой инстанции, отказавшего в такой экспертизе, исправлена.

На этом анализ отрицательной судебной практики для землепользователей, использовавших возможности Постановления N 913, заканчивается.

Теперь проанализируем несколько дел, в которых истцы постарались четко соблюсти требования Постановления N 913.

Рассмотрим решение Арбитражного суда Свердловской области по иску Федерального государственного учреждения «Свердловский учебно-курсовой комбинат автомобильного транспорта». Отметим несколько особенностей этого решения, которое было четко выверено в соответствии с Постановлением N 913:

  1. суд отказал в ходатайстве администрации области о привлечении в качестве третьего лица муниципального образования, хотя именно оно является получателем земельного налога;
  2. дата рыночной оценки совпадала с датой кадастровой оценки;
  3. какое-либо экспертное заключение представлено не было, ответчики не оспаривали отчет о рыночной стоимости, хотя представитель администрации в суде заявил, что считает отчет недостоверным.

Более интересно решение Арбитражного суда Свердловской области по иску ООО «Крылосовский известковый завод». Завод оспаривал величину кадастровой стоимости на две даты — 1 января 2007 года и 1 января 2010 года, представив отчеты об оценке на обе даты.

Суд, так же как и в Кемерове, вынес суждение, что кадастровая оценка должна иметь какой-то срок действия, а не меняться постоянно, и, поскольку 1 января 2007 года — самая ранняя дата, рыночная стоимость по состоянию на эту дату и принята в качестве кадастровой. То, что она оказалась максимальной из двух возможных величин рыночной стоимости, видимо, чистая случайность.

Интересен тезис суда: изменение рыночной стоимости от одного периода к другому должно быть в достаточной степени мотивировано, однако такие данные в отчете отсутствуют. Несмотря на это, суд поддержал презумпцию достоверности отчета и отклонил доводы формальной экспертизы в отзывах сторон, мотивируя тем, что в деле есть экспертное заключение и оно никем не оспорено.

Процессы в Арбитражном суде Пермского края тоже имеют некоторые интересные особенности.

Процесс по делу ООО «УК «Витус», рассмотренному Семнадцатым арбитражным апелляционным судом (г. Пермь) в марте 2012 года, начался до принятия Постановления N 913.

В отличие от Кемеровского решения суд счел возможным назначить стоимостную экспертизу, и кадастровая стоимость была установлена судом в размере рыночной стоимости, определенной судебным экспертом.

Любопытны два следующих решения Арбитражного суда Пермского края, дающих пищу для размышления, — по искам ООО «Интер-Актив» и ОАО «Пермский домостроительный комбинат».

Здесь требуется небольшое пояснение — предыдущая кадастровая оценка земель населенных пунктов проводилась в Пермском крае по состоянию на 1 января 2006 года, и ее результаты внесены в ГКН с 1 января 2007 года. В настоящее время проведена кадастровая оценка по состоянию на 1 января 2010 года, результаты которой должны были быть внесены в ГКН с 1 января 2012 года, но затем срок внесения был перенесен на 1 января 2013 года. Иначе говоря, сейчас действуют результаты кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2007 года.

Итак, истец провел оценку на 1 января 2012 года. Суд счел возможным ее принять, хотя на несовпадение дат кадастровой и рыночной оценок ответчики неоднократно указывали.

Оценщик представил положительное заключение СРО.

Исходя из сути этих двух решений, а также толкования Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу ООО «Аверс», кадастровую стоимость можно менять почти постоянно — как только ее величина изменилась. Все указанные решения или не оспаривались или в основном были подтверждены в вышестоящих судебных инстанциях, вступили в законную силу, и на них можно ориентироваться.

Для лучшего восприятия итогов этих процессов в таблице 2 приведены позиции соответствующих судов по основным моментам судебных актов. Стоит обратить внимание, что если основная канва этих решений схожа, то некоторые нюансы, которые были недостаточно четко прописаны в Постановлении N 913, суды трактуют по-разному.

В соответствии с положениями налогового кодекса налоговая база по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость этого имущества. Так как налог на имущество организаций является региональным налогом, а налог на имущество физических лиц местным налогом, власти заинтересованы в увеличении кадастровой стоимости и это часто приводит к тому, что кадастровая стоимость превышает рыночную стоимость.

Согласно ст. 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Подведомственность дел об оспаривании кадастровой стоимости.

В настоящее время рассмотрение и разрешение споров о результатах определения кадастровой стоимости вне зависимости от того является ли заявителем организация или физическое лицо осуществляется судами общей юрисдикции субъектов федерации, это верховный суд республики, краевой и областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и автономного округа. С 6 августа 2014 г. дела указанной категории исключены из сферы ведения арбитражных судов.

Досудебный порядок рассмотрения спора.

Физические лица вправе оспорить кадастровую стоимость в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или сразу в суде. Юридические лица перед обращением в суд должны сначала обратиться с жалобой в комиссию.

Кто вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, здания, помещения . Оспаривать кадастровую стоимость объекта недвижимости могут как собственники, так и арендаторы.

Определение Верховного Суда РФ от 25 февраля 2015 г. N 81-АПГ14-12

Вывод суда первой инстанции мотивирован тем, что законодательством Российской Федерации на стороны по указанному договору аренды не возлагается обязанность исчислять размер арендной платы исходя из кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости. Способ расчета арендной платы был установлен сторонами договора в добровольном порядке, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости не затрагивают права и обязанности П.М.С.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации считает данный вывод суда ошибочным.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Таким образом, действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости как лицу, имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости такого объекта в размере, равном его рыночной стоимости, если такое право закреплено в договоре аренды. Право на обжалование результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости арендаторами таких объектов не находится в прямой зависимости от того, применяется ли кадастровая стоимость арендуемого объекта для расчета арендных платежей в силу закона или в силу договора.

Надлежащий ответчик.

В апелляционной жалобе ФГБУ «ФКП Росреестра» по области просит отменить решение суда, полагая, что является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку не является ни организатором государственной кадастровой оценки земель, ни органом, утвердившим ее результаты. У ФГБУ «ФКП Росреестра» отсутствует заинтересованность в факте установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной рыночной.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что имеются основания для отмены решения суда, как постановленного с нарушением норм материального права и процессуального права, исходя из следующего.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Это интересно:  Выплачивают ли премии в декретном отпуске

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Приведенные законоположения свидетельствуют о том, что установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, органы, выполняющие функции по государственной кадастровой оценке и государственному кадастровому учету, а также органы местного самоуправления, являющиеся получателями земельного налога.

Согласно статье 245 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержащей перечень дел, возникающих из публичных правоотношений, таковыми являются, кроме указанных, и иные отнесенные федеральным законом к ведению суда дела.

Следовательно, обращение в суд с требованием об установлении рыночной стоимости земельного участка (независимо от его формы) является основанием для возбуждения гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, рассмотрение которого пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отнесено к подсудности верховного суда республики и равных ему судов и которое подлежит рассмотрению в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

В силу статей 24.12, 24.14, 24.17 Закона об оценочной деятельности по делам об оспаривании результатов кадастровой оценки заинтересованными лицами выступают, прежде всего, исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, утвердившие оспариваемые результаты кадастровой оценки.

Полномочия Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр) в сфере государственного кадастра недвижимости установлены в Положении о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 г. N 457 (далее — Положение).

В соответствии с пунктом 5 Положения Росреестр осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности: государственный кадастровый учет недвижимого имущества; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; определение кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости; ведение фонда данных государственной кадастровой оценки и обеспечение проведения мониторинга рынка недвижимости в целях ведения фонда данных государственной кадастровой оценки; организацию проведения государственной кадастровой оценки.

Из перечисленных полномочий, а также положений статей 24.13 и 24.15 Закона об оценочной деятельности следует вывод, что Росреестр и его территориальные органы осуществляют организационные мероприятия по подготовке проведения кадастровой оценки, ознакомлению с проектом оценки и отражению в государственном кадастре недвижимости утвержденных результатов кадастровой оценки.

Территориальные органы Росреестра определяют кадастровую стоимость в отношении объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включении в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости.

При этом на основании Приказа Росреестра от 26 декабря 2011 г. N П/531 с 1 марта 2012 г. полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик, наделено федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Таким образом, ФГБУ «ФКП Росреестра» и его территориальные органы вправе определять кадастровую стоимость в отношении указанных объектов недвижимости (статья 24.19 Закона об оценочной деятельности). Суд первой инстанции правомерно привлек к участию в деле ФГБУ «ФКП Росреестра» по области.

Дата оценки. Очень часто заявители неправильно определяют дату оценки.

Из статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» следует, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом исходя из анализа положений упомянутой статьи следует, что датой установления рыночной стоимости объекта недвижимости в таких случаях является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, несмотря на то, что для целей определения их кадастровой стоимости применяются средние показатели кадастровой стоимости, установленные при проведении государственной кадастровой оценки земель.

В случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке, а также в случаях изменения характеристик земельного участка, влияющего на кадастровую стоимость (отнесение земельного участка к другой категории земель, изменение вида разрешенного использования земельного участка или уточнение площади земельного участка), определение кадастровой стоимости проводится в соответствии с Методическими указаниями.

Применение изменённой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В случае если судом кадастровая стоимость была изменена, то такие изменения учитываются при расчете налоговой базы начиная с периода, в котором было подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения оспариваемой стоимости в госкадастр недвижимости

В заключение хотелось бы отметить, что с сентября 2015 года оспаривание кадастровой стоимости должно происходить по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости

Статьи по теме

В последние пять лет споры о кадастровой стоимости приобрели особую актуальность, так как результаты кадастровой оценки отражаются на увеличении налогового бремени компаний, особенно в отношении налога на имущество или налога на землю.

История споров о кадастровой стоимости

В июле 2010 года были внесены изменения в закон об оценочной деятельности, Земельный кодекс и иные законодательные акты. Изменения касались введения в закон об оценочной деятельности (главы III_1 «Государственная кадастровая оценка»). Также положения ЗК РФ были дополнены нормами о кадастровой оценке земель, в частности, п. 3 ст. 66, которая предусмотрела, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость приравнивается к рыночной. Вышеуказанными актами законодатель привязал налог на землю и арендную плату на нее к кадастровой стоимости и дал возможность собственникам, не согласным с кадастровой оценкой земли, обжаловать данную оценку в суде и вносить установленную судом рыночную стоимость в государственный земельный кадастр.

Остались вопросы по кадастровой стоимости? Ответ найдется в Системе Юрист

После того, как были приняты эти нормы, их применение вызвало существенные споры на практике. В частности, было непонятно, могут ли владельцы недвижимости, которая расположена на арендуемой у государства или муниципалитета земле, оспаривать кадастровую оценку этой земли, ведь они не являются ее владельцами, они владеют лишь недвижимостью, которая на ней расположена. Однако поскольку арендная плата на этой земле привязана к государственной кадастровой оценке, оценка непосредственным образом затрагивала права владельца недвижимости. Кроме того, не было ясности, с чем именно обращаться в суд: обжаловать решение о той или иной кадастровой оценке или требовать установления рыночной стоимости объекта недвижимости?

Оспаривание кадастровой стоимости

Процесс оспаривания кадастровой оценки выглядел следующим образом. После государственной кадастровой оценки земли уполномоченными органами государственной власти результаты вносились в государственный кадастр недвижимости. Если некое лицо не было согласно с результатами, следовало привлечь оценщика, провести рыночную оценку земли, а в случае установления рыночной стоимости меньше государственной можно было или обратиться в административном порядке в специально созданную при Росреестре комиссию, которая называлась «Комиссия по рассмотрению споров от результатах определения кадастровой стоимости при управлениях Росреестра по субъектам РФ», и оспорить результаты госоценки, или оспорить эти результаты непосредственно в суде. В случае, если соответствующая оценка затрагивала права физлица, она оспаривалась в судах общей юрисдикции, если же она затрагивала права юрлица, то оспаривание производилось в арбитражном суде. Если комиссия или суд принимали положительное решение, то рыночная цена, которая была установлена или решением комиссии, или судом на основе заключения, предоставленного истцом, результаты этой рыночной оценки вносились в государственный кадастр недвижимости, и именно эта цена становилась кадастровой ценой того или иного земельного участка. Примерно с 2011 г. начала складываться судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков в арбитражных судах. Суды выработали более или менее единый подход к данным спорам. Ключевые позиции по данной категории споров нашли свое отражение в нескольких постановлениях Президиума ВАС РФ, это постановления Президиума ВАС РФ № 913/11,12651/11,13839/13.

Отсутствие единообразия практики по спорам о кадастровой стоимости

Как типичный пример, когда ряд вопросов так и не был разрешен судебной практикой, можно привести следующую ситуацию. Собственник решил воспользоваться административной процедурой оспаривания кадастровой стоимости и обратился в специально созданную комиссию при Росреестре. Комиссия отказала ему в пересмотре кадастровой стоимости. С каким требованием владельцу идти в суд? С заявлением об оспаривании решения самой комиссии или с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной? Суды данную дилемму решали по-разному. Иногда они вообще не признавали комиссию при Росреестре государственным органом, чьи действия и решения можно оспорить и чьи решения являются ненормативными актами. Порой суды отказывали в признании их недействительными, считая, что данный способ защиты является ненадлежащим, и нужно идти непосредственно в суд за установлением рыночной стоимости, чтобы суд установил рыночную стоимость и обязал Росреестр внести ее в Государственный кадастр недвижимости. Иногда суды отменяли решения комиссий и обязывали комиссию заново рассмотреть соответствующее заявление. Т. о., по вопросу о том, с каким же иском необходимо обращать в суд, какие требования формулировать, практика была очень разнообразной, и это приводило к существенному дисбалансу интересов. В одних субъектах РФ суды следовали одной логике, в других субъектах – другой. Иногда суды принимали противоположные решения буквально в рамках одного здания, различные судьи одного суда руководствовались различными подходами в отношении того, какое требование можно заявлять по данной категории споров.

С 2014 г. право на оспаривание кадастровой стоимости появилось не только у владельцев земельных участков, но и у собственников объектов капитального строительства, налоговая база по налогу на имущество которых стала определяться, исходя из кадастровой стоимости этих объектов. Т. е. у нас появилась не только кадастровая оценка земли, но и объектов недвижимости, соответственно, налог на недвижимость был привязан к кадастровой оценке объекта капитального строительства. В середине 2014 г. законодатель внес значительные изменения в главу III_1 закона об оценочной деятельности и изменил подсудность данных споров, отстранив арбитражные суды от этих дел и передав споры о кадастровой стоимости в компетенцию судов общей юрисдикции — причём судов уровня субъекта Федерации.

Это интересно:  Архивы Карта - Страница 7 из 18 - О недвижке.ру

Изменения в спорах о кадастровой стоимости

Наиболее существенными изменениями можно назвать:

  • введение обязательного досудебного порядка оспаривания кадастровой оценки — защита прав лица начала осуществлялась не альтернативно, в комиссию или в суд, а обязательно сначала в комиссию, потом в суд;
  • решения комиссии при Росреестре перестали быть предметом рассмотрения в суде, и требование в суд — это требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости;
  • рыночная стоимость объекта недвижимости в качестве кадастровой стала устанавливаться с того года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

6 августа 2014 г. дела по оспариванию кадастровой оценки были изъяты из компетенции арбитражных судов и переданы в систему судов общей юрисдикции, это вызвало запрос на разъяснения ВС РФ, нужно было разрешить немало процессуальных вопросов и особенностей рассмотрения данной категории споров, а также истолковать, каким образом сторонам использовать последние изменения на практике. 30 июня 2015 г. появилось Постановление пленума ВС РФ № 28, где были даны системные разъяснения, как именно должны разрешаться споры, связанные с кадастровой оценкой объектов недвижимости.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Расчет стоимости любого земельного участка или объекта недвижимости должен выполняться не реже одного раза в 5 лет. Результаты работы комиссии заносятся в базу данных Росреестра, и на их основании осуществляется дальнейшая продажа или аренда. Но не всегда результаты соответствуют фактической цене.

Корень проблемы

Изменения в законодательстве в 2013 г породили резкое повышение расчетной цены на землю. Это причинило собственникам неудобства, так как подобные ошибки влияют не только на рыночную стоимость участка, но и объем налогов. Поэтому была разработана система для перерасчета результатов.

Для выполнения этой процедуры потребуются веские основания. Предварительно рекомендуется изучить разделы закона №135-ФЗ, которые регулируют отношения между собственником недвижимости и государством.

Существуют следующие причины оспаривания кадастровой стоимости:

  • Некорректное разрешенное использование. Земля может применяться для возведения зданий, сооружения, а также для сельскохозяйственных работ. Собственник вправе самостоятельно изменить эти характеристики.
  • Неверные результаты оценщика стали причиной формирования некорректной цены. Причин подобной ситуации может быть несколько – завышенная стоимость близлежащих участков, недостоверная информация в открытых источниках.
  • Большая погрешность для метода обобщения. Это происходит при игнорировании особенностей земли — сложная доступность транспортом, нюансы расположения и рельефа.

Важно помнить, что кадастровая стоимость участка должна совпадать с рыночной. Поэтому на законодательном уровне закреплена обязательная проверка не реже 5-ти лет.

Проведение независимой оценки

Для оспаривания кадастровой стоимости необходимо привлечь специалистов – профессиональных оценщиков. Они должны знать действующую методику, конъюнктуру рынка и действовать в интересах заказчика. Их заключение станет основой для дальнейшего оспаривания, и поэтому к выбору оценщиков нужно подходить внимательно.

После анализа специализированных компаний и выбора оптимальной ее представитель проводит работы по формированию новой цены.

При этом он учитывает такие факторы:

  • Тип участка. Он может использоваться для коммерческой или жилой застройки, проведения сельскохозяйственных работ. В каждом отдельном случае методика расчета индивидуальна.
  • Расположение. Учитывается удаленность от транспортных магистралей, наличие инженерных коммуникаций (водопровод, канализация, электроснабжение).
  • Анализ конъюнктуры рынка. Проводится выборка по нескольким параметрам для выявления схожих по характеристикам участков. На основе этих данных вычисляется коммерческая цена за 1 м².
  • Состояние и площадь территории. В первом случае учитывается рельеф местности, уровень грунтовых вод и т.д. Эти характеристики влияют на возможность строительства.
  • Форма собственности.

После выполнения работы компания выдает официальное экспертное заключение. Оно необходимо для дальнейшего рассмотрения дела физическим лицом или юридической организацией.

Подготовка документов

Согласно нормам действующего законодательства, оспаривание кадастровой стоимости может выполняться в суде или в специальной комиссии при Росреестре. Для выполнения этой процедуры понадобится собрать минимальную документацию. От содержания пакета и его соответствия нормам зависит вероятность принятия положительного решения.

Для оспаривания кадастровой стоимости потребуются следующие документы:

  • Справка, подтверждающая текущую цену на земельный участок. Выдается в отделениях Росреестра по факту плановой проверки.
  • Документы, подтверждающие право владения недвижимостью. Они должны быть заверены нотариально.
  • Исчерпывающие доказательства неверной оценки. Важно указать факторы, влияющие на изменение стоимости участка. В случае надобности предоставляются видео и фотоматериалы.
  • Независимое экспертное заключение. Оно должно составляться экспертом СРО на основе действующих методик. Учитываются не только характеристики земли, но и финансовая составляющая.

После сбора необходимых документов рекомендуется их проверить у практикующего юриста по земельному праву. Это позволит избежать распространенных ошибок еще на стадии формирования пакета. Если интересы собственника представляет третье лицо – на него оформляется нотариально заверенная доверенность. В ней важно определить перечень полномочий.

Возможно ли увольнение во время испытательного срока? Читайте в статье.

Способы и порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка

Существует два способа изменения цены на участок. Первый – подготовка и передача документов в специальную комиссию при местном отделении Росреестра. Второй – инициализация судебного разбирательства. Но в любом случае заявитель требует не признание официального документа недействительным, а внесение корректной цены в базу данных.

Дополнительно следует подготовить заявление, содержание которого зависит от способа оспаривания кадастровой оценки земельного участка.

Во время его заполнения рекомендуется обратить внимание на следующие нюансы:

  • дать точную информацию о недвижимости и ее владельце;
  • указать нормативные акты, позволяющие выполнение этой процедуры – статья 24.18 закона №135-ФЗ;
  • предоставить полный перечень приложенных документов;
  • подтвердить оплату государственной пошлины.

Если причиной изменения оценки является смена целевого назначения – прилагаются подтверждающие справки. Подобные вопросы не рассматриваются от частных лиц или организаций, если участок не был приватизирован. Поэтому следует предварительно выполнить эту процедуру, и только после нее – обжалование кадастровой стоимости земли.

Комиссия при Росреестре

Самым простым способом изменения цены является составление документов для комиссии по земельным спорам при местном отделении Росреестра.

Однако это возможно только при выполнении следующих условий:

  • С момента официальной оценки прошло не более 6 месяцев. Не важен факт внесения данных в базу – руководствуются датой формирования стоимости.
  • Юридические и физические лица. Для первых необходимо предоставить нотариально заверенные копии уставных документов. Физическим лицам достаточно договора купли/продажи или равного по силе.
  • С момента последней оценки не должно пройти более пяти лет.

После подачи пакета документов состоится заседание комиссии по земельным спорам.

Оно должно состояться не позднее 30 дней с момента подачи заявления.

На основании ее решения данные в базе Росреестра будут изменены или нет. В первом случае собственнику выдается новый акт с измененной ценой. Если же решение комиссии не устраивает – можно обратиться в суд для пересмотра дела. Эта процедура займет больше времени, но вероятность положительного решения значительно выше.

Оспаривание в суде

Для рассмотрения дела в судебном порядке следует правильно выбрать государственную инстанцию. Подобные заявления принимаются органами общей инстанции. Лучше всего подать заявление по месту прописки и месту расположения земельного участка.

Процедура оспаривания оценки в судебном порядке состоит из следующих этапов.

  1. Подготовка пакета документов, сверка правильности их заполнения.
  2. Написание заявления, согласно вышеописанным рекомендациям.
  3. Взять (распечатать) квитанции для оплаты услуг. Их стоимость составляет 300 рублей.
  4. Передать документы для рассмотрения через секретариат суда. Заявителю обязательно выдается список приложений, заверенный мокрой печатью.
  5. Дождаться первого заседания. На нем рассматриваются правильность оформления заявления и других приложений.
  6. Окончательное заседание. В процессе анализа формируется положительное или отрицательное решение об изменении кадастровой стоимости.

После получения официального решения суда представители Росреестра должны изменить финансовую оценку земли. Это делается в течение 7 рабочих дней. После этого можно затребовать новый кадастровый паспорт земельного участка.

После изменений в действующее законодательство юридические лица не могут обращаться в суд, минуя комиссию по земельным спорам. Для физических лиц такая возможность существует.

Частые ошибки

Особенности действующего законодательства и делопроизводства являются основной причиной отказа пересмотра кадастровой стоимости. Это может быть следствием ошибок независимого эксперта или неправильного оформления документации для рассмотрения дела. Во избежание подобных ситуаций рекомендуется ознакомиться с наиболее распространенными неточностями.

Причины отклонения могут заключаться в следующем:

  • Некорректная методика оценки. Специалист не учел НДС или особенности участка земли.
  • Отсутствует поправка на передаваемые права собственности. Это касается недвижимости, находящейся на момент рассмотрения заявления в аренде у третьего лица.
  • Во время работы не учитывалась цена строений.
  • При расчете стоимости не учитывался показатель, зависящий от объема возможного дохода.

Проблема решения подобных вопросов заключается в отсутствии точного объяснения при отклонении заявления. В документе комиссия пишет, что методика нового расчета не соответствует действующим нормам. Поэтому предварительно рекомендуется изучить прошлое решение кадастровой комиссии, где указываются правила формирования стоимости и особенности конкретного земельного участка.

Как узнать, наложен ли арест на квартиру? Инструкция в статье.

Военнослужащим предусмотрена компенсация за поднаем жилья. Подробности здесь.

Примеры судебной практики

В качестве последней меры по изменению кадастровой стоимости при отрицательном решении суда является подача апелляции. Это делается при несогласии истца с заключением. Иногда судебная практика подобных действий приносит результаты. В качестве примера можно рассмотреть тяжбу ООО «Аверс».

В результате многочисленных дел Высший Арбитражный Суд РФ принял постановление №913, изменившее ситуацию с оспариванием кадастровой стоимости для юридических лиц.

Это привело к следующим позитивным моментам:

  • появился действенный судебный механизм изменения цены на участки при их несоответствии рыночной стоимости;
  • не нужно больше оспаривать кадастровую оценку массово, что в итоге привело к снижению нагрузки на исполнительные органы власти;
  • новая методология позволила сформировать адекватную карту кадастровой стоимости по регионам.

Этот единичный случай указывает на гибкость судебной системы РФ и возможность ее изменения под влиянием внешних факторов. Важно, чтобы они не выходили за рамки законодательства и были обоснованы.

Судебная практика для частных лиц не имеет подобных прецедентов. Это обусловлено относительно упрощенной процедурой корректировки цены на земельный участок. Главным требованием при подаче пакета документов остается правильность их заполнения и применение действующей методологии оценки.

Статья написана по материалам сайтов: wiselawyer.ru, advokatshinev.ru, www.law.ru, ipopen.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий