С помощью специалистов мы попытались составить раскладку блюда под названием «Сдача жилья в аренду», представив его калькуляцию в виде таблицы. За основу была взята скромная однокомнатная квартира площадью 38 кв. метров в панельной девятиэтажке в спальном районе где-нибудь в Медведкове или Северном Тушине. В этом случае новое дело потребует минимальных затрат, ведь дешевая квартира находит клиента почти мгновенно. И еще тонкость: по словам опытных риэлторов, две однокомнатные квартиры сдавать выгоднее, чем более дорогую трехкомнатную расходы те же, арендная плата выше. В нашем случае услуга риэлтора при покупке была включена в стоимость квартиры. Кроме того, мы считали, что хозяин обходится без эксклюзивного договора с риэлтором при сдаче своих квадратных метров и поэтому не несет соответствующих расходов (примерно 300 долларов в год). Чисто символическое страхование гражданской ответственности учтено в комиссионных риэлтору, которые оплачивает наниматель.

Ремонт, по мнению сведущих людей, должен быть аккуратным, создавая ощущение чистоты и новизны. Но в отдаленных районах нет смысла делать его очень дорогим, квартира тогда долго будет искать своего клиента. В результате объект выставляется за 1 000 долларов, уходит за 800, а в итоге (с учетом простоя) получатся те же 600 – 650. Точно так же жилье не должно быть перегружено мебелью. Основное требование практичность и «железобетонная» прочность начинки квартиры.

Регулярные отчисления на мебель и оборудование сделаны исходя из предположения об их полной амортизации за 10 лет. Время простоя квартиры мы усреднили до двух недель в год. В случае с дешевым жильем оно необходимо лишь для выполнения формальностей и приведения квартиры в порядок при смене нанимателя, которая происходит раз – другой в год. Высокая миграция связана, прежде всего, с ростом цен. Хозяева пытаются их поднять, ссылаясь на общую тенденцию. Наниматели не верят, съезжают, ищут что подешевле.

После всех вычетов при ставке арендной платы 600 долларов чистая прибыль составила в нашем балансе 412 долларов в месяц или 5,7% годовых в валюте. Это при условии уплаты налогов. Если их минимизировать, зарегистрировавшись в качестве предпринимателя, можно поднять прибыль до 6,3%. Но занятие это крайне хлопотное. Если же налогов вообще не платить, как это делает большинство хозяев (и чего не рекомендуют делать риэлторы), то прибыль «подскочит» до 6,8%. То есть не столь значительно, как может показаться на первый взгляд.

Плохая мина при хорошей игре

страница: 1 2 3 4