Договор жск при покупке новостройки: риски и особенности

Помимо других положений, такие договоры в большинстве случаев содержат условия о составе, размере и порядке внесения паевых взносов членов кооператива, а также о порядке передачи конкретной квартиры в собственность определенного пайщика. Перед подписанием такого договора, покупатель квартиры по схеме ЖСК должен учитывать, что:

  • Нормами законодательства закреплено, что размер и порядок внесения паев (п. 1 ст. 125 ЖК РФ), а также ответственность за его не внесение и нарушение графика его внесения (п. 3 ст. 6 ФЗ № 215) должны определяться уставом. Каких-либо других способов привлечения средств на застройку жилищным и гражданским законодательством не предусмотрено.
  • Предоставление жилых помещений, а также вселение в них, согласно ст.

Содержание

Жск как схема покупки квартиры

Во-первых, оформлением прав в любом кооперативе, как правило, занимаются штатные юристы, а значит вероятность ошибок, недосмотров и явных нарушений закона заметно снижается (по сравнению со сделками между физлицами на «вторичке»). Во-вторых, современные ЖСК – это, обычно, аффилированные с Девелопером структуры. И если наш Продавец получил право собственности на квартиру от ЖСК (читай – от Девелопера), то вероятность, что Девелопер будет оспаривать сделку, и требовать эту квартиру назад, близка к нулю.
В-третьих, в случае с ЖНК – сама схема покупки кооперативом квартиры на рынке, и последующей передачи права собственности на нее нашему Продавцу такова, что весь этот процесс занимает от 2-3 лет и более. Т.е. здесь исчерпывается срок исковой давности на возможные судебные иски, от прежних собственников квартиры, которые могли бы оспорить свою сделку с кооперативом.

Покупка квартиры через жск

Согласно ст. 110 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) ЖСК является добровольным объединением граждан, которые своими средствами участвуют в строительстве и последующем содержании жилой недвижимости. Решение о создании ЖСК принимается собранием учредителей — любых лиц, которые желают организовать кооператив. Сам ЖСК, в соответствии со ст. 114 ЖК РФ, как юридическое лицо, подлежит обязательной государственной регистрации.

Основная проблема схемы покупки квартиры через строительный кооператив — недостаточно четкое законодательное регулирование данного процесса, с чем и связаны основные риски, среди которых выделяют:

  1. Отсутствие гарантий, что конечная цель — возведение многоквартирного дома, в итоге, будет достигнута.

Как купить квартиру в жск без риска. какие риски существуют и как их избежать.

Процедура приобретения жилья через кооператив имеет некоторые отличительные особенности. Так, для покупки квартиры гражданину нужно:

  • Вступить в кооператив.
  • Получить разрешение на выбор квартиры.
  • Купить выбранную жилплощадь, внеся часть денежных средств (не менее половины от стоимости).
  • Прописаться в квартире.
  • Внести оставшуюся часть стоимости.

Документы, которые нужно иметь для покупки:

  • Паспорт.
  • Членская книжка.
  • Справка об оплате соответствующей суммы взноса.
  • Выписка из домовой книги.
  • Кадастровый паспорт.
  • Технический паспорт.

Перед вступлением в кооператив следует внимательно изучить его учредительские документы и удостовериться в законности создания объединения. Вернуться к содержанию ○ Переуступка пая в ЖСК.

Если квартира приобретена в кооперативе

Договор жск при покупке новостройки и связанные с ним риски

Решение о ее выделении, а также о вселении в помещение конкретных лиц принимает только общее собрание членов (ст. 124 ЖК РФ).

  • На права пайщиков не распространяются нормы ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», ввиду чего они не могут требовать возмещения убытков, взыскания неустоек и пеней, а также исправления каких-либо дефектов предоставленного им жилья.
  • Контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью кооператива осуществляет только ревизионная комиссия, избираемая на общем собрании — государственный контроль над его деятельностью отсутствует.
  • В какую сумму обходится покупка квартиры через ЖСК В целях поддержания конкурентоспособности объекта строительства, возводимого кооперативом, размер паевого взноса за который членам обещают передать квартиру, как правило, на 12–20% ниже, чем стоимость жилья по договорам долевого участия.

Приобретение жилья через жск: как уменьшить риски?

Вернуться к содержанию ○ Советы юриста: ✔ Что если застройщик обанкротился? В этом случае члены кооператива могут самостоятельно привлечь нового застройщика, минуя государственные органы. Другой вариант действий: собрать дополнительные средства путем увеличения размера взносов и закончить строительство. Вернуться к содержанию ✔ Есть ли льготы по налогам при покупке в ЖСК? В соответствии с пп.

4 п. 3 ст. 39, пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ, паевые взносы не облагаются НДС, что существенно снижает стоимость квартир в ЖСК. Кроме того, члены кооператива могут рассчитывать на налоговый вычет на покупку жилья. Единственное условие для этого – оплата стоимости квартиры в полном объеме.
Вернуться к содержанию ✔ Как распределяются кооперативные квартиры? Порядок распределения регулируется Общим собранием членов кооператива.

Покупка новостройки в жск: договор уступки пая, выплаты и членство

Вы можете просто передать свою квартиру ЖСК – для предоставления её другим членам ЖСК. Стоимость зачетной недвижимости, скорее всего, будет засчитываться Вам как часть паевого взноса только после юридического и физического освобождения указанной недвижимости и надлежащего оформления перехода права собственности от Вас к ЖСК при условии полной оплаты всех возникающих в связи с этим расходов за Ваш счет. Замечу, что в случае Вашего добровольного выхода из ЖСК Вашу зачётную квартиру Вам не вернут (она уже передана другим членам ЖСК), Вы получите лишь паевой взнос.

Четвёртое. ЭФФЕКТИВНОСТЬ И ПРОЗРАЧНОСТЬ ЖСК.Как функционирует ЖСК, механизм контроля за его деятельностью со стороны членов, насколько ЖСК «прозрачен».

Риски покупки квартиры по жск уже оформленую в собственности

Риски покупки квартиры в ЖСК представлены в этом видео: При смене жилья всегда возникает вопрос: «Какие органы могут помочь в случае сделки купли-продажи?». Вот некоторый перечень:

  1. Домоуправление.
  2. Инспекция Федеральной Налоговой Службы.
  3. Единый информационный расчетный центр (ЕИРЦ).
  4. Бюро технической инвентаризации (БТИ).
  5. Органы опеки и попечительства.
  6. Общественная жилищная комиссия при муниципальном округе.
  7. Органы внутренних дел.
  8. Управление Федеральной регистрационной службы.

Для подведения итогов, хотелось бы повторить, что поиск и последующая покупка жилья при связи с кооперативами — не самая лучшая перспектива. В истории было масса случаев, когда люди слишком понадеялись на компанию и на доброжелательных, на первый взгляд, застройщиков.

Особенности покупки квартиры в новостройке по схеме ЖСК

Покупатели квартир в новостройках нередко сталкиваются с рисками: на этапе котлована невозможно быть уверенным в том, что дом достроят, причем в обозначенные сроки. Однако степень риска варьируется в зависимости от схемы приобретения жилья. В этой статье портал Novostroу-SPb.ru расскажет об особенностях покупки недвижимости по ЖСК.

Форма привлечения средств граждан посредством создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК) развивалась в два этапа. Первоначально схема ЖСК использовалась застройщиками для того, чтобы не заключать договоры участия в долевом строительстве, которые подразумевали большие штрафные санкции и невозможность запуска финансирования до получения разрешительной документации.

Современную форму ЖСК приобрел после того, как в 2012 году был принят закон, ограничивший участие юридических лиц в качестве пайщиков кооператива. «Юридические лица остались только в ранее созданных ЖСК, которые начали стройку давно, новые же ЖСК создаются только физическими лицами. Юрлицо может быть членом кооператива только для того, чтобы участвовать в расходах на управление уже построенным домом», — рассказал начальник юридического отдела ГК «Экодолье» Иван Кудряшов.

Жилищно-строительный кооператив выступает чаще всего как самостоятельный застройщик. Если ЖСК приобрел землю или получил участок от государства или Фонда РЖС (есть ряд категорий ЖСК, которые особо поддерживаются властью, – ЖСК учителей, врачей, государственных служащих и т.д.), то члены кооператива могут самостоятельно строить, собрав на это средства. Однако в данном случае необходимо нанять профессионального девелопера или генподрядчика, а если во главе стройки встанет непрофессионал, деньги могут быть потеряны.

«Приобретение квартиры по схеме ЖСК по сути означает вступление в члены юридического лица с принятием на себя некоторого количества обязательств по этому юридическому лицу. И если у ЖСК возникнут убытки, то они будут покрываться дополнительными взносами всех членов ЖСК»

Иван Кудряшов, ГК «Экодолье»

В рамках ДДУ застройщик обязан покрывать убытки, а в случае его банкротства страховая компания выплачивает сумму, которую заплатил покупатель по договору. В случае с ЖСК ни один из этих механизмов не работает. Если кооперативу по каким-то причинам не хватило денег, то за все это придется дополнительно платить пайщикам.

Это интересно:  Договор купли-продажи дома с земельным участком: материнский капитал

Руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Прок» Анна Седельская отмечает, что договор ЖСК позволяет выплачивать пай, проживая в квартире в уже сданном доме, поэтому строительная компания может предоставить клиентам длительную рассрочку, которая является альтернативой ипотеке. Кстати, паевые взносы, уплачиваемые за квартиру в рамках системы ЖСК, не облагаются налогом.

«Договор ЖСК позволяет возводить дома без привлечения заемных средств, используя исключительно средства компании и деньги пайщиков. Это снижает финансовые риски в виде выплат процентов по банковским кредитам, что особенно актуально в условиях нестабильной экономики и для самого застройщика, и для покупателя»

Анна Седельская, ГК «Прок»

Руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев считает, что ЖСК дает возможность гибко подходить к условиям договора. «У человека могут измениться жизненные обстоятельства, и благодаря «гибкости» ЖСК можно без лишней бюрократии по взаимному согласию перезаключить договор, например, в сторону уменьшения или увеличения метража», — отметил Сергей. В крайних случаях ЖСК даже может изменить схему платежей, если клиент оказался в сложной ситуации — потерял работу, заболел и т.д. В рамках ДДУ это сделать невозможно.

При покупке квартиры по схеме ЖСК нужно со всей тщательностью подходить к заключению договора. Иван Кудряшов советует очень внимательно прочитать устав кооператива и другие внутренние документы. Также необходимо проверить договор о вступлении членов кооператива, что там написано о соотношении пая и квартиры, и на каких условиях квартира будет передаваться из собственности кооператива в собственность приобретателя. Не лишним будет уточнить, какие штрафные санкции предусмотрены в случае просрочек по выплатам и срокам строительства.

По словам Анны Седельской, в офисе продаж должны находиться реестры членов кооператива с закрепленными за ними квартирами, эти квартиры не могут находиться в продаже на сайте и в рекламных материалах компании. Особо важна репутация и надежность застройщика — чтобы на его счету не было просрочек и недостроев. Аккредитация компании у крупных и известных банков является признаком того, что ей можно доверять.

Иван Кудряшов отметил, что форма ЖСК меньше защищает покупателя квартиры, чем договор об участии в долевом строительстве. В то же время, если дом не слишком большой, квартир на 30-40, у покупателя есть реальная возможность следить за финансово-хозяйственной деятельностью этого кооператива, и в каких-то случаях строительство жилья может обойтись дешевле.

К основным рискам, связанным с ЖСК, эксперты относят риск непрофессионального управления кооперативом, недостроя, срыва сроков и внесения дополнительных платежей пайщиками.

Ведущий юрист юридической фирмы Via lege Денис Артемов отметил, что участники ЖСК при возникновении спорных ситуаций, согласно Постановлению Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 г. №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», могут опираться лишь на устав и договор о вступлении. Если случится так, что проект будет испытывать нехватку финансирования, участников ЖСК можно обязать вносить дополнительные взносы. Таким образом, строительная компания, заключая договор ЖСК, рискует гораздо меньше, чем участник кооператива. Решение споров в судебном порядке гораздо проще с договором ДДУ, чем с ЖСК. Что касается досудебного решения, оно также затруднено, поскольку правление кооператива, решающее такие вопросы, юридически связано с застройщиком. Если суд принимает решение в пользу застройщика, что бывает довольно часто, то покупатель вынужден выйти из ЖСК, получив уплаченные средства после выплаты штрафов и членских взносов.

По словам Елены Лашаевой, генерального директора «АРИН», так как договоры между пайщиками и кооперативами не нужно оформлять в регистрирующем органе, это создает предпосылки для двойных продаж. Однако сама схема ЖСК предусматривает защиту от подобных инцидентов, поскольку количество участников в этом случае не может превышать количество квартир в доме.

Если произошла двойная продажа, Денис Артемов рекомендует как можно скорее официально уведомить об этом руководство ЖСК, а после этого подать заявление о мошенничестве по статье 159 УК РФ в полицию. Одновременно подается иск в суд для признания повторного договора о вступлении в ЖСК недействительным и наложения ареста на права на недвижимость для предотвращения их перепродажи.

Директор департамента продаж ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов рассказал, что в случае переноса сроков завершения строительства существует два пути урегулирования ситуации: постараться найти решение напрямую с застройщиком, чтобы договориться о компенсации, или обратиться в суд. Какие бы ни были договоры, существуют только эти два варианта.

«Вступая в ЖСК, покупатель становится непосредственным участником организации, которая инвестирует средства в строительство дома и, следовательно, он может контролировать процесс строительства, а после его завершения – управлять объектом», — отметила Анна Седельская. В случае негативной форс-мажорной ситуации (например, банкротство застройщика) члены ЖСК могут стать правообладателями на землю и самостоятельно принять решение об инвестировании средств до полного завершения строительства.

На объекты, в которых квартиры продаются по ЖСК, не распространяется ипотека с господдержкой, но некоторые банки предоставляют покупателям такого жилья займы на стандартных условиях. Также застройщики обычно предлагают рассрочки сроком на 3-4 года, и их можно выплачивать даже после заселения в квартиру.

По данным компании «АРИН», сегодня порядка 25-30% всех строящихся квартир в Петербурге и Ленобласти реализуются по схеме ЖСК. Эту схему использует ГК «Прок», которая строит ЖК «Дом у Разлива», ЖД «Кудров-хаус» и ЖК «Шуваловский Дуэт». Также ЖСК есть в проекте ГК «Лидер Групп» — ЖК VITAMIN. По словам Виталия Виноградова, интерес к этому объекту сравним с комплексами, строящимися по ДДУ. Для ГК «ЦДС» работа по схеме ЖСК является сложившейся практикой. Среди объектов, реализуемых компанией — ЖК «Весна», ЖК «Новые Горизонты», ЖК «Новое Янино», ЖК «Муринский Посад» и другие.

Что такое договор ЖСК и как правильно заключить соглашение об участии в жилищно-строительном кооперативе?

Покупка квартиры – дело не простое и ответственное. Многие застройщики предлагают покупать жилье, вступив в ЖСК, и даже навязывают подобную систему гражданам. Данная схема приобретения жилья не менее популярна, чем всем давно знакомая схема ДДУ, и на основании Федерального закона №214 покупатель имеет возможность приобрести квадратные метры по любой из них.

В чем сущность членства с кооперативом, как заключить правильно договор жилищно-строительного кооператива и не попасть в лапы мошенников, какие нюансы при этом стоит учитывать, рассмотрим подробнее в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Договор ЖСК — что это такое?

ЖСК в свою очередь гарантирует предоставление жилых помещений после сдачи новостройки в эксплуатацию, поскольку кооператив при завершении строительства приобретает статус жилищного и может распоряжаться домом по своему усмотрению.

Пора выяснить, что такое договор ЖСК — это одна из самых распространенных схем продажи объектов недвижимости в новостройках.

Преимущества и недостатки системы

Купив жилье, гражданин становится пайщиком, регистрация прав собственности производится не на основании договора, а путем предоставления справки с ЖСК, подтверждающей полную оплату за жилье паевыми взносами:

  • данную справку не нужно регистрировать в ГУ ФРСО;
  • договор ЖСК при покупке новостройки быстро и легко оформляется;
  • его не нужно регистрировать в Росреестре;
  • вступив в кооператив, можно самостоятельно следить за ходом строительства дома, иметь право выбора членов ЖСК;
  • вносить взносы можно частями в течение длительного времени, независимо от готовности объекта;
  • собственники платят меньше в будущем за коммунальные расходы.

Недостатками вступления в кооператив является то, что:

  1. ЖСК не может регламентировать строительство и в случае несоблюдения сроков сдачи дома потребовать с застройщиков выплату штрафов.
  2. Также вполне может измениться стоимость объекта, при этом кооператив не является застройщиком, он всего лишь заказчик, а значит, нюансы, неожиданные сюрпризы впоследствии очевидны.

В данной цепочке отношений ситуации могут возникнуть разные и непредсказуемые.

Когда и в каких случаях заключается?

Заключив договор об участии в ЖСК, покупателю предоставляется рассрочка на длительный срок, ничем не ограничена. Пайщик может продолжать платить взносы, уже проживая в своей квартире, и это плюс данной схемы, причем неплохая альтернатива ипотеке.

Процедура оформления недвижимости не вызывает сложностей, поскольку не подлежит регистрации в гос. органах.

Права пайщиков прописаны в уставе ЖСК, сформированного еще до момента вступления граждан в кооператив. В уставе прописаны размеры взносов, периодичность их внесения, также условия при выходе из кооператива, суммы, которые должен вернуть пайщик в обязательном порядке. Но это в идеале, подводных камней кроется немало.

С кем ЖСК заключает соглашение?

Договора заключаются с застройщиками, в отличие от ДДУ не имеют особых ограничений. Кроме застройщиков сбором денег может заниматься кооператив – инвестор, при этом между ними составляется договор участия в ЖСК с обозначенной конечной стоимостью квартир.

Деятельность ЖСК не предусмотрена законом о защите потребительских прав, поэтому при выявлении нарушений суд не берется их рассматривать.

Виды документации

Формы договоров застройщиками предлагаются разные. Именно от вида (формы) зависит цена на недвижимость, уровень возможных рисков и потерь.

Наиболее надежными формами считаются ДДУ, по закону 214-Ф3 договор заключает застройщик и дольщик, а также ЖСК. Оба вида не подлежат государственной регистрации поэтому от недобросовестных застройщиков можно ожидать чего угодно.

Это интересно:  Вексель, заем, предварительный договор как схема привлечения средств на строительство дома

Приобрести новостройку можно также путем:

  • составления договора займа;
  • оплатой векселями;
  • предварительно составленного договора купли–продажи;
  • договора долевого участия;
  • договора переуступки потребительских прав.

Как правильно заключить?

Договор жилищного кооператива при вступлении в ЖСК является обязательным условием для регулирования последующих отношений между двумя сторонами сделки.

Условия взаимодействия определяются на начальном этапе, права, обязанности сторон прописываются в договоре.

Документ составляется в двух экземплярах, содержать, управлять, владеть и передавать собственность могут как представители ЖСК, так и владельцы отдельных квартир, то есть пайщики.

В обязанности кооператива входит:

  • обслуживание дома;
  • содержание дома;
  • произведение расчетов по коммунальным услугам, по желанию собственников.

В обязанности собственника, или члена кооператива входит:

  • содержание жилого помещения в надлежащем виде;
  • соблюдение правил по технике безопасности;
  • своевременное внесение платежей за коммунальные услуги, затраты, связанные с ремонтом, прочими нуждами дома;
  • перепланировка квартиры возможна только с разрешения кооператива.

Обе стороны при подписании документа могут дополнять и изменять его. При расторжении договора в обязанности собственника входит заключение подобного договора с другой организацией, возложение на нее некоторых обязательств.

Пошаговая инструкция

  1. Изучите, с кем именно вам придется подписывать договор ЖСК (образец можно скачать выше). Обратите внимание на репутацию застройщиков, инвесторов.
  2. Запросите договор, который должен быть составлен между ЖСК и застройщиками, изучите документы. Должен быть прописан пункт о том, каковы риски в случае расторжения договора между ЖСК и компанией по причине невыполненных обязательств кооператива. Застройщик вправе отказать в передаче квартир, даже если это оговорено в договоре.
  3. Ознакомьтесь со своими возможностями как пайщика, какую квартиру по площади, этаж, участок должен вам представить кооператив.
  4. Проверьте документацию у застройщика, попросите ознакомиться со свидетельством права собственности на земельный участок, предназначенный под строительство дома, разрешение на застройку, срок его действия декларацию на проект.
  5. Узнайте, не является ли выбранное вами ЖСК банкротом. Постарайтесь закрепить свой статус пайщика, подав заявление в ЖСК и вступив в его члены. Ваше заявление должно быть рассмотрено и утверждено членами кооператива. С вас потребуют уплату членского взноса.
  6. Вы должны соблюдать все условия ЖСК, приписанные в уставе, иначе можете быть автоматически отчислены, о чем даже не будете знать наверняка.
  7. Внесение паевого взноса не значит заключение договора, сделка ничтожна, суд может вынести решение не в вашу пользу.
  8. В целях безопасности от непредвиденных нюансов потребуйте расписку в заверенном виде о том, что вы действительно являетесь пайщиком и уплатили взнос.
  9. Сохраняйте чеки по последующим платежам, целевым и членским взносам.
  10. Обратите внимание на предмет договора в документе. Что получит пайщик в итоге, должно быть четко прописано. Осведомитесь, как будет происходить передача будущей недвижимости.
  11. Все пункты должны быть отражены в уставе. Подписав договор, вы соглашаетесь со всеми пунктами, поэтому предварительно внимательно читайте устав, возможно за разъяснениями обратитесь к юристу. В казусных случаях при судебном разбирательстве сослаться на неосведомленность у вас не получится, ведь вы же читали условия договора и основной закон ЖСК?
  12. Изучите закон, чтобы знать, как действовать при неблагоприятном развитии ситуации.

На практике пайщикам редко удается получить компенсацию через суд, если сдача дома задерживается, равно, как и потребовать компенсацию с ЖСК в случае несоблюдения условий договоренности.

  • Кооператив имеет право повысить стоимость жилья за 1 квадратный метр. Обратите внимание, стоимость строительства должна быть обозначена в договоре и зафиксирована. Взимать дополнительно средства легально кооператив может только при принятии такого решения на собрании. Все это должно проходить в открытой форме, чтобы были свидетели, подтверждающие решение о повышении взносов.
  • Узнайте, кто будет оплачивать коммунальные услуги, часто такое обязательство берет на себя ЖСК, а потом высчитывает с пайщиков. Однако, от введения дома в эксплуатацию до заселения жильцов проходит много месяцев. За что же тогда вы будете платить, если пока не пользуетесь услугами?
  • Изучите, при каких условиях можно покинуть жилищно-строительный кооператив, договор должен содержать данный пункт. Основанием для исключения вас из числа пайщиков служит неисполнение принятых вами обязательств, просрочка по взносам более 1 месяца, за каждый просроченный день с вас могут потребовать до 0,2% неустойки.
  • Вы можете выйти из кооператива, если сроки строительства затягиваются или недовольны застройщиком дело добровольное. При этом вам вернут паевой взнос, но вступительные и членские вы можете не увидеть, если члены кооператива найдут хоть малейшую зацепку для того, чтобы их не выплачивать, например, за неустойку, повышения вдруг оплаты за коммунальные услуги и т.д.
  • Некоторые ЖСК могут удержать до 10% за так называемые их труды хлопоты. Подводных камней при вступлении достаточно, прав у пайщика меньше, чем например, у дольщика в ДДУ. Пайщик не может изменить пункты в договоре, имеет сложности при отстаивании правды в суде в случае так и неполученного обещанного жилья.
  • Конечно, не все застройщики хотят сотрудничать с ЖСК только для того, чтобы обмануть. Меньше сбора документов, регистрационной волокиты, что безусловно, привлекает как застройщиков, так и пайщиков. По причине быстрого оформления квартир, отсутствия регистрации в госорганах, растет процент неразрешенных вопросов, рисков, различных нюансов, государство не может защитить пайщика, ведь в кооператив он вступил добровольно.
  • Перед вступлением грамотно изучайте всю документацию, обращайте внимание на все детали при подписании договора, на все действия ЖСК требуйте документальное подтверждение, морально подготовьтесь к тому, что в ответе вы сами за себя.
  • Нюансы заключения и регистрации договора

    При вступлении в кооператив пайщики не застрахованы от перепродажи своих квадратных метров третьим лицам, поскольку договор не регистрируется в Росреестре. Также они не могут влиять на сроки строительства, сумма оплаты будущей квартиры никак не фиксируется, возможны большие переплаты. При подорожании строительного материала, даже при фиксировании общей суммы, взносы пайщиков ЖСК может увеличить, причем согласие самого пайщика не требуется, то есть по-своему усмотрению.

    Неосведомленному человеку без юридического образования сложно разобраться во всех нюансах и деталях, установленных ЖСК, причем каждая общественная и добровольная организация прописывает в нем свои правила. При вступлении в кооператив можно нажить себе кучу неприятностей, если предварительно не получить консультации от опытного специалиста, разбирающегося в данном деле.

    Отдельной проверки требует документация на земельный участок, предназначенный под строительство, немало было случаев, когда застройщики строили дома на площади, не разрешенной документально к застройке. Сотрудники Росреестра не давали на то разрешения, дольщики были просто введены в заблуждение, оставались без своих средств, и просто обманутыми.

    Перед тем, как вступать в кооператив, важно проверять все документы, имеющиеся у него, лучше вместе с юристом.

    Участок под строительство должен принадлежать кооперативу, быть его собственностью с правоустанавливающими на то документами, аренда возможна, но чревата негативными последствиями.

    Вы можете вступать в члены кооператива, можете отказаться. Если вступите, то сможете принимать участие в общественной жизни дома, решать совместно вопросы по ремонту, содержанию дома, хотя все на ваше усмотрение. При выплаченном пае предыдущими хозяевами квартиры нюансы исключены, можно жить спокойно.

    Но как быть, если все не так гладко? Почему застройщик сегодня повсеместно, разными способами и уловками старается привлечь граждан вступить в кооператив? Это выгодно, над недобросовестными застройщиками просто нет контроля. Если кооперативом нанимается подрядчик со стороны, то при несогласованиях с застройщиком, строительная фирма вправе не передать построенный дом ЖСК до тех пор, пока обязательства по финансированию не будут исполнены, средства выплачены в полном объеме.

    При подобных проблемах пайщик может просто остаться без жилья. Даже при расторжении договора с кооперативом быстро вернуть деньги не получится, средства возвратятся только после продажи ваших метров с учетом всех штрафов и неустоек. Все это может затянуться на годы, вы потеряете часть вложенных средств, можете долго ждать свои кровные уже вложенные ранее финансы

    ЖСК: Решение квартирного вопроса смотрите в следующем видео:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Покупка квартиры в новостройке по схеме ЖСК

    Недавно моя клиентка заинтересовалась квартирой в новостройке. Когда дело дошло до анализа документальной части, выяснилось, что продажи осуществляются не по договорам долевого участия (ДДУ) в соответствии с 214-ФЗ, а по договорам паенакопления в жилищном строительном кооперативе (ЖСК). Что такое ЖСК и в чем отличие покупки квартиры в новостройке по схеме ЖСК от покупке по ДДУ — разберемся в этой статье.

    Что такое ЖСК?

    Особенности ЖСК сегодня.

    214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. » регламентирует отношения по привлечению денежных средств дольщиков на этапе строительства многоквартирного дома. Этот закон прямо говорит, что единственной разрешенной альтернативой долевому строительству может служить жилищный кооператив. Жилищные кооперативы бывают двух видов: жилищный накопительный кооператив (ЖНК) и жилищный строительный кооператив (ЖСК). Разница между ними заключается в том, что платежи в ЖНК регламентируются 215-ФЗ от 30.12.2004г . Участник ЖНК оплачивает несколько видов взносов: первоначальный, ежемесячный и паевой. Порядок платежей в ЖСК не прописаны в специальном законом. И хотя ЖСК посвещены две главы Жилищного кодекса (11-я и 12-я), единственный документ, регламентирующий оплату квартир в ЖСК — это устав кооператива.

    Это интересно:  Как составить брачный договор и какой образец выбрать в качестве примера

    Итак, хотя участие в ЖСК является вполне легальной возможностью купить квартиру в строящемся доме, этот способ является более рисковым, чем покупка квартиры по договору долевого участия. Основные риски покупателя, члена ЖСК, это:

    • Риск увеличения стоимости квартиры при необходимости доплаты сверх оплаченного пая
    • Риск срывов сроков строительства
    • Риск двойных продаж

    Конечно, сам по себе договор долевого участия не является панацеей при покупке новостройки. И при продажах по 214-ФЗ срыв сроков сдачи объекта — не редкость. В ДДУ также возможны формулировки о обязанности участника строительства доплатить застройщику в случае, если площадь квартиры по обмерам БТИ в готовом доме будет больше, чем проектная, указанная в ДДУ. Однако, от двойных продаж ДДУ все-таки защищает.

    Если ЖСК организовывают, значит, это кому-нибудь нужно?

    Рассмотрим случаи, когда создается ЖСК:

    1. Инициативная группа граждан решила построить для себя дом. При наличии грамотного управления коопреативом и целевого расходования средств возможна покупка квартиры по выгодной цене, помноженная на высокое качество строительства дома. Хотя, я с таким на практике не встречалась — уж очень редко в России бывает грамотное управление вкупе с целевыми тратами.
    2. Застройщик, не имеет возможности заключать ДДУ. Это происходит, когда нет хотя бы одного из документов: разрешения на строительство, зарегистрированного договора аренды земельного участка (или иного документа на землю), опубликованной проектной декларации). Но стройка идет параллельно с оформлением документов, и застройщик создает «карманное» ЖСК как офис продаж, чтобы привлекать деньги на строительство. Вполне возможно, что после получения необходимых бумаг застройщиком, договор с ЖСК будет переоформлен в ДДУ с застройщиком. Вполне возможно также, что этого и не произойдет.

    И в первом и во втором случае, ЖСК — это высокорисковый способ частных инвестиций в строительство жилья, не регламентированный жестко законодательно. При прочих равных покупка квартиры по ДДУ у проверенного застройщика будет более выгодным решением.

    Приобретение квартиры в строящемся доме — все риски и особенности

    Недвижимость на первичном рынке привлекает покупателей пониженной ценой. Наиболее выгодная стоимость у квартир в доме, который еще не достроен, так как средства будущих жильцов используются для строительства. С точки зрения гарантий такое приобретение имеет определенные риски. Лишь подготовившись и узнав об особенностях приобретения квартиры в строящемся доме, можно избежать финансовой опасности.

    Законодательное регулирование

    В зависимости от вида договора правила сделок с недвижимостью в строящемся доме определены:

    1. Законом «О защите прав потребителей» №2300-1. Покупка жилья попадает под приобретение для личных нужд, не связанных с предпринимательством.
    2. Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве». Защищает граждан от внесения средств в строительство, которого не существует. Обязывает застройщиков получать разрешение на строительство и регистрировать право собственности на участок.
    3. Федеральным законом №218 «О государственной регистрации». Прописывает процесс получения компенсации за утрату права на недвижимость, поставленную на учет в ЕГРН.

    Изучение юридической стороны вопроса поможет избежать недобросовестных застройщиков, которые используют правовую неграмотность граждан.

    Порядок покупки недвижимости

    Перед приобретением жилья важно удостовериться, что продавец является юридическим лицом, которое:

    • получило разрешение на строительство;
    • опубликовало или предъявило проектную декларацию;
    • имеет право собственности или арендует земельный участок.

    Проверить статус строительства

    Многокомнатные и однокомнатные квартиры в строящихся домах от застройщика можно купить на 2 стадиях строительства:

    Важно знать! Первая ситуация более рискованная, но предполагает сниженную стоимость жилплощади. Даже большие строительные фирмы не застрахованы от форс-мажоров. Покупатель может подстраховать себя, сверив соответствие сроков, указанных в проектной декларации, с реальным статусом строительства.

    Проверить вид договора с застройщиком

    Существует 4 варианта договора, который могут заключить покупатель и застройщик при продаже недвижимости:

    1. Долевого участия. Недвижимость по этому договору строится на деньги дольщиков. Разрешается вносить средства постепенно.
    2. Купли-продажи. Продавец передает покупателю предмет сделки (квартиру). Сумма за жилье вносится сразу, покупатель получает право собственности.
    3. Цессия, когда право на собственность передается от одного дольщика к другому. Является единственным способом получить жилплощадь в строящемся доме, в котором застройщик уже продал все квартиры дольщикам.
    4. Паенакопление в ЖСК. Несколько покупателей добровольно объединяются в группу и решают вопросы покупки и деления жилплощади.

    Информация о типе документа зачастую публикуется на официальном сайте строительной компании. Если заказчик не указал вид бумаги, рекомендуется связаться с ним лично и уточнить данные.

    Стандартный список документов

    Список бумаг при покупке жилья в новостройке практически не отличается независимо от схемы приобретения квартиры:

    1. Для оформления требуется паспорт. Перед подписанием бумаги покупатель вправе получить и изучить учредительные документы, разрешение на строительство и подтверждение права на участок.
    2. Для регистрации договора долевого участия гражданам потребуется:
      • заявление;
      • внутренний паспорт;
      • согласие супруга или супруги, заверенное у нотариуса;
      • проектная декларация;
      • квитанция об оплате госпошлины (сумма определяется 333 статьей Налогового кодекса и в 2018 году составляет 500 рублей для физических лиц).
    3. Для регистрации в Росреестре потребуется:
      • заявление;
      • договор с застройщиком;
      • внутренний паспорт;
      • кадастровый паспорт, который выдает БТИ;
      • акт приема-передачи квартиры;
      • квитанция об оплате госпошлины.

    Налоговый вычет при покупке новостройки

    Несмотря на сниженную стоимость квартир в строящихся домах, цена для многих граждан очень значительная. Статьей 220 Налогового кодекса установлено право налогоплательщиков вернуть часть средств. Государство компенсирует деньги, которые покупатель внес в качестве НДФЛ за жилплощадь.

    Полезно знать: для сумм меньше 2 миллионов рублей компенсация составляет не более 260 тысяч рублей. Если жилплощадь стоит больше 3 миллионов, верхняя планка возврата равна 390 тысячам. Вычет составляет 13% от суммы покупки.

    У процедуры возврата налога есть несколько особенностей:

    1. Оформляется после получения права на жилье, что происходит в финальной части передачи квартиры.
    2. Сумма не должна превышать размер внесенного НДФЛ за год, даже если стоимость недвижимости дает возможность получить максимальный вычет. Оставшуюся часть разрешено перенести на следующий год.
    3. Если цена недвижимости меньше 2 миллионов рублей, остаток вычета разрешено использовать при следующих покупках жилплощади (право действует для операций, совершеннных не ранее января 2014 года).
    4. Компенсацию можно оформить через работодателя или налоговую. Налоговая проведет камеральную проверку, затем сумма поступит на банковский счет заявителя.
    5. Чтобы оформить вычет у работодателя, потребуется получить в налоговой право на возврат и передать его начальнику. С зарплаты заявителя не будет удержан НДФЛ, пока вся сумма не будет выплачена.

    Покупка квартиры от застройщика

    Без заключения сделки с юридическим лицом невозможна покупка квартиры в строящемся доме. Риски можно значительно снизить, если изучить перед подписанием несколько нюансов:

    1. Репутация застройщика. Большие компании открыто публикуют информацию о прошлых объектах, по которым можно найти отзывы покупателей.
    2. Учредительные документы. У застройщика должны быть все разрешения и лицензия.
    3. Вариант договора. Количество прав, которые получит покупатель сразу после подписания документа, зависит от типа бумаги.

    Покупка квартиры у подрядчика

    Предложений от подрядчиков на рынке первичной недвижимости не меньше, чем заявлений от застройщиков.

    Справка: подрядчики получают право на жилплощадь посредством бартера, например, после оказания услуг по доставке строительных материалов.

    При проведении сделки с подрядчиком требуется учесть следующее:

    1. Такие предложения зачастую выгоднее, чем договор с застройщиком или инвестором. Подрядчики не специализируются на продаже квартир, поэтому заинтересованы в быстрой реализации недвижимости.
    2. Разработано 2 схемы продажи жилья: переуступка права собственности (цессия) или подписание договора соинвестирования. Покупатель становится партнером.
    3. Перед подписанием договора требуется внимательно его изучить и проверить обязательства подрядчика. Застройщик должен знать, что право собственности переходит покупателю, поэтому у него можно проверить законность сделки.

    Приобретение жилплощади через ЖСК

    Статьей 110 Жилищного кодекса установлено, что ЖСК (Жилищно-строительный кооператив) считается объединением, целью которого является строительство и содержание многоквартирного дома. Для приобретения недвижимости заключается паенакопительный договор. Покупатели называются пайщиками, ЖСК — застройщиками. Особенностями такой сделки являются следующие моменты:

    • не требуется регистрировать договор, что повышает риски;
    • законодательством не определен способ внесения паевых платежей, они устанавливаются договором ЖСК;
    • существует возможность вселения до внесения всех платежей (этот пункт должен быть прописан в договоре);
    • в документах ЖСК практически никогда не указывается время окончания строительства, но даже если оно прописано, за нарушение сроков не предусмотрено наказания;
    • право собственности переходит покупателю после внесения полной суммы.

    Жилье в строящемся доме стоит на порядок дешевле готовых квартир, при этом риски соответствуют пониженной цене. Граждан привлекает новизна строения и коммуникаций, а также возможность сэкономить. Сам процесс покупки не доставит неприятностей, если ознакомиться с особенностями приобретения жилья заранее. Многих нежелательных моментов можно избежать, если внимательно изучить договор и репутацию продавца.

    Статья написана по материалам сайтов: kam-pravo.ru, www.novostroy-spb.ru, 101urist.com, vsenovostroyki.ru, infonovostroyki.ru.

    «

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий