Как выглядит договор купли-продажи квартиры: что это такое, образец простого вида документа, особенности оформления сделки по приобретению недвижимости в РФ

Договор купли-продажи квартиры – это официальный документ, подтверждающий совершение сделки по передачи объекта от одной стороны к другой.

Условия договора

Их можно подразделить на 2 основные группы: существенные и стандартные (обычные).

1. Существенные условия

Это наличие информации в договоре, без которой он признается недействительным.

1.1 Предмет сделки

В соответствии со статьей 554 ГК РФ текст договора должен содержать сведения о предмете, по которым можно точно идентифицировать квартиру. К ним можно отнести:

  • адрес;
  • кадастровый номер;
  • форма собственности;
  • номер квартиры;
  • характер использования жилья;
  • площадь жилья и количество комнат в нем и т.д.

Правильный вариант: «Объектом настоящего договора выступает 3-комнатная квартира, расположенная в 5-этажном жилом доме по адресу: г. Белгород ул. N-ская, д. 154 кв. 54. Ее площадь составляет 65 кв. метров, полезная площадь жилья – 51 кв.м…».

Неправильный вариант: «Объектом договора выступает квартира, расположенная в многоквартирном доме по адресу: г. Белгород ул. N-ская, д. 154». Во втором случае нет конкретики, такой договор признается недействительным.

1.2 Обременение

В документе указывается его форма: залог, рента, аренда и т.д. Наличие обременения может стать препятствием для продажи квартиры. Например: жилье, находящееся в залоге у банка, нельзя продать третьему лицу без согласия кредитора.

1.3 Список выгодоприобретателей

В соответствии со статьей 558 ГК РФ в договоре должен быть указан перечень лиц, которые могут пользоваться квартирой после ее отчуждения третьему лицу. Помимо их списка должно быть зафиксировано основание для права пользования. Например: договор пожизненной ренты и т.д.

Важно! Если в роли лиц, наделенных правом пользования жильем после его продажи, выступают несовершеннолетние или недееспособные граждане, находящиеся под контролем органов опеки, то сделка действительна только при согласии уполномоченного органа.

1.4 Стоимость

Это обязательный реквизит текста, так как по своей природе договор является возмездным.

Документ, где цена отчуждения квартиры не указана, считается недействительным в соответствии с пунктом 1 статьи 555.

Стоимость устанавливается по обоюдному соглашению сторон. Правила ее расчета, указанные в статье 424 ГК РФ, не применяются.

1.5 Способ оплаты

Оплата за реализуемый объект может быть произведена несколькими способами:

  • за счет собственных средств: сбережения;
  • за счет заемного капитала: жилищные кредиты или займы на неотложные нужды;
  • средствами материнского капитала;
  • субсидией на покупку жилья в рамках федеральной программы «Доступное жилье».

Для оплаты квартиры материнским капиталом покупателю необходимо обратиться в ПФ РФ, чтобы написать заявление на перевод средств в счет погашения обязательств по договору. Решение по заявлению принимается в течение 1 месяца, столько же времени требуется на перевод средств продавцу.

Важно! В соответствии с пунктом 8 Постановления Правительства № 862 объем средств материнского капитала, направленных на покупку жилья, не должен превышать стоимость квартиры.

Программа «Молодежи — доступное жилье» продлена до 2017 года.

Ее участники могут претендовать на оплату части квартиры (до 30% от стоимости) за счет средств целевой государственной помощи. При наличии детей размер субсидии может быть увеличен.

Для участия в проекте необходимо обратиться в органы местного самоуправления. При получении субсидии средства переводятся на счет продавца по безналичному расчету.

1.6 Стороны договора

При реализации квартиры их всегда две: продающая и покупающая. В роли продавца может выступать собственник жилья или его законный представитель. Покупателями могут быть любые субъекты.

Если покупателей несколько человек, то необходимо прописать в договоре идентификационные данные и долю в приобретаемой квартире каждого.

Важно! Размер доли каждого покупателя указывается не зависимо от того, равные они или нет.

Законодательство накладывает ряд ограничений по сделкам с недвижимостью при участии несовершеннолетних лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 ГК РФ интересы малолетних детей (до 14 лет) представляют их законные представители. Дети, старше 14 лет, могут самостоятельно участвовать в сделках при наличии письменного согласия их представителей (пункт 1 статья 26 ГК РФ).

1.7 Способ расчета

При сделках с недвижимостью применяются 4 способа расчета:

  • Аккредитив. Покупатель заранее заключает договор на обслуживание по аккредитиву с банком. На расчетный счет он вносит сумму средств, равную стоимости квартиры. Продавец может получить доступ к этим деньгам только при предоставлении нотариально заверенной копии правоустанавливающего документа на имя покупателя (п. 867 ГК РФ).
  • Банковские ячейки. Стороны договора заключают договор аренды ячейки в банке. Покупатель в присутствии продавца закладывает в нее деньги. В договоре на аренду ячейки указываются условия, при соблюдении которых продавец может забрать деньги из ячейки. В качестве них могут выступать: копии правоустанавливающих документов на имя покупателя.
  • Внесение средств наличными/безналичными расчетами. Это самый небезопасный способ оплаты договора купли-продажи. Он влечет следующие риски:
    • если передача средств осуществлена до перехода права собственности и по каким-то причинам госрегистрация не состоялась, то покупатель может остаться без средств и жилья.
    • если деньги передаются после регистрации документов в Росреестре, то риски несет продавец. После получения правоустанавливающих документов на объект покупатель может не расплатиться с первой стороной сделки. В этом случае продавец может остаться без квартиры и не получить за нее деньги.
  • Счет эксроу. Он открывается покупателем в банке для хранения средств по договору купли-продажи. Владелец счета вносит на него сумму, равную стоимости квартиры, дальнейшее его распоряжение средствами невозможно. При совершении сделки продавец может снять средства при предъявлении в банк правоустанавливающих документов (копий) на имя покупателя. Если сделка не состоялась, то владелец счета может забрать деньги (статья 860.10 ГК РФ).

Полезно знать! Эксроу счет и аккредитив имеют принципиальные отличия, несмотря на сходство основного механизма при расчетах.

  • Средства на счете эксроу блокируются, их дальнейшее движение невозможно без выполнения условий сделки.
  • Аккредитив может быть отзывным, то есть клиент может забрать свои средства с расчетного счета банка без объяснения причины.

Счет эксроу – это относительно новый способ расчета, который Россия переняла из Великобритании. Надо заметить, что статья 858 ГК РФ говорит о недопустимости ограничения прав клиентов распоряжаться собственными счетами, поэтому законодательная база для расчета требует доработки.

Эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что самыми безопасными являются сделки через банковские ячейки. Каждая сторона договора имеет свои гарантии: деньги или объект. При срыве сделки стороны остаются в первоначальном положении.

Если за жилье вносится аванс, то он должен быть прописан в предварительном договоре купли-продажи (ПДКД) или авансовом соглашении. В случае отказа от сделки по инициативе покупателя аванс ему не возвращается. Если сделка не может состояться из-за нарушений продавца, то он должен оплатить второй стороне сумму штрафных санкций (действительно, только при внесении пункта о штрафных санкциях в текст договора или ПДКД).

В соответствии со статьей 434 пунктом 2 договор купли-продажи квартиры является действительным, если он оформлен в письменном варианте. Устная договоренность о передаче недвижимости недопустима.

2. Обычные условия

Это условия, которые традиционно включаются в текст документа. Они необходимы для исключения возможных споров и разногласий. Договор является действительным при отсутствии в его тексте обычных условий.

2.1 Характеристики, конкретизирующие объект сделки.

В договоре можно перечислить предметы интерьера, которые реализуются вместе с квартирой. Например: мебель, технику и т.д.

2.2 Цель приобретения квартиры

В тексте договора может быть указано, для каких целей покупатель приобретает жилье: для собственного проживания, сдачи в аренду, открытия ИП и т.д.

2.3 Обязанности сторон

Этот пункт заполняется на основе норм ГК РФ. Четко прописанные требования к каждой стороне – залог успешного окончания сделки. Стандартные обязанности продавца включают:

  • 1. Необходимость снятия с регистрационного учета.

Полезно знать! Если продавец выписывается после совершения сделки, то можно подстраховаться от лишних проблем. Некую часть средств от стоимости квартиры (примерно 10%) необходимо заложить в ячейку. Доступом к ней может быть выписка из домовой книги, свидетельствующая о снятии с регистрационного учета продавца или паспорт с отметкой по другому адресу проживания.

При несоблюдении требований по снятию с учета покупатель может израсходовать эти средства на судебные тяжбы. Такая схема расчета допустима только при ее прописывании в предварительном договоре купли-продажи.

2. Своевременную оплату по коммунальным платежам до даты совершения сделки.

Если продавец после подписания договора продолжает проживать в проданной квартире, то он обязан оплачивать расходы по коммунальным услугам за это время. Оплаченные квитанции за предыдущий месяц и ключи от почтового ящика продавец должен передать одновременно с подписанием акта приема-передачи квартиры (передаточного акта).

3. Передачу недвижимости по передаточному акту (статья 556 ГК РФ).

В соответствии с законодательством уклонение от подписания этого документа расценивается как отказ продавца в передаче квартиры, а покупателя – от обязанности ее принять. Иск в суд заставит каждую сторону выполнить свои обязанности.

Подробнее про оформление передаточного акта смотрите ниже ↓.

  • 4. Предупреждение о недостатках квартиры (протекание крыши для жилья на последних этажах, слабая проводка, наличие неузаконенной перепланировки и т.д.).
  • Основная обязанность покупателя сводится к оплате реализуемой квартиры и приемке ее по передаточному акту.

    Сроки освобождения жилья продавцом

    Единых требований на законодательном уровне нет. Стороны сделки самостоятельно договариваются, в какие сроки будет осуществлена передача квартиры. По установленным негласным правилам рынка недвижимости они не превышают 21 рабочий день. Однако при обоюдном согласии сроки могут быть уменьшены до 2-3 дней.

    Советуем обязательно прописывать срок освобождения жилья в договоре и в авансовом соглашении.

    2.5.Способы разрешения споров

    В соответствии со статьей 452 ГК РФ изменение или расторжение договора возможно по обоюдному решению сторон. Если участник не согласен с новыми условиями или не предоставил ответ в 30-дневный срок, то вопрос решается через суд.

    По договорам купли-продажи квартиры установлен досудебный порядок разрешения конфликта: поиск компромисса путем диалога. Если он не оправдал ожидания одной из сторон, то тогда можно обратиться в суд общей юрисдикции.

    Подача искового заявления может быть выполнена 2 способами: лично заявителем или по почте заказным письмом. Иск подается в суд по месту жительства ответчика или нахождения его имущества. В документе указывается причина расторжения договора, а также необходимость возвращения переданного объекта продавцу, а денег – покупателю. Заявитель вправе в иске указать требования по возмещению морального вреда, если вторая сторона существенно нарушила договор.

    Важно! Решение суда о расторжении сделки не является основанием для прекращения права пользования квартирой покупателем, если регистрация перехода права собственника была проведена. Поэтому продавец, если его права нарушены, обязательно должен требовать в иске возврата ему имущества.

    Типичная ситуация для обращения в суд.

    Иванов А.С. решил продать 3-комнатную квартиру Кузнецову И.К. В соответствии с договором он должен был получить деньги за отчуждаемый объект после регистрации перехода права собственности. В качестве способа оплаты был выбран вариант расчета наличными. Покупатель свои обязанности по оплате объекта не выполнил.
    На основании статьи 395 ГК РФ помимо средств по договору продавец имеет право требовать возмещение процентов за пользование имуществом и понесенных убытков (на адвокатов, сбор документов, представительство в суде и т.д.). Суд вынес решение удовлетворить требования Иванова А. С., в том числе оплатить ему моральный ущерб.

    Это интересно:  Архивы Документы - Страница 16 из 70 - О недвижке.ру

    Неуплата стоимости квартиры далеко не всегда является основанием для расторжения договора. Примеры и объяснения смотрите в этой статье.

    Приложения к договору купли-продажи квартиры

    Рассмотрим, что можно оформить приложением к договору.

    Передаточный акт

    Каждая сторона сделки должна получить по одному подписанному экземпляру. В соответствии со статьей 556 ГК РФ фактическая передача жилой недвижимости происходит только после подписания документа. С этого момента все риски, связанные с квартирой, переходят к покупателю.

    Основными реквизитами акта являются: паспортные данные каждой стороны, характеристики объекта недвижимости, адрес, дата и место составления.

    Не стоит подписывать документ без предварительного осмотра жилья, то есть не в квартире. Выявленные недостатки в дальнейшем доказать практически невозможно.

    Практикуется 2 способа передачи объекта недвижимости: до регистрации перехода права собственности и после нее. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости и сделок с ним» не прописывает документ, как обязательный для совершения процедуры регистрации права нового собственника. Но нередко Реестр отказывает в регистрации при его отсутствии.

    Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Если квартира передается до регистрации в Росреестре, то покупатель может оценить реальное состояние жилья и отказаться от него, если оно ухудшилось по сравнению с предыдущими осмотрами.

    Пример. При первоначальном осмотре в квартире были установлены дубовые двери, евророзетки, качественная сантехника. При подписании передаточного акта жилье видоизменилось: двери были сняты, розетки заменены на дешевые китайские аналоги и т.д. Если передаточный документ был бы подписан до регистрации документов, то доказать ухудшение состояния жилья практически невозможно. В акте указано, что покупатель удовлетворен состоянием квартиры.

    Обезопасить покупателя может предпродажный акт, составленный перед регистрацией в Росреестре. В нем должно быть подробно расписано, какая мебель и техника остаются в помещениях, а также показания индивидуальных приборов учета и т.д.

    Для продавца выгоднее оформить передаточный акт до регистрации перехода права собственности, так как до подписания документа он несет ответственность за имущество. В случае затопления квартиры, возникновения пожара и иных неблагоприятных случаев все расходы ложатся на его плечи, а покупатель вправе отказаться от сделки. В любом варианте риск гибели или порчи имущества переходит ко второй стороне после подписания акта.

    Если акт подписан до регистрации перехода прав собственности и в квартире случился потоп, то все расходы по его устранению, в том числе оплаты ремонта соседей с нижних этажей несет покупатель.

    Расписка в получении средств

    Это доказательство факта передачи денег покупателем и получения их продавцом. В документе необходимо указать: паспортные данные участников сделки, конкретные сведения на объект, за который получены деньги (кадастровый номер, адрес месторасположения, другие характеристики квартиры), сумму прописью и цифрами. Обязательная фраза расписки – «оплата произведена в полном объеме, претензий к покупателю не имею».

    Дополнительное соглашение

    Этот документ составляется для отображения условий, которые не были обозначены в договоре купли-продажи. Чаще всего инициатором его составления выступает продавец, если квартира находится в его собственности менее 3-х лет. Дополнительное соглашение – это неотъемлемая часть договора, которая также подлежит регистрации. Все условия, включенные в документ, имеют юридическую силу с момента его подписания сторонами.

    Перечисленные документы необходимы для регистрации перехода прав собственности. О том, какие документы ещё нужны и о подробностях процесса регистрации вы можете прочитать в этой статье.

    Особенности составления договора купли-продажи в нестандартных случаях

    1.Продажа доли

    В соответствии со статьей 250 ГК РФ на других собственников распространяется приоритетное право покупки. Их необходимо уведомить о продаже доли. Обязательными реквизитами извещения являются: стоимость доли и условия ее продажи. При отсутствии желания у других собственников выкупить часть квартиры оформляется нотариальный отказ.

    Извещения отправляются по последнему адресу проживания собственника. Если в течение 30 дней от него не последует ответа, то продать долю можно третьим лицам.

    Извещения о продаже доли или нотариальные отказы собственников необходимы для регистрации перехода права собственности (пункт 1 статья 24 ФЗ № 122). Если приоритетное право будет нарушено, то заинтересованные лица в течение 3-х месяцев с момента совершения сделки могут вернуть права покупателя через суд.

    При продаже доли в договоре обязательно указывается ее размер.

    2.Сделка с участием несовершеннолетних

    Если в роли собственника выступает несовершеннолетнее лицо, то для совершения сделки потребуется согласие органов опеки. Для его получения необходимо доказать, что интересы ребенка не будут ущемлены: ему будет предоставлено равноценное жилье или деньги, пропорционально доле, будут перечислены на его счет.

    Согласие органов опеки потребуется при предоставлении документов в Росреестр. Без него сделка не состоится.

    Несовершеннолетнее лицо может выступать в роли покупателя квартиры. Такая сделка допустима при письменном согласии на нее законных представителей. Если ребенок старше 14 лет, то он может самостоятельно расписываться в договоре купли-продажи и сопутствующих документах.

    3.Сделки по доверенности

    Если сторону сделки представляет доверенное лицо, то оно должно иметь соответствующий документ, подтверждающий его право представлять интересы заинтересованной стороны. Доверенность прикладывается к договору купли-продажи квартиры.

    Кардинальных изменений в составлении договора купли-продажи квартиры по доверенности нет. В него должны быть внесены сведения о представителе: его паспортные данные и адрес регистрации, а также указывается, что сделка совершена с участием доверенного лица. При наличии доверенности нотариальное удостоверение договора не требуется.

    Продажа квартир по доверенности – самая распространенная мошенническая схема. Риск того, что официальный документ является фальшивым, очень высок.

    Риски сделки по доверенности связаны:

    1. 1.С недееспособностью собственника квартиры. Если доверенность выдана от лица, являющегося недееспособным, то сделка будет признана недействительной.
    2. 2.Возможностью отзыва документа. После совершения сделки недобросовестные собственники могут отозвать доверенность, что приведет к аннулированию сделки и длительным судебным тяжбам.
    3. 3.Неожиданной смертью собственника. В этом случае доверенность теряет законную силу, квартира становится частью наследственной массы.

    Подробнее о продаже по доверенности и оформлении документа читайте здесь.

    К чему приводит неправильное составление договора

    • При отсутствии в документе существенных условий сделки право перехода собственности не будет зарегистрировано. Потребуется дополнительное время для устранения недочетов.
    • Иногда продавцы жилья просят указать в договоре меньшую сумму, чем стоимость квартиры. В соответствии с НК РФ доход от отчуждения имущества облагается налогом по ставке 13%. На 100%-ный налоговый вычет могут претендовать только лица, являющиеся собственниками жилья более 3-х лет. В соответствии с законодательством РФ уклонение от уплаты налогов – это уголовная ответственность.
    • Проблемы могут возникнуть и у покупателя при получении вычета на жилье. Он будет исчисляться от суммы указанной в договоре. Соответственно, можно лишиться части вычета за приобретенную квартиру.
    • Если квартира реализуется вместе с мебелью, то эксперты настоятельно советуют вносить в текст документа описание ее состояния и перечень предметов интерьера. Это позволит избежать недоразумений при передаче недвижимости.

    Договор купли-продажи является заключенным с момента его подписания участниками. Одновременно порождаются все юридические права и обязанности, из договора вытекающие. Ошибки, допущенные в нем, могут стать поводом для длительных судебных тяжб.

    Как правильно оформить договор купли-продажи квартиры

    Каждому из нас рано или поздно приходится продавать или покупать квартиру. Можно ли оформить все документы на продажу квартиры самостоятельно, или необходимо обращаться в агентство? Из этой статьи вы узнаете о том, как правильно оформить договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности на квартиру.

    Документы, необходимые для составления договора

    Договор купли-продажи квартиры составляется в простой письменной форме. Если хотите, вы можете заверить его у нотариуса, но делать это необязательно.

    С 29.12.2015 г. участие нотариуса стало обязательным при совершении сделок с долями квартиры, а также при продаже имущества, принадлежащего несовершеннолетним. Остальные сделки с недвижимостью заверять у нотариуса по-прежнему необязательно.

    Какие же документы понадобятся при составлении договора купли-продажи квартиры?

    Прежде всего, свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру. Кроме свидетельства, понадобится ещё и правоустанавливающий документ, который подтверждает основание возникновения права собственности у продавца квартиры. Таким документом может быть:

    • договор купли-продажи;
    • договор передачи квартиры в собственность граждан (приватизации);
    • договор дарения;
    • свидетельство о праве на наследство;
    • решение суда о признании права собственности.

    Также понадобятся паспортные данные обеих сторон, то есть продавца и покупателя.

    Помимо этого, необходимо запастись справкой о том, кто зарегистрирован в данной квартире. Если в ней не зарегистрирован никто, справка также понадобится.

    В случае если продавец квартиры находится в браке, для продажи квартиры понадобится согласие второго супруга. Если же собственником является несовершеннолетний, вам необходимо будет взять в органах опеки постановление, разрешающее продажу квартиры.

    С 29.12.2015 г. постановление в органах опеки запрашивается нотариусом.

    И конечно, понадобится квитанция об оплате госпошлины. Сумма госпошлины за регистрацию перехода права собственности на недвижимость составляет 2 тыс. рублей. Плательщиком госпошлины является покупатель квартиры.

    Существенные условия договора покупки квартиры

    Для того чтобы договор покупки недвижимости считался заключённым, в нём должны быть согласованы все существенные условия сделки. Какие же условия считаются существенными в данном случае?

    Прежде всего это сведения о самом объекте недвижимости. В договоре в обязательном порядке необходимо указывать адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер объекта недвижимости.

    Также обязательными являются сведения о цене квартиры и порядке расчётов.

    Желательно, чтобы при подаче документов на регистрацию расчёты были полностью произведены и к документам прилагалась расписка, подтверждающая это.

    Если на момент регистрации перехода права собственности в договоре не будет указано, что расчёты произведены в полном объёме, либо договором будет предусмотрена отсрочка или рассрочка уплаты, при регистрации на квартиру будет наложено обременение в виде залога.

    Ещё один момент, который необходимо отразить в договоре – это порядок передачи квартиры от продавца к покупателю: когда это произойдёт, при каких условиях и в каком порядке.

    В том случае, если имеются лица, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи, это также необходимо указать в договоре.

    Заполнение договора

    Скачать образец договора на покупку квартиры вы можете в конце статьи.

    Сначала заполняется шапка договора. В шапке указывается место составления договора, дата его подписания, а также сведения о сторонах договора:

    • фамилия, имя, отчество;
    • дата рождения;
    • место рождения;
    • серия и номер паспорта;
    • кем и когда выдан паспорт;
    • адрес регистрации по месту жительства.

    Далее необходимо указать сведения о самой продаваемой квартире. В обязательном порядке указывается адрес квартиры, её площадь, количество комнат, этаж, а также кадастровый или условный номер квартиры.

    В пункте 1.2 договора указываются сведения о правоустанавливающем документе, а также реквизиты свидетельства, подтверждающего право собственности на данную квартиру.

    Сведения, в пунктах 1.1 и 1.2 договора, необходимо указывать в точном соответствии с тем, что написано в свидетельстве о праве собственности.

    С 1 января 2015 года свидетельство о праве собственности выдаётся не на гербовом бланке, а на обычном.


    В пункте 2.1 необходимо указать цену договора, а также то, что на момент подписания договора деньги полностью выплачены покупателем (конечно, только в том случае, если так оно и есть).

    В пункте 3.1 желательно указать, что передача квартиры производится без передаточного акта. Если этого не сделать, вам потребуется помимо договора составить ещё и передаточный акт и приложить его к договору купли-продажи.

    В пункте 3.6 необходимо указать сведения о лицах, которые сохраняют право пользования квартирой после её продажи либо об их отсутствии.

    Разделы 5–7 являются типовыми и, как правило, не требуют каких-либо изменений.

    Это интересно:  Документы для ТСЖ это: обязательные и дополнительные бумаги, необходимые на открытие деятельности со списком организаций, которым товарищество предоставляет отчет

    В восьмом разделе договора снова указываются реквизиты каждой из сторон, то есть продавца и покупателя, и проставляются подписи сторон.

    Сначала пишутся полностью фамилия, имя и отчество, после чего ставится подпись.

    После раздела с подписями сторон находится расписка, которая подтверждает, что денежные средства продавец от покупателя получил в полном объёме.

    После заполнения договора его необходимо распечатать. Печатается договор на одном листе бумаги с двух сторон, в трёх экземплярах. Скачать образец договора вы можете в конце данной статьи.

    После того, как договор купли-продажи подписан, его необходимо зарегистрировать. На основании статьи 553 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на квартиру подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

    Для государственной регистрации стороны должны совместно представить в Росреестр следующие документы:

    • заявление о регистрации (заполняется в Росреестре);
    • договор купли-продажи квартиры по экземпляру для каждой из сторон плюс один экземпляр для регистратора;
    • свидетельство о праве собственности;
    • правоустанавливающий документ;
    • справку о лицах, зарегистрированных в квартире либо об их отсутствии;
    • в случае необходимости – согласие второго супруга на продажу квартиры и постановление из органов опеки;
    • квитанцию об уплате госпошлины.

    В том случае, если одна из сторон (продавец или покупатель) уклоняется от государственной регистрации, вторая сторона может обратиться в суд. Переход права собственности будет зарегистрирован по решению суда, а уклонявшаяся сторона будет обязана возместить все понесённые убытки.

    По результатам регистрации в единый государственный реестр прав (ЕГРП) будут внесены сведения о новом собственнике, а покупателю будет выдано свидетельство о регистрации права собственности. С этого момента покупатель становится полноправным собственником квартиры.

    Примеры договора купли-продажи квартиры: формы и нюансы заполнения

    Учет в договоре всех нюансов заключения сделки по покупке или продаже недвижимости защищает его участников от непредвиденных сложностей. Правильно оформленные и учитывающие все тонкости примеры договора купли-продажи квартиры помогут обеспечить безопасность сторон.

    Особенности договоров

    Формы договоров на осуществление оплатной или безоплатной передачи имущества от одного собственника другому. Фото № 1

    В Российском Гражданском законодательстве для оформления купли-продажи объектов недвижимости заинтересованным сторонам следует составить договор и заверить содержание своими подписями. При этом достаточно составить его в простой форме, письменно. Нотариальное заверение документа не требуется.

    Добросовестные риэлторы и профессиональные юристы знают все подводные камни такого документа. Гражданину, который не имеет специального образования в правовой сфере сложно составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно или удостовериться в правильности его оформления.

    Чтобы избежать юридических ошибок, а главное их последствий, необходимо знать основы составления договора, понимать, какие тонкости должны быть учтены в зависимости от условий сделки.

    В документальной части купли-продажи следует знать, что такое простой договор, варианты составления договора с обременением, оформления сделки по доверенности и другие нюансы.

    Простой договор

    Перед тем, как составить простой договор купли-продажи квартиры, необходимо знать основные условия, которые составляют его структуру. Без указания одной информации договор считается недействительным, другая – предотвращает разногласия сторон, делает прозрачной процедуру решения споров.

    Пример простого договора — порядок заполнения

    Согласно ст. 554 ГК России, чтобы документ имел силу необходимо указать:

    • персональные данные сторон: продавца и покупателя;
    • основания владения квартирой: свидетельство государственной регистрации права собственности;
    • фактические данные квартиры: адрес, площадь, назначение, номер по кадастру;
    • стоимость объекта;
    • государственной инстанции, которая решит спор по договору, в случае его возникновения.

    Минимальный набор требований для защиты покупателя и продавца от возможных разногласий дополняют текст договора указанием:

    • зарегистрированных в квартире лиц или их отсутствием;
    • ограничений в пользовании, если они имеются;
    • задолженностей по квартплате и налогам в отношении объекта договора или их отсутствием;
    • недостатки помещения и дома, если они имеются;
    • факта, что сделка не является для сторон кабальной;
    • стороны, которая несет расходы по заключению договора;
    • способов оплаты;
    • необходимости передачи объекта с фиксированием в передаточном акте.

    Дополнительно можно прописать:

    • сроки и условия на выписку всех жильцов, если в квартире имеются зарегистрированные на момент продажи лица.

    Если никакие особые условия не предполагаются, договор подписывается обеими сторонами и с этого момента документ вступает в силу. Нотариального заверения договор не требует.

    Договор с обременениями

    Что такое договор на продажу недвижимости с обременением? Фото № 2

    Варианты обременения квартиры могут быть разные. Покупателю необходимо знать, что квартира не арестована и, дом, в котором она находится, не признан аварийным. Какой бы договор не был заключен в этом случае, сделка по нему не может быть осуществлена. Однако случаи покупки жилья с таким обременением случаются. В договоре подобные обстоятельства не указываются, и отменять невыгодную сделку приходится через суд.

    Чтобы не купить арестованную квартиру следует предварительно узнать кредитную историю продавца.

    Обременения, которые позволяют продажу недвижимости:

    Покупка и продажа квартиры, которая обременена рентой – сделка наиболее рискованная. Рента дает право своему получателю проживать в помещении до самой смерти. Все это время покупателю придется ежемесячно платить.

    Если рента дополнена иждивением, то в обязанности покупателя войдут как минимум уход и содержание жильца за свой счет.

    Кроме того, рента может предусматривать условие, при котором владение объектом недвижимости в натуре, покупатель получит только после смерти получателя ренты.

    Квартиры, обремененные рентой, как правило, дешевы. Но перед тем, как купить квартиру с обременением, следует взвесить все плюсы и минусы.

    Выгода от экономии на начальном этапе сделки может быть полностью нивелирована последующими долгосрочными платежами. При малейшем отступлении от исполнения условий сделки, рентополучатель может расторгнуть договор.

    В договоре с таким типом обременения следует учитывать каждую мелочь, даже если она в данный момент кажется несущественной. Подготовку документа лучше доверить опытному юристу, который поможет избежать сложностей в будущем. Договор купли-продажи с обременением – рента заверяется у нотариуса в обязательном порядке.

    Можно ли продать заложенную квартиру? Фото № 4

    Если квартира находится в залоге, она в момент продажи принадлежит банку, и является гарантией возврата денежных средств номинального владельца. Появляются такие квартиры после того, как собственник взял ипотеку или кредит, заложив недвижимость. До момента окончательного расчета квартира считается залоговой.

    При покупке квартиры с такой формой обременения покупатель может сразу погасить задолженности продавца банку. В этом случае недвижимость освободится от залогового бремени и достаточно будет простой формы договора. Но для покупателя такой способ рискован.

    В остальных случаях банк будет являться третьей стороной сделки. Можно при покупке одновременно оплатить задолженность и оставшуюся стоимость жилья, но оговорить срок доступа выгодопреобретателей к деньгам. Средства кладутся на депозит и, как только покупатель официально вступит в права собственности, банк и продавец получат доступ к ячейкам.

    Второй способ предполагает смену залогодателя, и принятие покупателем обязательств по исполнению кредитных выплат продавца.

    Для составления договора в отношении залоговой квартиры потребуется собрать большое количество документов и получить разрешение банка на сделку. Текст договора должен фиксировать, что квартира находится в залоге и кто является третьей стороной. Банки предъявляют к покупателю свои требования и могут не допустить продажи.

    По сравнению с рыночной ценной стоимость подобных квартир гораздо ниже. Чтобы сделка стала возможной, требуется хорошая юридическая подготовка или консультация специалиста.

    Сданная в аренду квартира может продаваться с условиями, при которых арендаторы должны или не должны освобождать её после смены собственника.

    Если с арендаторами заключен договор на долгосрочное проживание, зарегистрированный в государственных органах, то продажа квартиры на условия их проживания не повлияет. По закону до окончания договора они могут проживать на указанной жилплощади. Это не помешает, если покупатель приобретает недвижимость с целью сдачи её в наем. В противном случае, договор с арендаторами либо придется расторгнуть, либо дождаться его окончания, либо найти нового покупателя.

    Согласный с наличием арендаторов покупатель должен:

    • знать об их существовании;
    • исполнять все условия договора аренды вместо продавца.

    Это фиксируется в тексте договора и подписывается сторонами.

    Если договоренности устные, а покупатель не желает продолжать договорные отношения с арендодателями продавца, необходимо прописать это в договоре и установить сроки освобождения жилплощади.

    Несовершеннолетний или недееспособный владелец

    Особенности продажи недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний или недееспособный. Фото № 4

    Недееспособные граждане, не могут совершать юридические сделки самостоятельно. До наступления 14-летия ребенок считается недееспособным, поэтому эти две категории граждан объединены в одну группу для разъяснения обременения.

    Представитель недееспособного гражданина может продать квартиру от его лица, но при этом возникает ряд условий.

    Первое и самое главное, чтобы в результате сделки права недееспособного лица не были ущемлены. Если он является собственником всего помещения или его доли, необходимо предоставить альтернативное жилье в полную или долевую собственность. Жилищные условия в результате смены собственности не должны ухудшиться.

    Если несовершеннолетний не является собственником, но прописан в квартире, выставленной на продажу, необходимо зарегистрировать его в другом помещении, как минимум такого же качества.

    Без разрешения опекунских органов сделка купли-продажи собственности невозможна.

    Возможные нюансы

    Какое нюансы могут возникнуть при совершении сделки о передаче права собственности на недвижимость? Фото № 5

    Необходимо тщательно проверить недвижимость, прежде чем принять решение о её покупке. Во-первых, квартира может иметь не одного, а несколько собственников. Во – вторых при кажущемся отсутствии обременений, они могут появиться после смены собственника.

    Если объект недвижимости находится в долевой собственности необходимо удостовериться что владельцы долей, не участвующие в сделке о ней осведомлены и возражений не имеют. У них преимущественное право покупки.

    Это значит, что один владелец должен первоначально предложить свою долю остальным законным хозяевам. Продать долю посторонним он может, только если получит нотариально заверенный отказ или отсутствие ответа от остальных долевых собственников в течение месяца с момента их уведомления.

    Эти условия прописываются в договоре.

    Квартира, приобретенная в браке, не может быть реализована одним из супругов без нотариально заверенного письменного согласия другого.

    Существуют ещё категории лиц, которым по закону нельзя запретить пользоваться квартирой:

    • лица, отказавшиеся от приватизации в пользу одного из членов семьи;
    • лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа.

    Эти категории имеют пожизненное право пользоваться жилплощадью.

    Важно удостовериться, что такие граждане не зарегистрированы в квартире не только в момент совершения сделки. Лица, находящиеся на воинской службе, в местах лишения свободы или выбывшие из страны на длительное время могут по возвращении восстановить свои права. Помешать в этом никто не может, если они при этом имеют основание пожизненно пользоваться объектом недвижимости.

    Чтобы предупредить такие последствия покупатель должен запросить расширенную выписку из домовой книги, которая содержит полную информацию о квартире.

    Если в договоре не указать наличие таких лиц – это повод к расторжению сделки.

    При покупке квартиры не стоит поддаваться уговорам покупателей и занижать цену объекта в договоре. В противном случае, при желании получить налоговый вычет покупатель потеряет часть суммы.

    Если продажа осуществляется вместе с имуществом: мебелью, посудой, техникой, следует указать перечень предметов. Это сильно упростит фактический переезд нового собственника в квартиру.

    Когда необходимо обратиться к нотариусу?

    В каких случаях договор сделки о передаче прав на недвижимость подлежит обязательной регистрации у нотариуса? Фото № 6

    Простая письменная форма не применима к некоторым договорам купли-продажи квартиры. Необходимо наличие нотариального заверения по отдельным сделкам.

    Нотариально заверенные договора, согласно статье 54 ГК РФ необходимы при сделке с недвижимостью, совершаемой опекунами от лица подопечных: несовершеннолетних, недееспособных.

    Также потребуется обращение к нотариусу в процессе сбора документов для совершения сделки и допуска её к регистрации, если:

    • необходим договор залога объекта недвижимости или ипотека;
    • необходим договор ренты;
    • необходим перевод долга с продавца на покупателя;
    • необходимо согласие супруга на сделку;
    • необходимо согласие долевых собственников или их отказ от сделки.
    Это интересно:  Временная регистрация граждан Казахстана в РФ. Сроки и документы

    При составлении договора в простой форме покупатель может подстраховаться и нотариально заверить документ.

    В процессе работы нотариус обязан досконально разъяснить права и обязанности сторон и удостовериться, что стороны правильно понимают использованные для составления договора законы.

    Продажа квартир малолетними детьми возможна при приобретении ими недвижимости по материнскому капиталу или по наследству.

    С течением времени изменяются и другие обстоятельства. Пакет документов незначительно корректируется. Так отменена обязанность предоставлять технический паспорт. Все объекты должны стоять на кадастровом учете. В случае, если кадастровый номер объекта отсутствует, для постановки объекта на учет придется вызывать кадастрового инженера и заказывать подготовку тех плана. Кадастровый номер объекта должен быть обязательно отражен в заключаемом договоре.

    Для проверки чистоты квартиры перед заключением сделки необходимо заказать в регистрационном центре выписку об объекте.Эта выписка даст информацию о собственнике объекта, ее технические характеристики в соответствии с техдокументацией. Площадь, этажность, назначение объекта. Так же в выписке видна кадастровая стоимость, которая в последствии пригодится для расчета налога.

    Для составления договора лучше обратиться к специалисту. Обязательно в договоре или приложением к договору необходимо подготовить передаточный акт. В акте указывается состояние передаваемого объекта, указываются сведения о показаниях счетчика на дату передачи, налоговые платежи. Договор составляется не менее чем в двух одинаковых экземплярах. В идеале нужно предусматривать по экземпляру всем продавцам, всем покупателям и регистрирующему органу.

    Покупка и продажа по доверенности

    Нюансы покупки или продажи недвижимости по доверенности. Фото № 7

    Столкнувшись с покупателем или продавцом, который действует от лица собственника по доверенности, необходимо учитывать возможные риски. Основные способы мошенничества с недвижимым имуществом связаны с продажей объектов без непосредственного участия собственника.

    Доверенное лицо не может гарантировать, что собственник дееспособен, не аннулирует доверенность после получения денег и что фактический владелец квартиры жив. Доверенность может быть поддельной, хозяин жилплощади может не знать о предстоящей продаже.

    Все вышеперечисленные условия позволяют признать сделку недействительной, но мошенник к тому моменту скроется.

    Поэтому, желательно познакомиться с собственником лично, проверить его паспорт, сравнить данные и фото.

    Форма договора купли-продажи квартиры при представлении собственника доверенным лицом не меняется. Главное – указать в договоре персональные данные доверенного лица и учетные данные доверенности.

    Таким образом, правильный пример договора купли-продажи квартиры помимо основной информации будет содержать:

    • основание, на котором владелец получил право стать собственником;
    • расширенную форму выписки из домовой книги;
    • согласие всех заинтересованных лиц;
    • ограничения в пользовании при наличии таковых.

    Ошибки в договоре могут обернуться долгосрочными судебными тяжбами. Поэтому перед составлением договора купли-продажи квартиры лучше проконсультироваться с опытными риэлторами или профильными юристами или поручить им всю работу по совершению сделки.

    Как составить предварительных договор купли-продажи недвижимости квартиры с обременением вы можете узнать, посмотрев видео:

    Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

    Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме

    Ситуация из практики:

    Покупатель выбрал себе на рынке квартиру (с помощью агентства или без него). Документы, цена и условия сделки его устраивают. Чтобы упростить себе процедуру оформления, а заодно и сэкономить на нотариальных действиях, он решил заключить Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме.

    Чем это может грозить Покупателю?

    Ошибка Покупателя:

    Российское законодательство допускает заключение Договора купли-продажи недвижимости как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ), на усмотрение самих участников сделки.

    Если закон прямо предписывает для некоторых случаев применять определенную форму договора (например, нотариальную), то применяется именно она (например, для случая с Откроется в новой вкладке.»>Договором пожизненного содержания с иждивением). В остальных случаях, в том числе в случае обычной сделкой купли-продажи квартиры, форму договора вольны выбирать сами участники сделки. Главное, чтобы эта форма была письменной, а не устной (Откроется в новой вкладке.»>ст. 550 и Откроется в новой вкладке.»>ст. 434 ГК РФ). И многие участники рынка этим пользуются.

    Конечно, если сделка затем не оспаривается, то заключение Договора купли-продажи квартиры в простой письменной форме ничем не хуже заключения того же договора в нотариальной форме. Но если после сделки Продавец, члены его семьи или «третьи лица» предъявят претензии, и оспорят эту сделку в суде, то вопрос, Откроется в новой вкладке.»>признают ли сделку недействительной, будет во многом зависеть от формы и содержания договора.

    Соглашаясь на заключение Договора купли-продажи в простой письменной форме, Покупатель не уделяет внимания многим нюансам, которые могут обернуться ему серьезными неприятностями в будущем, в случае судебного спора. Какие именно нюансы?

    Дело в том, что простая письменная форма договора (ППФ), которую часто, несмотря ни на что, используют и участники сделок, и риэлторы, имеет более-менее шаблонный вид, т.е. максимально унифицированный для всех случаев. ППФ обязательно содержит все Откроется в новой вкладке.»>существенные условия договора, обеспечивая тем самым соответствие законодательству, но не учитывает деталей конкретной сделки. А так как все сделки купли-продажи квартир отличаются друг от друга (по составу участников, по ценам, срокам и различным договоренностям), то игнорирование таких нюансов в договоре означает для Покупателя, что он не сможет опираться на них в суде для защиты своих прав на квартиру.

    В практике, конечно, встречаются случаи, когда Покупатель, используя простую письменную форму договора, все же разрабатывает ее достаточно детально (с помощью юриста), но чаще всего участники рынка используют шаблонную форму.

    Шаблонный подход всегда проще и дешевле, поэтому он так популярен: быстро, коротко, вроде все понятно обеим сторонам сделки – подписываем и разбегаемся. Но именно эта простота (непредусмотрительность) и оборачивается сложностями для участников сделки в случае возникновения судебных споров по ней.

    Что забывают указать в простой письменной форме Договора купли-продажи квартиры?

    В шаблонной форме договора могут быть не указаны следующие условия сделки:

    • способ и место Откроется в новой вкладке.»>денежных расчетов при продаже квартиры;
    • момент передачи денег (до или после регистрации), и документ, который будет подтверждать произведенную оплату (например, Откроется в новой вкладке.»>расписка в получении денег за проданную квартиру);
    • условия прекращения Откроется в новой вкладке.»>прав пользования квартирой для Продавца, членов его семьи и третьих лиц;
    • ответственность Продавца в случае возникновения претензий со стороны Откроется в новой вкладке.»>третьих лиц, по основаниям, возникшим до заключения сделки;
    • ответственность Продавца в случае обнаружения долгов за ЖКХ по этой квартире;
    • подтверждение Продавца о том, что квартира не является Откроется в новой вкладке.»>общим имуществом супругов;
    • обязательство Продавца уведомить Покупателя обо всех фактах, которые могут привести к ограничению прав собственности Покупателя в будущем (в том числе, о возможных обременениях прав на квартиру);
    • срок освобождения квартиры (физического и юридического) и предельный срок подписания Откроется в новой вкладке.»>Акта приема-передачи;
    • ссылки на статьи законодательства, которыми руководствуются стороны при заключении договора;
    • описание состояния квартиры (если квартира продается с дорогим ремонтом, за который Покупатель согласился доплатить определенную сумму);
    • состав и описание передаваемого имущества (если квартира продается с мебелью и встроенной техникой, например);
    • распределение расходов на заключение договора и Откроется в новой вкладке.»>регистрацию перехода права между участниками сделки;
    • и другие нюансы сделки и договоренности между ее участниками.

    Причем, отдельные из этих нюансов и договоренностей даже могут быть отражены в простой письменной форме договора, но прописаны там невнятно и некорректно с точки зрения законодательства. Другими словами, юридически неграмотное составление условий договора позволяет трактовать эти условия двояко, а значит, порождает дополнительные споры по сделке.

    Поэтому, ошибка Покупателя квартиры здесь в том, что заключая шаблонный Договор купли-продажи в простой письменной форме, он чаще всего не понимает, что тем самым создает для себя дополнительные и весьма существенные риски. Риски оспаривания сделки по тем вопросам, которые оказались явно не указанными в договоре, а значит, могут быть истолкованы судом в пользу истца, что приводит к признанию сделки недействительной, или к ограничению прав Покупателя на квартиру.

    Что делать:

    Чтобы снизить риски потери или ограничения своих прав на квартиру, Покупателю следует предусмотрительно позаботиться о подготовке проекта Договора купли-продажи квартиры, и определиться с формой его заключения. А именно:

    • Заранее обсудить с Продавцом, как можно подробнее, все условия и последовательность проведения сделки. Составить совместно с ним алгоритм действий по подготовке сделки.
    • Подробно перечислить в договоре все обговоренные условия сделки, и способы разрешения возможных конфликтов или претензий по ней в будущем. Даже если договор в итоге будет на десяти страницах – ничего страшного, береженого Бог бережет. Это, прежде всего, в интересах Покупателя.
    • Не оставлять сколь-нибудь значимые условия сделки на уровне устных договоренностей с Продавцом.
    • Предусмотреть в договоре материальную ответственность Продавца, в случае сокрытия значимых сведений о квартире, и в случае предъявления прав третьих лиц на нее, по основаниям, возникшим до заключения сделки.
    • Привлечь юриста для профессиональной оценки или подготовки проекта договора.
    • Собрать максимум документов и справок о квартире и ее владельцах, включая Откроется в новой вкладке.»>справки из НД и ПНД (помимо обязательных документов, необходимых для регистрации).
    • По возможности, иметь свидетелей обсуждения условий и заключения договора.

    Образец Договора купли-продажи квартиры в простой письменной форме можно найти в разделе «Откроется в новой вкладке.»>Образцы документов для вторичного рынка». Его можно взять за основу для собственной сделки, но мы настоятельно рекомендуем показать собственный итоговый проект договора Откроется в новой вкладке.»>профильному юристу, или попросить его самого составить проект договора с набором заданных условий сделки.

    Наиболее защищенный вариант заключения Договора купли-продажи квартиры – это подготовить и заверить договор у Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса. Это будет стоить дороже, но большая часть перечисленных выше рисков просто исчезнет, или сведется к минимуму. Нотариус не только выполняет роль юриста, грамотно составляя сам договор, но и является официальным свидетелем добровольности действий участников сделки и их адекватности (т.е. понимания ими значения своих действий). А это весьма существенный фактор в вопросе оспаривания сделки в будущем.

    Оспорить сделку, заверенную Нотариусом, значительно сложнее.

    Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
    Услуги юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ
    .

    Покупателю важно осознать, что каждая фраза в договоре имеет значение и свои юридические последствия. И пренебрегать этим – себе дороже.

    Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).

    Статья написана по материалам сайтов: zakonprodom.com, 1yur.ru, pravozhil.com, kvartira-bez-agenta.ru.

    «

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий